Beleggen in vastgoed, kan dat samen als bedrijfsleider en vennootschap?

Beleggen in vastgoed, kan dat samen als bedrijfsleider en vennootschap?

Nu de spaarrente historisch laag staat, is onroerend goed mogelijk een rendabelere belegging. Maar er zijn veel verschillende elementen om af te wegen. In dit artikel gaan we na wat de opties zijn wanneer een natuurlijke persoon (dikwijls de bedrijfsleider) samen met de (zijn) vennootschap wil investeren in onroerend goed.

Samen investeren in onroerend goed als bedrijfsleider en vennootschap

Wanneer je als ondernemer beslist om te investeren in onroerend goed, kun je dat als particulier of al vennootschap. Maar bedrijfsleider en vennootschap kunnen ook samen investeren. Daarbij bieden zich meerdere mogelijkheden aan.

Gesplitst investeren: blote eigendom en vruchtgebruik

Een eerste mogelijkheid is de gesplitste aankoop van het onroerend goed. De natuurlijke persoon verwerft de blote eigendom, de vennootschap verwerft het vruchtgebruik van het onroerend goed. Hierdoor verwerft de vennootschap tijdelijk (max. 30 jaar) het recht om zich als quasi-eigenaar te gedragen. Quasi-eigenaar, want de vennootschap bezit alleen maar het genotsrecht.

Als vruchtgebruikster heeft zij een aantal rechten en plichten. Eén van die rechten is het genot van de vruchten van het onroerend goed, bijvoorbeeld door het zelf te gebruiken of het te verhuren. Dat gebruiksrecht heeft een bepaalde waarde, onder meer gekoppeld aan de looptijd van het vruchtgebruik en aan de huurwaarde. Nadat het vruchtgebruik is afgelopen, wordt de blote eigenaar de volle eigenaar van het onroerend goed. Als de blote eigenaar/bedrijfsleider zich hierbij niet verrijkt, bekomt hij de volle eigendom zonder dat hij op een het voordeel belast wordt. Dat omwille van het uitdovende effect van het vruchtgebruik.

Recht van opstal

Samen beleggen in onroerend goed als bedrijfsleider en vennootschap

Een tweede mogelijkheid is de aankoop met een recht van opstal. De natuurlijke persoon verwerft de grond en verleent aan de vennootschap het recht om op die grond opstallen (het gebouw) te bouwen. De grondeigenaar is opstalgever, de vennootschap is opstalhouder. De bedoeling van het opstalrecht is het natrekkingsrecht waarover de grondeigenaar beschikt, te verdagen tot op het einde van de opstalovereenkomst.

De vennootschap-opstalhouder die op basis van het opstalrecht een gebouw opricht, wordt volle eigenaar van het gebouw. Ze kan dit afschrijven, de btw aftrekken als ze het gebouw voor haar eigen btw-activiteiten gebruikt, de eventuele inkomsten innen, enz. Nadat het recht van opstal is afgelopen, wordt de grondeigenaar-opstalgever, door natrekking, ook eigenaar van het gebouw. Op het ogenblik van de natrekking is er fiscaal gezien een verschuiving van waarde van de opstalhouder naar de opstalgever. De fiscus gaat er dan van uit dat voor dat gebouw een prijs wordt betaald, met name de waarde op het moment van de overdracht.

Vandaag is het moeilijk in te schatten wat die waarde zal zijn en wat de fiscale impact ervan is. Als de privépersoon voldoende betaalt, is er geen probleem. Betaalt hij te weinig, dan kan de fiscus dat interpreteren als een voordeel. Is die persoon de bedrijfsleider van de vennootschap (wat meestal het geval is), dan wordt dat als een voordeel van alle aard beschouwd, dat fiscaal gelijkgesteld wordt met bezoldigingen. Stel dat de waarde 100.000 euro is en de zaakvoerder betaalt niets, dan verkrijgt de bedrijfsleider een bezoldiging gelijk aan 100.000 euro waarop hij volgens de progressieve tarieven van de personenbelasting belast zal worden (+/- 50%). Daarnaast moet nog rekening worden gehouden met de sociale bijdragen die daarop verschuldigd kunnen zijn.

