Investir dans l'immobilier via une société de gestion

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, la question est souvent de savoir s'il est préférable d'effectuer cet achat par le biais d'une société ou à titre privé. Le fait d'impliquer ou non les enfants dans l'achat (par exemple, par le biais d'un achat scindé nue-propriété/usufruit) est également une question pertinente, que nous n'aborderons pas dans cet article.
  Achat à titre privé
Achat en société

Achat                                                                                

 
  • Pas avantageux
  • Avoirs nets 'chers' (après 50% d'impôt des personnes physiques + taxe communale + éventuellement ONSS)
  • Avantageux
  • Ressources semi-brutes (après 20% ou 25% d'impôt des sociétés)
  • Possibilité de déduire les frais d'achat (cf. remise de 20% ou 25% de l'impôt des sociétés)
Mise en location
  • Relativement avantageux                 
  • Calcul avantageux à très avantageux de la base imposable.
  • Les intérêts sur les crédits concernés peuvent réduire davantage la base imposable.
  • Dès que vous dépassez les 41.000 euros avec vos revenus professionnels, vous êtes imposé à un taux de 50% sur vos revenus immobiliers (+ taxe communale).
  • Relativement avantageux
  • Votre société est imposée sur les loyers effectivement perçus - les frais (intérêts, précompte immobilier, amortissements,...).
  • Les bénéfices sont imposables aux taux (plus favorables) de l'impôt des sociétés (20% ou 25%).
  • Notez cependant que les revenus nets de la mise en location se situent au niveau de la société et non de la sphère privée. Le versement dans le patrimoine privé est soumis à des charges fiscales (par exemple, précompte mobilier en cas de versement sous la forme d'un dividende).
Vente        
  • Avantageux
  • Les plus-values réalisées dans le cadre d'une gestion normale sont généralement exonérées d'impôt.
  • Pas avantageux
  • La plus-value est imposée aux taux de l'impôt des sociétés.
  • Il convient également de noter que la plus-value nette se situe encore dans la société (précompte mobilier en cas de versement sous la forme d'un dividende).
  • En cas de réinvestissement de la totalité du produit de la vente dans certains actifs, l'impôt peut éventuellement être étalé dans le temps.

À première vue, le principal avantage de la société réside donc dans l'achat et le principal inconvénient dans la vente. C'est exactement l'inverse dans le cas d'un achat à titre privé. 

La société de gestion

En cas d'investissement immobilier par le biais d'une société, la société de gestion est souvent la société indiquée à cet effet. Le grand avantage d'une société de gestion réside dans le fait qu'elle perçoit généralement des revenus suffisants pour assumer les investissements dans l'immobilier. 


En outre, les coûts liés au bien immobilier sont en principe contrebalancés par les revenus de gestion. À terme, la société de gestion peut éventuellement être convertie en une société de patrimoine pure.

Il convient de nuancer les avantages susmentionnés liés à une acquisition à titre privé:

• Tout d'abord, la Belgique s'est déjà fait taper sur les doigts à plusieurs reprises par la Cour européenne de justice. L'imposition forfaitaire (souvent avantageuse) basée sur le revenu cadastral devra donc être adaptée, et probablement pas dans le bon sens.

• En outre, le fisc a davantage tendance à partir du principe que les revenus immobiliers se situent dans la sphère professionnelle. Il estime ainsi que les revenus locatifs et les éventuelles plus-values réalisées lors de la vente constituent un revenu professionnel, avec toutes les conséquences fiscales qui en découlent. 

Cela comporte un risque, en particulier si vous possédez à titre privé un vaste portefeuille immobilier ou si l'exploitation de biens immobiliers correspond à votre activité professionnelle normale.

• Enfin, si vous souhaitez vous constituer un important patrimoine immobilier, cela n'est pas idéal en ce qui concerne la succession. Il est en effet souvent plus compliqué et surtout plus coûteux de transférer des biens immobiliers à la génération suivante que des biens mobiliers (par exemple, des actions d'une société immobilière). 

Une société immobilière

Par conséquent, si vous avez de grandes ambitions immobilières, une société immobilière représente une solution intéressante. Le grand inconvénient d'un achat par le biais d'une société, en l'occurrence l'impôt des sociétés sur la plus-value en cas de vente, peut être sérieusement atténué par le mécanisme de réinvestissement et de taxation étalée. La planification pour la prochaine génération est par ailleurs nettement plus simple et moins coûteuse. 

Achat d'un bien immobilier

L'acquisition d'un bien immobilier par le biais d'une société est également souvent avantageuse en cas d'affectation à l'activité de la société. L'acquisition d'un bien immobilier à titre privé en vue de le louer à votre société n'est généralement pas avantageuse d'un point de vue fiscal. Dans ce cas, vous devrez vous contenter d'un faible loyer, afin d'éviter la requalification du loyer en rémunération. 

Conclusion

Le choix de la formule pour l'achat d'un bien immobilier dépend donc fortement du type de bien immobilier et de vos souhaits et besoins spécifiques

En cas d'achat par le biais d'une société, l'avantage initial (cf. paiement avec des ressources semi-brutes) pourrait limiter les possibilités de choix, à moins d'opter pour un bien moins cher. La question de savoir si le recours, autrefois particulièrement intéressant, à des droits réels d'usufruit ou de superficie par la société est encore avantageux actuellement dépendra fortement des faits. 

En ce qui concerne la question de savoir si la société (de gestion) constitue une bonne alternative pour l'achat d'un bien immobilier, la réponse est simple: 'Ça dépend!'. L'investissement doit donc faire l'objet d'une solution sur mesure.

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Ce blog ne peut être considéré comme un conseil ou une recommandation d'investissements.

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