Financement privé ou professionnel pour l'achat d'un immeuble d'exploitation?

Financement privé ou professionnel pour l'achat d'un immeuble d'exploitation?

La question suivante se pose souvent à l’entrepreneur: ‘achat au nom de la société ou en nom propre?’ L’immobilier ne fait pas exception. Vaut-il mieux libérer des fonds pour faire un achat en privé ou laisser la société devenir propriétaire? Ou encore préférer une combinaison des deux?

La décision comporte des conséquences fiscales importantes. Car, en fonction de votre approche, vous pourrez ou non déduire des frais ou récupérer de la TVA, payer des impôts sur les revenus locatifs ou sur la vente, et planifier votre succession différemment.

Il n’y a pas de réponse concluante: chaque solution présente ses avantages et ses inconvénients. Tout d’abord, cela dépend du sort que vous réservez à l’immeuble.

L’achetez-vous pour votre usage personnel? Et, dans l’affirmative, l’achetez-vous comme habitation familiale ou pour exercer votre métier? Voulez-vous le louer? Si oui, à des particuliers ou à des professionnels?

Vos objectifs à court, moyen et long terme sont également cruciaux. Dans votre choix de l’une ou l’autre structure, vous devez mettre en avant vos objectifs à long terme: quels sont vos objectifs à long terme? Compléter votre pension avec une épargne immobilière? Générer des revenus locatifs?

L’achat d’un bien immobilier est une opération complexe. Il est donc utile de soumettre vos projets immobiliers à un expert. Nos conseillers PME analysent, avec vous, les avantages et inconvénients de chaque option. Ils peuvent calculer en détail l’impact de votre investissement sur vous et votre société. Ainsi, vous savez exactement dans quoi vous vous engagez. 

Au nom de la société

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Acheter un bien immobilier avec votre société comporte de multiples avantages. L’un des principaux avantages pour la société est de pouvoir amortir l’investissement immobilier, ce qui peut procurer des avantages fiscaux pour de nombreuses années. Attention: vous ne pouvez pas amortir le terrain.

À l’achat, de nombreux frais sont encore déductibles. Par exemple, les droits d’enregistrement (pour un bâtiment existant), la TVA (pour un nouveau bâtiment), les frais de notaire, les honoraires éventuels d’un architecte, tous les frais d’entretien et de réparation, le précompte immobilier et les intérêts sur votre crédit. Fiscalement très intéressant. Mais l’investissement dans la société doit viser à maintenir ou acquérir des revenus imposables, sinon vous pouvez avoir des problèmes avec le fisc.

En tant que particulier, vous pouvez difficilement récupérer quoi que ce soit sur le plan fiscal.

Mais il y a aussi des inconvénients. Par exemple, vous ne pouvez pas occuper l’immeuble ‘gratuitement’ comme logement privé. Si vous habitez dans une maison dont la société est propriétaire, le fisc considère que vous bénéficiez d’un avantage de toute nature (sur la base du revenu cadastral). Vous devrez donc payer des impôts privés et des cotisations de sécurité sociale.

La société loue l’immeuble? Dans ce cas, le loyer s’ajoute au revenu imposable.

Notez également que si la société vend l’immeuble plus tard en réalisant une plus-value, elle devra s’acquitter d’un impôt sur cette dernière. Vous pourrez toutefois échelonner le paiement de ces impôts, sous certaines conditions.

En matière de succession, les différences sont aussi importantes. Si l’entrepreneur veut transmettre un bien immobilier par le biais de son entreprise (par exemple, à la génération suivante), celle-ci fait don de l’immeuble sous la forme d’actions (biens mobiliers). Et c’est moins cher que le don immobilier.

En privé et au nom de la société

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Dans certaines situations, il peut être intéressant d’acheter en commun un bien immobilier, à la fois en votre nom et en celui de votre société.

Il existe 3 façons de procéder:

  • Par un achat en fractionnement: une partie achète la nue-propriété, l’autre l’usufruit.
  • Avec droit de superficie: une partie possède le terrain, l’autre partie devient (temporairement) propriétaire des bâtiments qui s’y trouvent ou qui y sont érigés.
  • Achat en indivision: vous-même, en tant que particulier, et votre société devenez chacun plein propriétaire d’une partie du bien immobilier.

Vous voulez emprunter pour votre achat, pour des raisons de liquidités ou fiscales? Dans ce cas, vous pouvez scinder le financement.

Pour la partie privée, vous pouvez alors utiliser les avantages réservés aux particuliers. Et pour la partie professionnelle, vous pouvez déduire fiscalement les frais d’un crédit d’investissement.

Si vous combinez un usage privé et un usage professionnel, vous devrez en déterminer les proportions respectives. Vous pouvez en faire une estimation. Cela vous donne également une idée du montant du crédit d’investissement dont vous aurez besoin.

Quelle est la structure la mieux adaptée à votre situation? Vous pouvez prendre une décision éclairée, en concertation avec un conseiller PME et votre (expert-)comptable.

En tant que privé

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Si vous achetez le bien immobilier en privé, vous bénéficiez aussi d’avantages. Si vous remplissez les conditions, vous pouvez, par exemple, prétendre aux avantages de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Pensons, par exemple, à l’épargne à long terme ou au bonus logement.

Les revenus locatifs d’un bien immobilier résidentiel sont généralement aussi plus intéressants sur le plan fiscal.

Une autre possibilité consiste à acheter le bien en privé, puis à le louer à votre société. Cela peut être intéressant, mais sachez qu’il convient de respecter plusieurs conditions.

Il existe, par exemple, des directives pour les loyers. Au-delà d’un certain plafond (calculé sur la base du revenu cadastral), le fisc considère l’excédent comme une rémunération et non plus comme un revenu immobilier.

Vous voulez, en tant que particulier, contracter un emprunt pour investir dans l’immobilierDans ce cas, le Crédit d’investissement KBC est peut-être la solution.

En résumé

Que vous achetiez un bien immobilier au nom de votre société ou au vôtre, chaque option comporte des avantages et des inconvénients spécifiques à court et à long terme.

Pour optimiser votre achat, vous seriez bien avisé(e) d’analyser votre situation financière et vos possibilités en détail avec votre comptable et un conseiller de la banque. Nos conseillers PME peuvent vous procurer des calculs détaillés. De cette façon, vous pourrez prendre une décision en connaissance de cause.

Vous avez déjà décidé de la structure qui vous convient le mieux et vous voulez contracter un emprunt au nom de votre société pour acheter un bien immobilier? Ici vous trouverez de plus amples informations sur le Crédit d’investissement KBC.

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