Est-il intéressant d'investir en immobilier en tant que société?

Est-il intéressant d'investir en immobilier en tant que société?

Réaliser un achat immobilier avec votre société peut être intéressant pour plusieurs raisons, indépendamment des faibles taux d’intérêt. Dans ces situations, par exemple:

  • Votre société dispose d’un excédent de liquidités. Vous voulez investir cet excédent en immobilier afin de retirer un rendement sur la location et/ou une vente ultérieure.
  • En raison de sa croissance, votre société a besoin de plus d’espace. Un immeuble supplémentaire viendrait bien à point.
  • Vous voulez bénéficier d’un avantage fiscal, par exemple en faisant une donation au travers d’une société de patrimoine.   

Malheureusement, ce n'est pas si simple et mieux vaut bien peser le pour et le contre avant de prendre votre décision. Comme il s'agit d'une matière assez complexe, nous vous proposons un conseil fiscal entièrement adapté à votre situation personnelle.

Quelques avantages et inconvénients

Avantages

  • En principe, les frais sont déductibles.
  • Il est souvent opportun d’acheter des biens immobiliers par le biais de la société, car les fonds se trouvent également dans la société. Ou parce qu’elle peut générer des liquidités pour le remboursement du financement bancaire.

Inconvénients

  • Si la société revend le bien immobilier par la suite, la plus-value est imposable.
  • S’il y a de l’immobilier dans une société opérationnelle, cela fait monter le prix des actions. Sa vente via les actions en devient plus difficile.

Acheter un immeuble au nom de la société : un must?

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Comment pouvez-vous financer l’achat de biens immobiliers avec votre société?

Vous pouvez utiliser toutes sortes de moyens. Pensez simplement aux liquidités de la société, à un prêt ou à des fonds propres complétés d’un prêt. Si vous contractez un prêt, vous pouvez en principe déduire les intérêts.

Quel montant et quels frais pouvez-vous déduire?

Est-il intéressant d’investir en immobilier en tant que société?

Une société qui achète ou construit un immeuble, paie les mêmes frais qu’un particulier. Comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement, la TVA et l’architecte. Mais une société peut presque toujours déduire ces dépenses au titre de frais professionnels.

Si, en tant qu’assujetti à la TVA, vous achetez ou construisez un bien immobilier sous le régime de la TVA et que vous l'utilisez pour votre activité assujettie à la TVA, vous pouvez même récupérer la TVA. L’investissement n’est pas lié à une activité assujettie à la TVA ? Dans ce cas, vous ne pouvez pas récupérer la TVA, mais vous pouvez généralement la déduire comme des frais professionnels.

Exemple
Une société achète un bâtiment neuf sous régime TVA et le loue à un tiers à usage d'habitation.

  • La TVA: non récupérable.
  • L’immeuble proprement dit: le coût du bâtiment est amortissable – en règle générale –sur une période de 33 ans.
  • Le terrain proprement dit: pas amortissable. Les frais supplémentaires (comme les droits d’enregistrement) sont déductibles.
  • Intérêts: en principe entièrement déductibles des impôts au titre de frais professionnels.

Remarque : depuis le 1er octobre 2018, il est possible, sous certaines conditions, de mettre de nouveaux projets de construction en location avec TVA. Cette nouvelle TVA facultative concerne la mise en location de biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles. Le locataire doit être lui-même assujetti à la TVA et utiliser tout ou partie de celui-ci (exclusivement) pour son activité professionnelle. Si vous utilisez cette option, en tant que bailleur assujetti à la TVA, vous pourrez facturer la TVA sur le loyer et récupérer immédiatement et intégralement la TVA payée sur l'acquisition de l'immeuble.

Pendant l’utilisation aussi, la société peut déduire les frais (professionnels). Par exemple, le précompte immobilier, les frais d’entretien et de réparation. Si le bien immobilier est loué, tous les revenus locatifs sont considérés comme un bénéfice. La société est toujours taxée au taux de l’impôt des sociétés, sur le revenu locatif réel après déduction des frais réels . Les frais réels sont, notamment, les amortissement du bâtiment, les intérêts du financement et les frais d’entretien.

Les revenus locatifs reviennent à la société. Si vous souhaitez transférer les bénéfices après impôts dans le portefeuille privé, vous devez prendre en compte un précompte mobilier pouvant aller jusqu’à 30%. 

Si un dirigeant d’entreprise habite dans un immeuble de sa société, il doit payer un loyer suffisant. Sinon, le fisc considère qu’il bénéfice d’un avantage imposable (un avantage de toute nature), sur lequel il doit payer des impôts au titre des revenus des personnes physiques. Cet avantage ou le loyer à payer est calculé forfaitairement en fonction du revenu cadastral de l’habitation.

