Is het interessant om in vastgoed te beleggen als vennootschap?

Is het interessant om in vastgoed te beleggen als vennootschap?

Beleggen in onroerend goed is een aantrekkelijke optie, nu de rente historisch laag staat. In dit artikel over beleggen in vastgoed bekijken we de investering in vastgoed door een vennootschap.

Investeren in onroerend goed als vennootschap

Als ondernemer kun je in onroerend goed beleggen als particulier of als vennootschap. Op deze pagina ontdek je de voordelen en aandachtspunten van een aankoop als vennootschap.

De aankoop

Een vennootschap die vastgoed koopt of bouwt, betaalt dezelfde kosten als een particulier (notaris, registratiebelasting, btw, architect) met dat grote verschil dat de vennootschap die onkosten bijna altijd kan aftrekken als beroepskosten. Als een btw-plichtige in het kader van een btw-activiteit het onroerend goed verwerft en daarop btw betaalt, dan kun je de btw zelfs recupereren. Is de investering niet gekoppeld aan een btw-activiteit, dan kun je de btw niet recupereren maar wel aftrekken als kost.

Zo zal de vennootschap die het vastgoed verhuurt aan een externe partij of aan de eigen werkvennootschap (indien geen btw-eenheid), de btw niet kunnen recupereren. Het gebouw zelf kan worden afgeschreven over de economische gebruiksduur: een periode tussen 20 en 33 jaar. De grond zelf kun je niet afschrijven. Het interestgedeelte is wel integraal aftrekbaar als kosten. 

In de aankoopfase is een vennootschap dus in het voordeel ten opzichte van een particulier.

Tijdens het gebruik

Investeren in onroerend goed als vennootschap of als particulier?

Ook tijdens het gebruik kan de vennootschap alle (beroeps)kosten aftrekken. Bij verhuren worden alle huuropbrengsten als winst beschouwd. De fiscus maakt geen onderscheid tussen een particuliere of professionele huurder. De vennootschap wordt altijd belast, tegen het tarief van de vennootschapsbelasting, op de werkelijke huuropbrengst na aftrek van de werkelijke kosten.

De werkelijke kosten zijn onder andere het afschrijvingsgedeelte van het gebouw, de interesten van de financiering en de onderhoudskosten. Uiteraard zijn die huurinkomsten bestemd voor de vennootschap. Wie die huur wil overhevelen naar de privéportefeuille, moet rekening houden met een roerende voorheffing die kan oplopen tot 25%, en dat boven op de vennootschapsbelasting. 

Als de bestuurder of zaakvoerder in een vastgoed van de vennootschap woont, dan ontstaat er een belastbaar voordeel voor de gebruiker van de woning als die onvoldoende huur zou betalen. Het ‘voordeel alle aard gratis bewoning’ wordt dan berekend op basis van het kadastraal inkomen van de woning.

De verkoop

De meerwaarde die een vennootschap boekt op de verkoop van een onroerend goed wordt altijd belast. Die meerwaarde is het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde op het moment van de verkoop en is in principe belastbaar in het jaar waarin de meerwaarde wordt gerealiseerd. De belasting kan wel gespreid worden in de tijd, op twee voorwaarden: het verkochte goed moet minstens 5 jaar in bezit zijn geweest en de volledige verkoopsom moet binnen een bepaalde periode opnieuw geïnvesteerd worden in afschrijfbare activa, roerend of onroerend.

Hier past een woordje uitleg. Stel dat de vennootschap een gebouw koopt met waarde 100, waarvan 80 de waarde is van de constructie en 20 die van de grond. Door afschrijvingen daalt de boekhoudkundige waarde stapsgewijs naar 20, de grondwaarde. Veronderstel dat de waarde van het onroerend goed bij de verkoop gestegen is naar 170. Voor de fiscus bedraagt de meerwaarde dan 170 – 20 = 150. Die wordt integraal belast tegen 34%. Deze belasting kan evenwel gespreid worden in de tijd, op voorwaarde dat de volledige verkoopsom opnieuw geïnvesteerd wordt in afschrijfbare activa.

