En finir avec la vacance commerciale

Cela ne vous aura certainement pas échappé lorsque vous vous promenez en ville: de nombreux immeubles commerciaux sont vides. Ces dernières années, le taux de vacance a grimpé en Belgique à près de 12% au début de 2021. L'essor des achats en ligne en est une cause importante, mais certainement pas la seule. Cette évolution préoccupante nécessite de multiples solutions énergiques et créatives.

Outre le fait de rendre les centres-villes plus attrayants et d'encourager un nouvel entrepreneuriat dans les centres commerciaux, l'offre excédentaire sur le marché commercial belge doit également être combattue. Le nombre relativement plus limité d'immeubles réaffectés contribue à expliquer le taux de vacance significativement plus élevé en Belgique que chez nos voisins néerlandais.

La vacance commerciale est l'un des éléments les plus disgracieux dans le paysage urbain. Selon Locatus, le spécialiste des données relatives au commerce de détail, le taux de vacance a plus que doublé en Belgique ces dernières années: il est passé de 5,1% au début de 2008 à 11,8% au début de 2021.

Au début de l'année 2021, environ 24 000 immeubles étaient inoccupés. Cette augmentation substantielle est survenue malgré une diminution du nombre total d'immeubles commerciaux durant cette période. Les petits commerces de détail, surtout dans le secteur de la mode, présents dans les petits centres-villes sont principalement concernés, mais de nombreux bâtiments sont aussi vides dans les grandes villes commerçantes.

En Flandre, le Limbourg (13,3%) connaît le taux de vacance le plus élevé et la Flandre occidentale le plus bas (10,1%). En Wallonie, le Hainaut remporte la palme (16,1%) et le Brabant wallon ferme la marche (10,2%). À Bruxelles, le taux de vacance s'élève à 11,2%.

1. Une modification des comportements d'achat et de nouveaux concepts de magasins
L'augmentation du taux de vacance a plusieurs causes. Elle s'explique avant tout par des tendances qui se dessinent depuis un certain temps déjà et qui sont liées à une modification des comportements d'achat ainsi qu'à de nouveaux concepts de magasins. Les plus connues sont la popularité grandissante des achats en ligne et l'essor des centres commerciaux et des magasins de banlieue en dehors des centres-villes.

2. Le boom des chaînes bon marché
Les consommateurs consacrent une part de leur budget de plus en plus limitée aux articles de mode et aux objets coûteux pour dépenser davantage en sorties, voyages, festivals, etc. Cela se reflète dans le boom des chaînes bon marché, telles que Primark et Action.

3. Des économies d'échelle dans le commerce de détail
Les économies d'échelle dans le commerce de détail jouent également un rôle. Les immeubles situés dans les centres urbains, généralement plus vieux, ne répondent plus aux exigences actuelles des commerçants.

4. L'effet catalyseur de la vacance
La vacance a souvent un effet catalyseur. Un immeuble inoccupé depuis longtemps peut engendrer une hausse du taux de vacance dans le quartier, surtout s'il s'accompagne de signes d'abandon (le syndrome de la vitre brisée). Un quartier entier peut ainsi s'enfoncer dans une spirale descendante.
La baisse d'attractivité réduit le nombre de passants, ce qui est particulièrement préjudiciable aux magasins vivant des achats impulsifs.

5. Des crises économiques successives
Enfin, l'augmentation du taux de vacance est également liée aux crises économiques successives depuis 2008: la grande récession, la crise de la dette souveraine et la crise du coronavirus.

Il convient toutefois de noter que la plus forte hausse a été enregistrée entre le début de 2019 et le début de 2020. Elle est en fin de compte restée limitée (voir figure 1) durant l'année 'corona' 2020, lorsque tout l'horeca et les magasins non essentiels ont dû fermer à deux reprises pendant de longues périodes.

L'impact relativement acceptable de la pandémie sur la vacance surprend dans le contexte de l'essor de l'e-commerce pendant la crise.

