Eigen zaak runnen in een huurpand?
Een eigen zaak starten of je beroepsactiviteiten uitvoeren in een huurpand? Deze zaken weet je het best op voorhand:
1. Teken je een handelshuurovereenkomst?
Ga na of de huurovereenkomst die je gaat tekenen al dan niet een handelshuurovereenkomst is waarop de handelshuurwet van toepassing is. Dat zal het geval zijn wanneer je in het gehuurde pand een kleinhandel gaat uitbaten of wanneer je er een ambachtelijke activiteit met rechtstreeks klantencontact gaat uitoefenen. De verhuurder moet ook akkoord gaan met de activiteit die je in het pand zult uitoefenen.
2. De handelshuurwet
De handelshuurwet biedt de huurder een grote bescherming, maar daar staat tegenover dat het een zeer formalistische wet is. De handelshuurwet is van dwingend recht. Dat betekent dat zodra de huurovereenkomst voldoet aan de wettelijke voorwaarden, de handelshuurwet sowieso van toepassing is, ongeacht wat daarover in de huurovereenkomst staat, en de huurder en verhuurder in de huurovereenkomst niet kunnen afwijken van de wet.
De handelshuurwet is evenwel niet van toepassing als in het gehuurde pand een groothandel of louter administratieve diensten zonder enig klantencontact uitgeoefend worden. In dat geval kunnen de huurder en de verhuurder de inhoud van de huurovereenkomst vrij bepalen. Ze kunnen dan in onderling akkoord de huurtermijn, de opzeggingsmogelijkheden,enz. vastleggen. We hebben dan te maken met een huur ‘van gemeen recht’.
Aandachtspunten bij het tekenen van een handelshuurovereenkomst
Wanneer je een handelshuurovereenkomst tekent, moet je met het volgende rekening houden:
De duur van de overeenkomst?
Een handelshuurovereenkomst heeft een duur van minimaal negen jaar. Als er een kortere periode voorzien is, wordt de overeenkomst automatisch verlengd tot negen jaar. Het is ook mogelijk om een contract voor langer dan negen jaar te sluiten, maar dan moet die overeenkomst wel notarieel worden vastgelegd.
Zijn er opzeggingsmogelijkheden voor de huurder?
Als huurder kun je een handelshuurovereenkomst opzeggen aan het einde van elke driejarige periode. Hierbij geldt een opzeggingstermijn van zes maanden. Je hoeft daarvoor geen reden op te geven of een vergoeding te betalen. De opzegging moet per aangetekende brief worden verstuurd.
Zijn er opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder?
Als verhuurder kun je de overeenkomst alleen opzeggen als die mogelijkheid uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is opgenomen. De volgende voorwaarden moeten vermeld én nageleefd worden:
- De opzegging door de verhuurder kan alleen wanneer de verhuurder zelf in het onroerend goed een handel wil uitoefenen of laten uitoefenen door naaste familieleden.
- De verhuurder kan alleen opzeggen aan het einde van elke driejarige periode.
- De opzeggingstermijn bedraagt in dat geval 1 jaar.
- De opzegging door de verhuurder moet per aangetekende brief worden verstuurd.
In onderling akkoord de huurovereenkomst beëindigen?
De huurder en de verhuurder kunnen op elk ogenblik in onderling akkoord de huurovereenkomst beëindigen, maar dat moet wel voor de notaris of voor de vrederechter worden bevestigd.
Heb ik het recht om na afloop van de huurovereenkomst het pand toch nog verder te huren?
De handelshuurwet geeft de huurder de mogelijkheid om na de oorspronkelijke huurperiode zijn huurovereenkomst te hernieuwen voor een periode van negen jaar. Hij kan dat recht drie keer uitoefenen.
De huurder die zijn huurovereenkomst wil hernieuwen, moet de volgende voorwaarden naleven:
- De huurhernieuwing moet worden aangevraagd, ten vroegste 18 en ten laatste 15 maanden voor het einde van de lopende huur.
- De huurhernieuwing moet per aangetekende brief of per deurwaardersexploot worden aangevraagd.
- In de aanvraag moet de huurder de voorwaarden vermelden waaronder hij bereid is het huurcontract te hernieuwen.In de aanvraag moet staan dat de verhuurder geacht wordt in te stemmen met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden, als hij niet op dezelfde manier binnen de drie maanden aan de huurder kennis geeft van ofwel de gemotiveerde weigering van de huurhernieuwing, ofwel van andere voorwaarden ofwel van het aanbod van een derde.
De verhuurder heeft drie maanden de tijd om per aangetekende brief of per deurwaardersexploot te reageren op de aanvraag tot huurhernieuwing van de huurder. Er zijn drie opties:
- De verhuurder gaat akkoord met de huurhernieuwing.
- De verhuurder gaat akkoord met de huurhernieuwing, maar stelt andere voorwaarden voor.
- De verhuurder weigert de huurhernieuwing.
Dat laatste kan wanneer:
- de verhuurder zelf het pand wenst te gebruiken (of te laten gebruiken door een van zijn naaste familieleden);
- de verhuurder het pand niet meer als handelspand wil verhuren;
- de huurder grove fouten heeft begaan;
- de verhuurder het pand wil verbouwen;
- een andere huurder een hogere huurprijs heeft geboden;
- de huurder in de buurt een soortgelijke handel is begonnen of in de onmiddellijke buurt over een onroerend goed beschikt waarin hij zijn handel kan voortzetten.
Daarnaast bevat de handelshuurwet nog een bijzondere regeling met betrekking tot verbouwingswerken, overdracht van huur en onderhuur, herziening van de huurprijs en de rechten van de huurder bij een verkoop van het verhuurde goed.