Stel dat de vennootschap vervolgens beslist een gebouw te kopen. Alleen de constructiewaarde is afschrijfbaar en moet dan minstens 170 bedragen. In de veronderstelling dat de grond 100 kost, betekent dat een investering van 270. De vennootschap moet in dit voorbeeld dus een veelvoud van de meerwaarde investeren om de belasting in de tijd te kunnen spreiden, gelijk met het afschrijfritme van de herinvestering. Stel dat de vennootschap de herinvestering afschrijft op 25 jaar, dan zal er jaarlijks 1/25e van 150 of 7 bij de winst gevoegd worden.

De successie

Beleggen in vastgoed als vennootschap, of beter als particulier?

Successieplanning met onroerend goed dat eigendom is van een vennootschap is in feite successieplanning van roerend vermogen. Het gaat immers over aandelen en niet over bakstenen. Dat is op zich een goede zaak. Aandelen schenken is relatief eenvoudig en is fiscaal veelal gunstig.

Toch schuilt ook hier een addertje onder het gras. Stel dat een bedrijfsleider zijn vennootschap overlaat aan zijn twee kinderen, die dan elk 50% van de aandelen krijgen. In dat geval is het niet eenvoudig om een eventuele onverdeeldheid op te heffen. Wanneer een van de kinderen geld wil in plaats van aandelen, dan moet het andere kind die aandelen kopen en daarvoor misschien een financiering aangaan.

De aankoop van aandelen financieren is echter minder eenvoudig dan de aankoop van een gebouw. De financiering heeft een kortere looptijd en het is ook moeilijker om een waarborg aan te bieden. Het onroerend goed zelf kan immers meestal geen onderpand zijn. Bovendien zijn aandelen niet afschrijfbaar, waardoor het krediet met belaste middelen moet worden terugbetaald.

Familiale ondernemingen en vennootschappen schenken en erven, kan tegen een voordelig (lager en vast, niet oplopend) tarief als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Ook het beroepsmatig gebruikte onroerend goed kan onder deze regelgeving vallen. Bij een investering en successieplanning is een deskundig advies dan ook aangewezen.

Samengevat

De aankoop van een onroerend goed door de vennootschap is in de aankoopfase voordelig, maar het is sterk te betwijfelen of dat initiële voordeel opweegt tegen de nadelen in de latere fasen.

Wens je meer informatie? Lees dan ons artikel over beleggen in vastgoed als particulier. Ook voor het samen investeren als bedrijfsleider en vennootschap bieden zich meerdere mogelijkheden aan.

Is deze pagina nuttig voor jou? Ja Neen

Kan ik best (een pand) huren of kopen?

Kan ik best (een pand) huren of kopen?

Chris Povré

Als je als ondernemer of zelfstandige een zaak wil beginnen of overnemen zijn er duizenden vragen die door je hoofd spelen. Eén van die vragen, zal ongetwijfeld zijn: ”moet ik een pand huren of kopen om mijn zaak in onder te brengen?”

Hoe kan ik mijn bedrijfsuitrusting financieren?

Hoe kan ik mijn bedrijfsuitrusting financieren?

KBC Bank & Verzekering

Je start een onderneming en moet bedrijfsuitrusting aankopen? Of misschien ben je al in volle groei en heb je bijkomend bedrijfsmateriaal nodig? In welke fase je bedrijf zich ook bevindt, vroeg of laat heb je financiering nodig.

Dividenden uitkeren: hoe en hoeveel?

Dividenden uitkeren: hoe en hoeveel?

KBC Bank & Verzekering

Het uitkeren van dividenden is een manier om geld uit je vennootschap te halen. Maar hoe werkt dat?

Kan ik als zelfstandige overleven zonder zwartwerk?

Kan ik als zelfstandige overleven zonder zwartwerk?

KBC Bank & Verzekering

Ondernemen, het is geen synoniem voor zwartwerk. Al heerst de angst in vele ondernemershoofden dat ze niet zonder kunnen. Maar is die angst wel terecht? Kun je überhaupt rondkomen zonder zwartwerk te verrichten? Een blik op de realiteit.