Is de privépersoon een derde partij voor de vennootschap – wat mogelijk is als de aandelen al werden overgedragen – en krijgt hij het gebouw voor niets, dan wordt er niet meer gesproken over een bezoldiging. De vennootschap zal dan wel worden belast in de vennootschapsbelasting op de marktwaarde van het onroerend goed, omdat zij een ‘abnormaal of goedgunstig voordeel’ heeft verstrekt ten aanzien van een persoon die er niet op belast wordt. 

Aankopen in onverdeeldheid

Samen beleggen in onroerend goed als bedrijfsleider en vennootschap

Aankopen in onverdeeldheid wil zeggen dat bijvoorbeeld een natuurlijke persoon een onverdeeld deel verwerft in dezelfde eigendom waarvan de vennootschap ook een onverdeeld deel verwerft. Volgens de verhouding die de vennootschap verwerft, zal de vennootschap de rechten en plichten dragen. Verwerft zij het grootste gedeelte, dan draagt zij ook de grootste lasten.

Het voordeel van een aankoop met twee partijen is dat de partijen later onder elkaar uit onverdeeldheid kunnen treden tegen de verlaagde registratierechten van 2,5%. Belangrijke opmerking: als de vennootschap uit onverdeeldheid treedt ten bate van de mede-eigenaar, realiseert ze een belastbare meerwaarde (eventueel kan worden geopteerd voor de gespreide belasting van de meerwaarden, maar ook daarvoor moeten bepaalde voorwaarden worden vervuld). De meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de verkoopwaarde (of -prijs) en de boekhoudkundige restwaarde (als deze gelijk is aan de fiscale nettowaarde). Wie kiest voor deze methode en bijvoorbeeld pas na 25 jaar verwerft, zal inderdaad weinig registratierechten betalen, maar de vennootschap zal worden belast op de gerealiseerde meerwaarde.

Samengevat

Er bestaan allerlei mogelijkheden om samen te investeren in onroerend goed. Welke de beste is, hangt af van je persoonlijke situatie en van doelstellingen. Wil je de huur als privépersoon ontvangen? Wil je gratis wonen in een huis van de vennootschap en belast worden met voordelen alle aard? Wil je het onroerend goed doorgeven aan de volgende generatie?

Bij de aankoop van een onroerend goed moet je veel elementen afwegen en keuzes maken, afhankelijk van je persoonlijke situatie, wensen en doelstellingen. Aarzel niet om erover te spreken met je kmo-adviseur.

Wil je graag meer informatie lezen? Ontdek dan ook de voordelen en aandachtspunten van alleen als particulier of als vennootschap beleggen in onroerend goed.

Is deze pagina nuttig voor jou? Ja Neen

Is mijn project financieel haalbaar?

Is mijn project financieel haalbaar?

Een eigen bedrijf starten of een onderneming overnemen, het is de droom van veel zelfstandigen. Maar tussen die droom en de werkelijkheid zijn er een paar belangrijke stappen die je zeker moet zetten. Nagaan of je project financieel haalbaar is, is zo’n belangrijke tussenstap. Daarom voer je als startende ondernemer het best een haalbaarheidsstudie uit, of stel je op voorhand een businessplan op.
Kan ik als zelfstandige overleven zonder zwartwerk?

Kan ik als zelfstandige overleven zonder zwartwerk?

Ondernemen, het is geen synoniem voor zwartwerk. Al heerst de angst in vele ondernemershoofden dat ze niet zonder kunnen. Maar is die angst wel terecht? Kun je überhaupt rondkomen zonder zwartwerk te verrichten? Een blik op de realiteit.
Een duwtje in de rug

Een duwtje in de rug

Europese overheidssteun voor innovatieve bedrijven
Mijn bankzaken efficiënt regelen, hoe doe ik dat?

Mijn bankzaken efficiënt regelen, hoe doe ik dat?

Als ondernemer vind je het belangrijk dat je je bankzaken eenvoudig en vlot kunt regelen. Zowel je uitgaande als binnenkomende geldstromen. Daarnaast wil je ook op elk moment van de dag je stand van zaken kennen. Door mee te gaan met de moderne betaalmethoden zorg je ervoor dat betalen en betaald worden efficiënt verlopen.