Beleggen in vastgoed, doe ik dat best vanuit mijn ondernemerschap of privéomgeving?

Beleggen in vastgoed, doe ik dat best vanuit mijn ondernemerschap of privéomgeving?

De rente op spaarrekeningen staat historisch laag. Velen zijn dan ook op zoek naar andere, rendabelere beleggingen. Investeren in onroerend goed is een oplossing, maar ook hier geldt: bezint eer ge begint.

Investeren in onroerend goed als particulier

Wie van plan is te beleggen in vastgoed begint inderdaad het best met zich enkele vragen te stellen. Verwerf ik het gebouw als particulier of wordt mijn vennootschap de eigenaar? Is het gebouw voor eigen gebruik, en zo ja als gezinswoning of voor mijn vennootschap? Verhuur ik het aan particulieren of aan een professionele partij?

Vooral de keuze tussen verwerven als particulier of als vennootschap kan belangrijke fiscale gevolgen hebben. Dit artikel gaat over de aankoop of bouw van een onroerend goed door een particulier die het niet gebruikt voor zijn beroepsactiviteit. We onderscheiden daarbij vier fasen: de aankoop, het gebruik, de verkoop en de successie.

De aankoop

Investeren in vastgoed, doe je dat best als ondernemer of als vennootschap?

De aankoop van een onroerend goed brengt nogal wat kosten met zich mee. Er zijn de registratierechten voor een bestaand gebouw, de btw voor een nieuwbouw, de notariskosten en de eventuele kosten voor een architect. Een particulier kan, in tegenstelling tot een vennootschap, die kosten niet aftrekken. Ook van de investeringssom kan maar in heel geringe mate fiscaal iets gerecupereerd worden. Een eerste vorm van fiscale recuperatie is de belastingvermindering die wordt toegekend in het kader van de Vlaamse woonbonus.

Belangrijke voorwaarden: er moet een hypothecaire lening worden afgesloten met een minimale looptijd van 10 jaar en het moet gaan om de eigen en enige woning. De eerste tien jaar is de woonbonus hoger dan erna. Voldoet de woning niet aan de voorwaarden voor de woonbonus dan kan het kapitaalbestanddeel van de lening onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor een belastingvermindering via de rubriek van het langetermijnsparen. De interesten kunnen afgetrokken worden van het onroerend inkomen.

Tijdens het gebruik

De onderhoudskosten van dit onroerend goed zijn fiscaal niet aftrekbaar. Wordt de woning verhuurd aan een particulier dan worden de huurinkomsten forfaitair belast. Ongeacht de werkelijk ontvangen huur, wordt de verhuurder belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,4 (voor aanslagjaar 2016 bedraagt de index 1,7057). De interesten kunnen meestal afgetrokken worden van het onroerend inkomen.

Voor een tweede verblijf wordt het onroerend inkomen op dezelfde wijze bepaald en belast. Wanneer er integendeel verhuurd wordt aan een professionele gebruiker, dan worden de werkelijke huurinkomsten belast. Daar kan wel een kostenforfait van worden afgetrokken, dat evenwel begrensd is: 40% van de ontvangen huur met een maximum van twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen. Voor aanslagjaar 2015 bedraagt de revalorisatiecoëfficient 4,23.

Dan is er nog het speciale geval waarbij de particuliere eigenaar het vastgoed verhuurt aan zijn eigen vennootschap. De fiscus zal die huur vanaf een bepaald bedrag herkwalificeren als wedde, zodat dit gedeelte van de ontvangen huur niet alleen onderworpen is aan de personenbelasting maar ook aan de sociale bijdragen. De grens wordt bepaald op basis van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen x 5/3. Op het gedeelte boven deze grens is geen aftrek van interesten mogelijk.

Verhuren aan een professionele gebruiker wordt dus zwaarder belast. Daartegenover staat wel dat een commercieel pand voor een hogere prijs verhuurd kan worden in verhouding tot zijn aankoopwaarde en dus een hoger bruto huurrendement oplevert.

De verkoop

Beleggen in vastgoed als particulier

Een particulier (die het onroerend goed niet voor zijn beroepsactiviteit gebruikt) betaalt geen belasting op de meerwaarde van een onroerend goed, wanneer hij lang genoeg wacht om het te verkopen. Voor een gebouw bedraagt die wachtperiode 5 jaar, voor grond is het 8 jaar. Wordt er binnen de wachtperiode verkocht, dan geldt er een vrij milde aanslagvoet van 16,5% voor de meerwaarde op het gebouw. De meerwaarde op de grond wordt belast aan 33% bij realisatie gedurende de eerste vijf jaar en 16,5% voor de volgende drie jaar.

Belangrijk is wel dat van deze meerwaarden diverse (ook forfaitaire) kosten mogen in mindering gebracht worden. Daardoor wordt meestal een belasting vermeden. De gezinswoning kan meestal zonder belasting op de meerwaarde vervreemd worden. Voor meerwaarden op onroerende goederen verkregen uit erfenis of schenking gelden specifieke regels.

De successie

Tenzij er een andere regeling is uitgewerkt, erft de langstlevende gehuwde of wettelijk samenwonende partner het vruchtgebruik op de gezinswoning. Daarop betaalt hij of zij geen erfbelasting. Als een feitelijk samenwonende partner de gezinswoning wil vererven zal er een testament moeten worden opgemaakt. Na drie jaar feitelijk samenwonen op hetzelfde adres is de gezinswoning ook vrijgesteld van erfbelasting.

Sinds 1 juli 2015 is er in Vlaanderen een verlaagde schenkbelasting voor een schenking van onroerend goed. Het doorgeven van onroerend goed naar de volgende generatie is daardoor goedkoper geworden. Of, om het anders uit te drukken: de drempel om een particulier vastgoedvermogen op te bouwen is dankzij die lagere schenkbelasting minder hoog geworden.

Conclusie

Vastgoed verwerven als particulier biedt toch enkele voordelen ten opzichte van verwerven als vennootschap, vooral bij latere vervreemding. De persoonlijke situatie speelt daarbij ook een rol. Aarzel niet contact op te nemen met je kmo-adviseur. 

WIl je verder lezen? Ontdek dan ook hoe je kunt beleggen in vastgoed als venootschap. Ook voor samen investeren als bedrijfsleider en vennootschap zijn meerdere mogelijkheden.

Is deze pagina nuttig voor jou? Ja Neen

Hoe kan ik een innovatie financieren?

Hoe kan ik een innovatie financieren?

De Belgische economie steunt voor een groot deel op kennis. Dat betekent dat er ruimte moet blijven om te innoveren en die kennis verder uit te bouwen. Daarom zijn er heel wat mogelijkheden om innovatie te financieren.
Is het interessant om in vastgoed te beleggen als vennootschap?

Is het interessant om in vastgoed te beleggen als vennootschap?

Beleggen in onroerend goed is een aantrekkelijke optie, nu de rente historisch laag staat. In dit artikel over beleggen in vastgoed bekijken we de investering in vastgoed door een vennootschap.
Kan ik als zelfstandige overleven zonder zwartwerk?

Kan ik als zelfstandige overleven zonder zwartwerk?

Ondernemen, het is geen synoniem voor zwartwerk. Al heerst de angst in vele ondernemershoofden dat ze niet zonder kunnen. Maar is die angst wel terecht? Kun je überhaupt rondkomen zonder zwartwerk te verrichten? Een blik op de realiteit.
Dividenden uitkeren: hoe en hoeveel?

Dividenden uitkeren: hoe en hoeveel?

Het uitkeren van dividenden is een manier om geld uit je vennootschap te halen. Maar hoe werkt dat?