Ai-je plutôt intérêt à investir en immobilier en ma qualité d'entrepreneur ou comme particulier?

Ai-je plutôt intérêt à investir en immobilier en ma qualité d'entrepreneur ou comme particulier?

Les taux sur les comptes d’épargne sont historiquement bas. Beaucoup sont dès lors à la recherche d’autres investissements plus rentables. Investir dans l’immobilier est une solution mais, ici également, il convient de bien réfléchir avant d’agir.

Investir dans l’immobilier en tant que particulier

Si l’on a l’intention d’investir dans l’immobilier, il est en effet préférable de se poser tout d’abord quelques questions. Vais-je acquérir le bâtiment en tant que particulier ou ma société va-t-elle en devenir propriétaire? Le bâtiment est-il pour mon usage propre et, si oui, à titre d’habitation familiale ou pour ma société ? Vais-je louer à des particuliers ou à une partie professionnelle?

C’est surtout le choix entre acquérir en tant que particulier ou en tant que société qui peut avoir des conséquences fiscales importantes. Ce article va traiter de l’achat ou de la construction d’un bien immeuble par un particulier qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle. Dans ce contexte, nous distinguons quatre phases: l’achat, l’utilisation, la vente et la succession.

L’achat

L’achat d’un bien immeuble entraîne assez bien de frais. Il y a les droits d’enregistrement pour un bâtiment existant, la TVA pour une nouvelle construction, les frais de notaire et les éventuels frais d’architecte. Contrairement à une société, un particulier ne peut pas déduire ces frais. De même, on ne peut récupérer fiscalement quelque chose de la somme de l’investissement que dans une mesure très limitée. Une première forme de récupération fiscale est la réduction d’impôts qui est attribuée dans le cadre du bonus logement en Région flamande.

Conditions importantes : il faut contracter un prêt hypothécaire d’une durée de minimum dix ans et il doit s’agir de l’habitation propre et unique. Les dix premières années, le bonus logement est plus élevé que par la suite. Si l’habitation ne remplit pas les conditions pour le bonus logement, l’élément capital du prêt peut sous certaines conditions entrer en considération pour une réduction d’impôts via la rubrique de l’épargne à long terme. Les intérêts peuvent être déduits du revenu immobilier.

En cours d’utilisation

Les frais d’entretien de ce bien immeuble ne sont pas déductibles fiscalement. Si l’habitation est louée à un particulier, les revenus locatifs sont taxés forfaitairement. Quel que soit le loyer réellement perçu, le bailleur est taxé sur le revenu cadastral indexé x 1,4 (pour l’exercice d’imposition 2016, l’indice est de 1,7057). Les intérêts peuvent généralement être déduits du revenu immobilier.

Pour une seconde résidence, le revenu immobilier est déterminé et taxé de la même manière. Si l’on loue par contre à un utilisateur professionnel, ce sont les revenus locatifs réels qui sont taxés. On peut toutefois en déduire les frais forfaitaires, qui sont cependant limités : 40% du loyer perçu avec un maximum de deux tiers du revenu cadastral revalorisé. Pour l’exercice d’imposition 2015, le coefficient de revalorisation est de 4,23.

On a encore le cas spécial dans lequel le particulier propriétaire de l’immeuble loue à sa propre société. À partir d’un montant donné, le fisc considérera ces fonds comme un traitement, de sorte que cette partie du loyer perçu ne sera pas soumise non seulement à l’impôt des personnes physiques, mais aussi aux cotisations sociales. La limite est fixée sur la base du revenu cadastral revalorisé x 5/3. Sur la partie dépassant cette limite, aucune déduction d’intérêts ne sera possible.

Une location à un utilisateur professionnel est donc plus lourdement taxée. Par contre, un immeuble commercial peut être mis en location pour un loyer plus élevé proportionnellement à sa valeur d’achat et rapporte en d’autres termes un rendement locatif plus élevé.

La vente

Un particulier (utilisateur non professionnel) ne paie pas d’impôts sur la plus-value d’un bien immeuble, s’il attend suffisamment longtemps pour vendre celui-ci. Pour un bâtiment, cette période d’attente est de cinq ans, pour un terrain elle est de huit ans. Si l’on vend pendant la période d’attente, un taux d’imposition assez clément de 16,5% s’applique à la plus-value du bâtiment. La plus-value sur le terrain est taxée à 33% en cas de réalisation pendant les cinq premières années et à 16,5% pour les trois années suivantes.

Il faut cependant que de ces plus-values, différents frais (également forfaitaires) puissent être portés en déduction. Cela permet généralement d’éviter une taxation. L’habitation familiale peut généralement être aliénée sans taxe sur la plus-value. Aux plus-values sur biens immeubles obtenus par succession ou donation s’appliquent des règles spécifiques.

La succession

À moins qu’un autre règlement ne soit intervenu, le partenaire marié ou cohabitant légal dernier vivant obtient l’usufruit sur l’habitation familiale. Il ne paie pas de droits de succession. Si le partenaire cohabitant de fait souhaite hériter de l’habitation, il faudra rédiger un testament. Après trois années de cohabitation de fait à la même adresse, l’habitation familiale est également exempte de droits de succession.

Depuis le 1er juillet 2015, on applique en Flandre des droits de donation réduits pour la donation d’un bien immeuble. La transmission d’un bien immeuble à la génération suivante est de la sorte devenue moins coûteuse. Autrement dit : le seuil de constitution d’un patrimoine foncier privé est devenu moins haut grâce à ces droits de donation réduits.

Conclusion

Acquérir un immeuble en tant que particulier présente malgré tout quelques avantages par rapport à l’acquisition en tant que société, surtout en cas d’aliénation ultérieure. Le second article de la série entrera davantage dans les détails. Naturellement, la situation personnelle joue également un rôle. N’hésitez dès lors pas à prendre contact avec votre conseiller entreprises.

Vous voulez en savoir plus? Découvrez comment investir en immobilier en tant que société. Plusieurs possibilités sont également envisageables pour un investissement à la fois comme dirigeant d'entreprise et comme société.

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