Wat is onderverhuren?
Onderverhuren betekent dat de huurder, die een huurovereenkomst heeft gesloten met de verhuurder, een huurovereenkomst afsluit met een derde persoon. Die derde persoon is dan de onderhuurder. De onderhuurovereenkomst kan slaan op het volledige gehuurde pand of op een deel ervan. Er is dus sprake van twee huurovereenkomsten die naast elkaar bestaan:
- De hoofdhuurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder
- De onderhuurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder
Opgelet: de voorwaarden van de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst kunnen verschillen (bv. verschil in huurprijs).
Moet ik toestemming vragen aan de verhuurder om (een deel van) een pand onder te verhuren?
Of je toestemming moet vragen aan de verhuurder is in de eerste plaats afhankelijk van de huurovereenkomst die je hebt gesloten, nl. een huurovereenkomst van gemeen recht of een handelshuurovereenkomst.
a) Je hebt een huurovereenkomst van gemeen recht gesloten
In dat geval moet je nagaan of er in het huurcontract een verbod is opgenomen om onder te verhuren. Als de huurovereenkomst een verbod bevat, kun je niet onderverhuren zonder de toestemming van de verhuurder. Je hebt er belang bij dat die toestemming schriftelijk wordt gegeven. Als er in de huurovereenkomst niets over onderverhuren staat, is het toegelaten. Je mag evenwel niet onderverhuren aan een onderhuurder die er zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen.
b) Je hebt een handelshuurovereenkomst gesloten
In dat geval moet je eveneens nagaan of er in het huurcontract een verbod is opgenomen om onder te verhuren. Als je handelshuurovereenkomst een verbod tot onderverhuur bevat, mag je in principe niet onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. De handelshuurwet geeft evenwel de mogelijkheid om dat verbod terzijde te schuiven. De volgende voorwaarden zijn dan van toepassing:
- De onderverhuur moet betrekking hebben op het volledige huurpand en de handelszaak moet ook overgedragen of onderverhuurd worden.
- Je moet het ontwerp van de onderhuurovereenkomst per aangetekende brief of per deurwaardersexploot aan de verhuurder bezorgen.
- De verhuurder of zijn familie mogen niet wonen in het gebouw dat je huurt.
Als de verhuurder niet akkoord gaat met de onderverhuur, moet hij binnen de dertig dagen per aangetekende brief of deurwaardersexploot de redenen van zijn weigering aan jou meedelen. Als hij niet tijdig of niet op de juiste wijze reageert, wordt hij geacht akkoord te gaan met de onderverhuur.
Als er in de huurovereenkomst niets over onderverhuren staat, is het toegelaten. Als je wilt onderverhuren aan een onderhuurder die in het pand zijn hoofdverblijfplaats wil vestigen, is dat alleen toegelaten als je je professionele activiteiten blijft behouden in het gehuurde pand. Hou er ook rekening mee dat je zelf geen recht meer hebt op huurhernieuwing voor die delen van het goed die je hebt onderverhuurd voor een ander doel dan handel.
Wat zijn de kenmerken en de gevolgen van onderverhuur?
Ook hier moet je een onderscheid maken naargelang de hoofdhuurovereenkomst een huur van gemeen recht is of een handelshuurovereenkomst.
a) Je hebt een huurovereenkomst van gemeen recht gesloten
- Er ontstaat geen enkele juridische band tussen de onderhuurder en de oorspronkelijke verhuurder. De onderhuurder betaalt zijn huurprijs aan de hoofdhuurder en de hoofdhuurder betaalt zijn huurprijs aan de verhuurder.
- De hoofdhuurder kan de onderhuurder nooit méér rechten toestaan dan hij zelf gekregen heeft van de verhuurder.
- De onderhuurovereenkomst kan niet langer duren dan de hoofdhuurovereenkomst.
- De onderhuurovereenkomst is afhankelijk van het bestaan van de hoofdhuurovereenkomst. Met andere woorden: als de hoofdhuurovereenkomst om welke reden dan ook beëindigd wordt, vervalt automatisch ook de onderhuurovereenkomst.
b) Je hebt een handelshuurovereenkomst gesloten
- Als je het volledige pand hebt onderverhuurd én ook je handelszaak hebt overgedragen aan de onderhuurder, ontstaat er wel een rechtstreekse band tussen de onderhuurder en de verhuurder. In dat geval verlies je als hoofdhuurder alle huurrechten.
- Aan de andere kant blijf je wel hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen die voortvloeien uit de hoofdhuurovereenkomst. Dus wanneer de onderhuurder de huurprijs niet betaalt aan de eigenaar, kan de eigenaar de hoofdhuurder daarvoor aanspreken.
- Als je maar een deel van het pand verhuurt of er is een volledige onderverhuur maar je hebt de handelszaak niet overgedragen aan de onderhuurder, blijven de twee huurcontracten naast elkaar bestaan. In dat geval behoud je als hoofdhuurder je huurrechten. In principe heeft de onderhuurder in dat geval geen rechten ten opzichte van de verhuurder. Toch wordt de onderhuurder beschermd wanneer het hoofdhuurcontract beëindigd wordt of als de hoofdhuurder geen huurhernieuwing bekomt. Dat geldt in de volgende situaties:
- eerste hypothese: de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd door de schuld, het initiatief of met instemming van de hoofdhuurder. In dat geval wordt de onderhuurder rechtstreeks huurder van de oorspronkelijke verhuurder. Zij moeten de huurvoorwaarden in onderling akkoord bepalen. Als ze niet tot overeenstemming komen, kan elk van hen een procedure inleiden voor de vrederechter die dan naar billijkheid zal oordelen.
- tweede hypothese: de hoofdhuurder vraagt geen huurhernieuwing aan zijn verhuurder of ze wordt geweigerd om redenen die enkel hem betreffen, bv. de hoofdhuurder heeft grove fouten begaan. In dat geval heeft de onderhuurder het recht om huurhernieuwing te krijgen van de oorspronkelijke verhuurder, mits de volgende voorwaarden worden nageleefd:
- De onderhuurder moet de aanvraag tot huurhernieuwing die hij naar de hoofdhuurder heeft gestuurd, op dezelfde dag ook naar de oorspronkelijke verhuurder sturen per aangetekende brief of per deurwaardersexploot.
- De oorspronkelijke verhuurder moet elke kennisgeving die hij stuurt naar de hoofdhuurder ook naar de onderhuurder sturen.