Formule à partir du 1er janvier 2019
Revenu cadastral indexé (KI) x 5/3 x 2

Exemple (pour l'exercice d'imposition 2020)
La société possède une habitation. Le dirigeant d’entreprise en utilise 90% à des fins privées. Les 10% restants sont utilisés à des fins professionnelles par la société. Le revenu cadastral non indexé s’élève à 1 750 EUR :

  • Avantage de toute nature : 1 750 x 90% x 1,8230 (indice ex. d’imp. 2020) x 5/3 x 2 =  9 570,75 EUR
  • Avec un taux d’imposition marginal de 50% à l’impôt des personnes physiques et 7% de taxes communales additionnelles, on obtient un impôt de 5 120,35 EUR, éventuellement majoré de cotisations de sécurité sociale.

Attention : le logement gratuit est un avantage de toute nature, soit une rémunération. S’il n’y a pas de réelles prestations (supplémentaires) en contrepartie du logement gratuit, le fisc peut rejeter les frais dans le chef de la société.

Attention: le logement gratuit est un avantage de toute nature, soit une rémunération. S’il n’y a pas de réelles prestations (supplémentaires) en contrepartie du logement gratuit, le fisc peut rejeter les frais dans le chef de la société.  

Avez-vous des questions concernant la fiscalité de votre investissement immobilier? En savoir plus

Qui de la succession?

La planification successorale pour un bien immeuble au sein d'une société est, en fait, une planification successorale de patrimoine mobilier. Vous possédez des actions, pas des briques. En soi, c’est une bonne chose : le don d’actions est relativement simple et souvent intéressant sur le plan fiscal. Malheureusement, ce n’est pas aussi simple.

Exemple: un dirigeant d'entreprise cède à ses deux enfants sa société qui comporte des biens immeubles. Ils reçoivent chacun 50% des actions. Mais l’un des enfants veut de l’argent au lieu d’actions. Donc, l’autre enfant doit acheter ces actions et doit peut-être contracter un emprunt à cet effet.

Obtenir un prêt pour acheter des actions est toutefois plus difficile qu’emprunter le même montant pour un bâtiment. La durée du prêt est plus courte et le bien immobilier lui-même ne peut généralement pas constituer une garantie.

Sous certaines conditions, des entreprises individuelles et des sociétés familiales peuvent être données ou transmises en héritage à un taux préférentiel. Sollicitez donc un expert pour vos projets d’investissement ou vos plans successoraux.

Qu'en est-il de la taxe sur la plus-value ?

Investir en immobilier société

La plus-value qu’une société enregistre sur la vente d’un bien immeuble est toujours taxée. Cette plus-value correspond à la différence entre la valeur de vente et la valeur comptable au moment de la vente. En principe, vous êtes imposé(e) l’année où vous avez vendu le bien immobilier avec un bénéfice.

Vous pouvez répartir l’impôt à 2 conditions : la société doit avoir été propriétaire du bien pendant au moins 5 ans et vous devez réinvestir le produit total de la vente, dans un délai donné, dans des actifs amortissables, mobiliers ou immobiliers.

Exemple
Une société achète un bâtiment d’une valeur de 100. De cette valeur, 80 unités correspondent à la valeur de la construction et 20 à la valeur du terrain. Par les amortissements, la valeur comptable descend par paliers à 20, la valeur du terrain.

L’immeuble est vendu 170. Pour le fisc, la plus-value s’élève alors à 170 - 20 = 150. Ces 150 unités sont entièrement imposées au taux applicable à l’impôt des sociétés. Le dirigeant d’entreprise décide d’étaler l’impôt, de sorte que le produit total de la vente (= 170) doit être réinvesti dans des actifs amortissables.

Aussi la société achète-t-elle un autre immeuble. Seule la valeur de construction est amortissable et doit être d’au moins 170. Dans l’hypothèse où le terrain coûte 100, il s’agit donc d’un investissement total de 270 minimum.

Dans ce cas, la société doit investir près du double de la plus-value (= 150) pour pouvoir étaler l’impôt.

Si la société amortit le réinvestissement sur 25 ans, 1/25e de 150, soit 6, sera ajouté au bénéfice chaque année.

En résumé

L'achat d'un bien immobilier avec votre entreprise peut certainement être rentable. Mais il y a une multitude de facteurs à prendre en compte et vous avez besoin d’un plan fiscal à long terme. N’hésitez donc pas à vous faire conseiller par un expert.

Votre expert-comptable peut déjà vous aider sur cette voie, mais nos conseillers PME sont vos experts par excellence pour comparer les options envisageables et trouver celle qui vous conviendra le mieux. Vous bénéficierez de conseils fiscaux et juridiques adaptés à votre situation.

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Publié le 08-06-2018

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