Wat regelt u het best als u samen wil bouwen op de grond van uw partner?

U wilt met geld van u beiden een gezinswoning bouwen op een grond van uw partner. Zonder een goede regeling kan dit tot problemen leiden bij bijvoorbeeld een relatiebreuk of overlijden. Hoe pakt u het verstandig aan?

Grondeigenaar is eigenaar van de gezinswoning door natrekking

Zonder regeling schuilt het gevaar in het principe van zakenrechtelijk natrekking: de eigenaar van de grond is automatisch ook eigenaar van het gebouw dat op die grond opgetrokken is, ook al werd de bouw door beide partners gefinancierd.

Is de grond eigen of van beiden?

Bent u gehuwd zonder huwelijkscontract? Dan bent u gehuwd onder het wettelijk stelsel. Dit is ook zo als u expliciet voor het wettelijk stelsel kiest in uw huwelijkscontract. In het wettelijk stelsel behoort een bouwgrond enkel tot het eigen vermogen van uw partner, als uw partner die grond al had voor het huwelijk of wanneer uw partner de grond erft of geschonken krijgt tijdens het huwelijk. Bent u niet gehuwd of gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen? Als uw partner een grond heeft, is die grond sowieso eigen. In deze samenlevingsvormen is er immers geen gemeenschappelijk vermogen.

U hebt niet altijd recht op een vergoeding

Wat als u samen investeerde in de gezinswoning gebouwd op grond van uw partner?

De grondeigenaar die gehuwd is onder het wettelijk stelsel, moet bij de ontbinding van dit stelsel door echtscheiding of overlijden een vergoeding voor het gebouw betalen aan het gemeenschappelijk vermogen. Toch leidt de vergoeding vaak niet tot het gewenste resultaat. Bij een breuk kunt u - als andere partner - immers geen aanspraak maken op eigendomsrechten in het gebouw zelf. Bij het vooroverlijden van uw partner-grondeigenaar mag u er weliswaar blijven wonen of de woning verhuren (op basis van het erfrechtelijk vruchtgebruik), maar u kunt de woning niet verkopen zonder akkoord van de andere erfgenamen.

Er bestaat bovendien geen wettelijke vergoedingsregeling voor als u feitelijk of wettelijk samenwoont of als u gehuwd bent onder het stelsel van scheiding van goederen. Als u uw investering wilt recupereren, kunt u echter proberen om op basis van andere rechtsgronden een vergoeding te krijgen. Het bewijs leveren kan wel een struikelblok zijn:

  • Vaak doet de benadeelde partner een beroep op de figuur van ‘verrijking zonder oorzaak’, maar de verrijking in hoofde van de grondeigenaar wordt vaak gecounterd omdat u verplicht was bij te dragen in de lasten van de samenwoning of het huwelijk en dat u in ruil gratis woonde. Slaagt uw vordering toch, dan krijgt u bovendien alleen uw werkelijk geïnvesteerde centen terug en bijgevolg geen eigendomsrechten in de woning.
  • Sommige partners gooien het over een andere boeg en proberen, op basis van recente rechtspraak, te bewijzen dat er een stilzwijgende afstand is van het recht van natrekking (en bijgevolg een stilzwijgende vestiging van een opstalrecht). Bij een geslaagde vordering kunt u door de uitonverdeeldheidtreding eigendomsrechten laten gelden op (een deel van) het gebouw omdat het eigendomsrecht tussen de grond en het gebouw gesplitst wordt. Eigendomsrechten geven u meer garantie dan een louter recht op vergoeding. Maar de valkuil is het grondige bewijs leveren dat u samen bouwde op de grond. Deze rechtsgrond biedt bovendien geen soelaas voor loutere verbeterings- en verbouwingswerken aan een bestaande woning.