Les aides publiques massives l'ont peut-être atténué. Au début de cette année, Locatus pensait encore que de nombreux détaillants ne survivraient pas à la suppression progressive des mesures d'aide et que le taux de vacance augmenterait donc encore pour atteindre les 13,3% attendus au début de 2022.

Depuis lors, l'économie belge se redresse plus rapidement et plus vigoureusement que prévu, principalement grâce au rebond de la consommation des ménages. Ce chiffre est donc probablement trop négatif.

Un taux de vacance limité n'est pas mauvais en soi, bien au contraire. La vacance frictionnelle (estimée à environ 2%) est nécessaire car elle engendre l'offre qui permet le mouvement et le renouvellement sur le marché retail.

La vacance laisse en outre toute latitude au réaménagement des quartiers ayant besoin de nouvelles fonctions, telles que le logement, la culture ou le sport.

La vacance ne pose problème que lorsqu'elle devient structurelle et que plusieurs immeubles se retrouvent à un endroit donné durablement sans (ré)affectation. La solution au problème n'est cependant pas simple et nécessite une multitude de réponses énergiques et créatives. De nombreuses villes et communes s'y attèlent d'ailleurs déjà, avec plus ou moins de succès.

1. Créer un environnement attrayant dans les centres-villes
Il importe avant tout de créer un environnement attractif dans les centres urbains et communaux. L'imbrication des fonctions de vie, de travail, de commerce et de détente offre alors un habitat favorable à des rues commerçantes florissantes. Cela passe par exemple par le réaménagement et l'embellissement des centres commerciaux et des rues pour en améliorer l'atmosphère et l'accessibilité.

2. Prévoir des mesures de soutien spécifiques
Des mesures de soutien spécifiques sont en outre nécessaires: infliger des amendes pour vacance et octroyer des primes d'installation, limiter les grands emplacements commerciaux périphériques et leur construction linéaire, encourager l'habitat au-dessus des magasins, instaurer un bon marketing urbain ou assouplir de manière responsable les prescriptions urbanistiques.

Cela nécessite une planification adéquate et une politique cohérente pluriannuelle. Des solutions temporaires peuvent également s'avérer nécessaires: pop-up stores, habillage des locaux vides, utilisation par des commerçants voisins ou des artistes locaux. Cela évite d'atteindre le point de basculement au-delà duquel la vacance se propage. Selon des études américaines, ce point correspond à un taux de vacance d'environ 6%.

3. Stimuler un nouvel entrepreneuriat
Il existe en Belgique une pénurie de nouveaux-venus, jeunes essentiellement, intéressés par l'ouverture d'un commerce. Cela s'explique en partie par la culture entrepreneuriale trop faible dans notre pays. Les starters sont relativement peu nombreux par rapport à de nombreux autres pays européens.

4. Privilégier les concepts innovants
Les (nouveaux) commerçants doivent privilégier des concepts et modèles de revenus innovants (par exemple, les magasins proposant une expérience) afin de minimiser le risque d'échec et donc la vacance, tout en assurant une rentabilité suffisante et une gestion professionnelle.

5. Éviter l'offre excédentaire de nouveaux magasins
Enfin, il convient d'éviter la création d'une offre excédentaire de nouveaux magasins. En Belgique, un trop grand nombre de nouveaux magasins sont parfois implantés sur des sites dispersés qui sont, somme toute, inutiles et ont donc peu de chances de réussir.

Chez nos voisins néerlandais, un nombre relativement plus important d'immeubles commerciaux ont disparu ou changé de fonction ces dernières années, ce qui a permis de réduire sensiblement le taux de vacance (7,5% au début de 2021). La Belgique compte actuellement environ 18 points de vente pour 1 000 habitants, contre seulement 13 aux Pays-Bas. Cela signifie que certaines immeubles commerciaux devraient peut-être disparaître pour être réaffectés plus rapidement.

N'hésitez pas à vous adresser à votre private banker ou votre wealth manager si vous souhaitez de plus amples informations.