Comment financer l'achat d'un immeuble (supplémentaire)?

Comment financer l'achat d'un immeuble (supplémentaire)?

En tant qu'entrepreneur, la question revient souvent: au nom de la société ou en privé? Il en va de même pour un bien immeuble. Que faire: libérer les capitaux pour l'acheter en privé, ou le financer via la société? Quels sont les avantages et les inconvénients? Qu'en est-il fiscalement?

Au nom de la société

Acheter un immeuble via la société offre bien entendu de nombreux avantages, comme par exemple l'amortissement du bien. Autrement dit, des frais qui génèrent un avantage fiscal des années durant. Le terrain ne peut quant à lui pas être amorti.

De nombreux frais (en plus de l'achat) sont déductibles: l'entretien, les réparations, le précompte immobilier, les intérêts de votre prêt, etc. Tous entièrement déductibles et donc, très intéressants sur le plan fiscal.

L'inconvénient, c'est que vous ne pouvez pas occuper l'immeuble «gratuitement». Si vous habitez une maison dont la société est propriétaire, l'occupation sera considérée comme un avantage de toute nature. Vous serez donc imposé sur cette occupation (en fonction du revenu cadastral), et vous devrez payer davantage de cotisations de sécurité sociale.

Vous louez le bien à un tiers? Dans ce cas, les revenus locatifs s'ajoutent à votre bénéfice imposable.

Notez également que si la société enregistre un bénéfice sur la vente ultérieure du bien, ce bénéfice sera imposé. 

En privé

Si vous achetez le bien en privé, vous bénéficiez aussi d'un certain nombre d'avantages comme le bonus logement (qui vaut pour chaque habitation propre à compter de 2016, le critère d'habitation «unique» n'étant alors plus d'application).

Un autre montage possible consiste à acheter le bien en privé, puis à le louer à la société. Cela peut être intéressant mais sachez qu'il convient de respecter un certain nombre de conditions. Il existe par exemple des directives en termes de loyer. Si le fisc le juge trop élevé (d'après une formule liée au revenu cadastral), les revenus locatifs sont considérés comme un salaire et non plus comme des revenus immobiliers.

En privé et au nom de la société

Vous achetez le bien à la fois pour un usage privé et à des fins professionnelles? Dans ce cas, il peut être intéressant de scinder le financement. Pour la partie privée, vous pouvez faire appel au bonus logement et pour la partie professionnelle, vous pouvez faire valoir les frais d'un crédit d'investissement. Si vous combinez occupation privée et professionnelle, vous devrez établir un rapport qui rende compte du pourcentage de l'habitation utilisée en privé et du pourcentage affecté à des fins professionnelles. Par exemple en ayant recours à une expertise. Vous aurez ainsi une idée précise du montant nécessaire pour votre crédit d'investissement.

Attention: si vous investissez sur fonds propres dans un bâtiment que vous utilisez à la fois à des fins privées et professionnelles, le fisc considèrera la partie que vous avez financée sur fonds propres comme privée.

Il est clair qu'acheter un immeuble - à des fins privées ou professionnelles - présente de nombreux avantages et inconvénients à court et à long termes. Pour déterminer la meilleure approche pour votre société, nous vous conseillons d'étudier vos possibilités et votre situation financière avec votre comptable. 

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