Investir en immobilier, est-ce possible à la fois comme dirigeant d'entreprise et comme société?

Investir en immobilier, est-ce possible à la fois comme dirigeant d'entreprise et comme société?

Maintenant que les taux d'épargne ont atteint un plancher historique, l'immobilier s'avère être un investissement plus rentable. Il convient cependant de tenir compte d'un certain nombre d'éléments. Dans cet article, nous vérifierons les options envisageables lorsqu'une personne physique (généralement le dirigeant d'entreprise) et la (sa) société veulent investir ensemble en immobilier.

Investir en immobilier comme dirigeant d'entreprise et comme société

Lorsque vous décidez d'investir en immobilier en tant qu'entrepreneur, vous pouvez le faire soit comme particulier, soit comme société. Mais le dirigeant d'entreprise et la société peuvent également investir ensemble. Il existe à cet égard plusieurs possibilités.

Investir en fractionnement : nue-propriété – usufruit

Une première possibilité consiste à acheter le bien immeuble en fractionnement. La personne physique acquiert la nue-propriété, tandis que la société acquiert l'usufruit du bien immobilier. En conséquence, la société acquiert temporairement (durant une période maximale de trente ans) le droit de se comporter comme quasi-propriétaire. Quasi-propriétaire car la société ne possède que le droit de jouissance.

En qualité d'usufruitière, elle possède un certain nombre de droits et d'obligations. Parmi ces droits, citons la jouissance des fruits du bien immeuble, par exemple en l'utilisant elle-même ou en le louant. Ce droit d'usage possède une certaine valeur, notamment liée à la durée de l'usufruit et à la valeur locative. Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire devient le plein propriétaire du bien immobilier. Si le nu-propriétaire/dirigeant d'entreprise ne s'enrichit pas ainsi, il obtient, en raison de l'effet d'estompage de l'usufruit, la pleine propriété sans être imposé sur un avantage.

Droit de superficie

Investir en immobilier à la fois comme dirigeant d'entreprise et comme société.

Une deuxième possibilité consiste à acheter avec un droit de superficie. La personne physique acquiert le terrain et accorde à la société le droit d'ériger des constructions (bâtiments) sur ce terrain. Le propriétaire du terrain est tréfoncier, la société est superficiaire. Le droit de superficie a pour but de différer le droit d'accession dont dispose le propriétaire foncier au terme de la convention de superficie.

La société superficiaire qui érige une construction sur la base du droit de superficie est pleine propriétaire du bâtiment. Elle peut l'amortir, déduire la TVA si elle utilise le bâtiment pour ses propres activités soumises à la TVA, percevoir les revenus éventuels, etc. Après expiration du droit d'accession, le propriétaire foncier (tréfoncier), par accession, devient également propriétaire du bâtiment. Au moment de l'accession, il y a fiscalement un glissement de valeur du superficiaire au tréfoncier. Le fisc part du principe qu'un prix est payé pour le bâtiment, à savoir la valeur au moment du transfert.

Aujourd'hui, il est difficile d'estimer ce que sera cette valeur et quel en sera l'impact fiscal. Si la personne privée paie suffisamment, il n'y a pas de problème. Si elle paie trop peu, le fisc peut interpréter cela comme un avantage. Si cette personne est le dirigeant d'entreprise de la société (ce qui est généralement le cas), c'est considéré alors comme un avantage en nature, ce qui est assimilé fiscalement à une rémunération. Supposons que la valeur soit de 100.000 euros et que le gérant ne paie rien. Le dirigeant d'entreprise perçoit alors une rémunération égale à 100.000 euros, sur laquelle il sera taxé selon les taux progressifs de l'impôt des personnes physiques (+ 50%). En outre, il faut encore tenir compte des cotisations sociales qui peuvent être dues sur cette rémunération. 

Si la personne privée est une tierce partie pour la société – ce qui est possible si les actions ont déjà été transférées – et si elle reçoit le bâtiment pour rien, alors on ne parle plus de rémunération. La société sera taxée à l'impôt sur les sociétés sur la valeur marchande du bien immeuble parce qu'elle a fourni un "avantage anormal ou bienveillant" à l'égard d'une personne qui n'est pas taxée sur celui-ci. 

Acheter en indivision

Le dirigeant d'entreprise et la société peuvent investir ensemble en immobilier.

Acheter en indivision signifie, par exemple, qu'une personne physique et une entreprise acquièrent chacune une part indivise d'une même propriété. La société supportera les droits et obligations en fonction de la proportion qu'elle aura acquise. Si elle en acquiert la plus grande partie, elle en supportera également les charges plus lourdes.

Un achat à deux parties offre pour avantage que les parties pourront ultérieurement agir en copropriété aux droits d'enregistrement réduits de 2,5%. Remarque importante : si la société agit en copropriété pour le bénéfice du copropriétaire, elle réalise une plus-value imposable (on peut éventuellement opter pour la taxation étalée des plus-values mais il faut alors également que certaines conditions soient remplies). La plus-value est égale à la différence entre la valeur de vente (ou le prix de vente) et la valeur résiduelle comptable (si celle-ci est égale à la valeur fiscale nette). Celui qui opte pour cette méthode et qui, par exemple, n'acquiert le bien qu'après 25 ans paiera effectivement peu de droits d'enregistrement mais la société sera imposée sur la plus-value réalisée.

En résumé

Il existe de multiples possibilités pour investir ensemble dans l'immobilier. Savoir quelle option est la meilleure dépend de la situation individuelle et des objectifs visés : si vous souhaitez recevoir le loyer en tant que personne privée, si vous voulez résider gratuitement dans une maison de la société et être taxé d'avantages en nature, si vous souhaitez céder le bien immeuble à la prochaine génération, etc.

En cas d'achat d'un bien immeuble, il faut soupeser de nombreux éléments et faire des choix en fonction de sa situation personnelle, de ses souhaits et des objectifs. N'hésitez pas à en parler avec votre conseiller PME.

Pour en savoir plus, lisez notre article consacré à l'investissement en immobilier en tant que particulier. Plusieurs possibilités sont également envisageables pour un investissement en tant que société.

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