Bij een overlijden van uw partner verliest u mogelijk het bewoningsrecht

Voor feitelijk samenwonende partners is er een extra aandachtspunt. Bij de andere samenlevingsvormen erft u als langstlevende partner het vruchtgebruik van de gezinswoning die tot het vermogen van uw partner behoort, maar als feitelijk samenwonende partner erft u niet automatisch. Zonder aanvullende regeling leidt dit gebrek aan erfrecht er toe dat u geen (wettelijk) recht hebt om in de woning te blijven wonen.

Beter voorkomen dan genezen?

Gelet op de vele moeilijkheden en onzekerheden bij gebrek aan regeling en de vaak ongewenste gevolgen bij een overlijden, is het beter om hierop te anticiperen. Een regeling opstellen is ook mogelijk voor partners die al samen bouwden op de grond van één van hen.

Klassieke oplossing: de inbreng in het gemeenschappelijk vermogen

Bij partners gehuwd onder het wettelijk stelsel, kan de grondeigenaar de grond inbrengen in de huwelijksgemeenschap waardoor zowel de grond als het gebouw tot deze gemeenschap behoren. Naast de notariskosten en aktekosten, moet u alleen een vast registratierecht van 50 euro betalen.

Een inbreng heeft ook andere voordelen:

  • De successiedruk is in bepaalde gevallen lager
  • Uw rechten zijn veel ruimer
  • U kan de erfrechten van de partners nog meer verruimen door andere modaliteiten (bijvoorbeeld: een keuzebeding) aan het gemeenschappelijk vermogen te koppelen

Houdt het uw partner tegen om de inbreng te doen omdat hij zijn eigen vermogen zeker wil recupereren bij een eventuele echtscheiding? Dan kunt u op zijn bezorgdheid anticiperen in uw huwelijkscontract. U bepaalt dan samen dat uw partner bij een echtscheiding de grond (met gebouw tegen vergoeding) recupereert of dat hij dan een geactualiseerde vergoeding ontvangt.

Bent u gehuwd met scheiding van goederen? Dan kunt u samen beslissen om uw basisstelsel te behouden (en dus elk uw eigen vermogen verder op te bouwen), maar wel de grond met woning in een beperkte interne gemeenschap in te brengen. Dezelfde voordelen als bij een inbreng in het wettelijk stelsel gelden.

Dergelijke inbreng kan alleen via een notariële wijziging van uw huwelijkscontract.

Wat als er geen gemeenschappelijk vermogen is?

Hebt u geen gemeenschappelijk vermogen omdat u bijvoorbeeld samenwonend bent? Dan bespreekt u het best welke vergoeding of eigendomsrechten iedere partner wil krijgen en hoe u de wens van beide realiseert.

Het met de nodige zorg opstellen van een schulderkentenis, van een samenlevingsovereenkomst of het formeel verlenen van een recht van opstal door de grondeigenaar kan zeker hulp bieden. Ook het aanpassen van uw samenlevingsvorm is een optie. Weeg zeker de voor- en nadelen van iedere techniek af.

Hou hierbij ook zeker het aspect van vooroverlijden van uw partner in gedachten. Een aanvullende regeling (bijvoorbeeld via testament) voor uw overlevingsrechten kan noodzakelijk zijn.

Hebt u hierover nog vragen? Uw private banker of wealth officer is uw eerste aanspreekpunt. Zo nodig schakelt hij een expert Financiële Planning Ondernemen in.

Of vraag een afspraak aan voor een eerste kennismakingsgesprek, volledig vrijblijvend.

Maak een afspraak


 

Wenst u op de hoogte te blijven van onze nieuwsberichten?

Disclaimer
Dit blogbericht mag niet worden beschouwd als een beleggingsaanbeveling of advies.
 

We gebruiken cookies en soortgelijke technologieën om je een goedwerkende website aan te bieden die je surfervaring aangenamer maakt. We kunnen de website ook aanpassen aan je behoeften en je voorkeuren. Door verder te surfen, ga je akkoord met het plaatsen van deze cookies. Wil je meer info? Of wil je dit niet? Klik hier.