Meer details over de berekening van het kadastrale inkomen voor buitenlands vastgoed

Het Europees Hof van Justitie heeft België op 12 november jl. veroordeeld tot een boete van 2.000.000 euro en tot een dwangsom van 7.500 euro per dag, zolang België de belastbare basis van buitenlands vastgoed op een andere manier bepaalt dan voor binnenlands vastgoed.
Waarom dit verschil in behandeling volgens het Hof van Justitie het vrije verkeer van kapitaal belemmert, hebben we besproken in het nieuwsartikel van 20-11-2020.

Het wetsontwerp werd intussen goedgekeurd door De Kamer en de wet werd op 25 februari jl. gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Wie vanaf die datum buitenlands vastgoed verwerft, moeten dit binnen de 4 maanden melden aan de Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Wie in de periode van 1 januari t.e.m. 24 februari 2021 buitenlands vastgoed heeft verworven, krijgt tijd tot 30 juni om de melding te doen. Wie al vóór 1 januari 2021 buitenlands vastgoed bezat, moet voorlopig niks doen. Vanaf juni zou de informatie kunnen worden ingediend via MyMinfin of via een inlichtingenformulier dat op de website van de overheid zal te vinden zijn. Welke informatie exact zal worden opgevraagd, is nog niet duidelijk.

Belgische regering op zoek naar een oplossing

De Ministerraad gaf begin december haar goedkeuring aan een voorontwerp van wet om voor buitenlandse onroerende goederen ook een kadastraal inkomen vast te stellen (zie het nieuwsartikel van 17-12-2020).

Op 18 januari 2021 heeft de Raad van State haar advies gegeven over dit voorontwerp. De Raad van State is niet overtuigd dat het huidige wetsontwerp volstaat om tegemoet te komen aan de bezwaren van het Hof van Justitie. Zoals reeds eerder gesignaleerd, herhaalt ze nogmaals dat er fundamentele problemen zijn bij het gebruik van het kadastraal inkomen als grondslag voor het belasten van vastgoed. De Raad van State begrijpt evenwel dat de regeling van het KI momenteel wordt uitgebreid naar buitenlands vastgoed om op korte termijn gevolg te geven aan het arrest van het Europese Hof van Justitie.

Eind januari werd het wetsontwerp vervolgens quasi ongewijzigd ingediend in de Kamer (zie De Belgische Kamer van volksvertegenwoordigers, dekamer.be), waar het met spoed zal worden behandeld.

Het voorliggende wetsontwerp voorziet in een aanpassing van het Wetboek van de inkomstenbelastingen teneinde het Belgisch en het buitenlands onroerend goed, op het vlak van de berekening van de belastbare grondslag, gelijk te behandelen. Het ontwerp beoogt die gelijke behandeling te bewerkstelligen door ook voor in het buitenland gelegen onroerende goederen in de vaststelling van een kadastraal inkomen te voorzien.

Bepaling kadastraal inkomen

Het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 voorziet op heden 3 methodes om de kadastrale inkomens van gebouwde goederen vast te stellen. De derde methode baseert zich op de verkoopwaarden op het referentietijdstip (1975) waarop men een (kapitalisatie)tarief van 5,3 % toepast. Het wetsontwerp voert een vierde methode in die gebaseerd is op de derde methode, maar daarenboven een techniek voorziet om de verkoopwaarde van 1975 te reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde.  

Het doel is om te bepalen welk bedrag men in 1975 moest investeren om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde. De correctiefactor wordt jaarlijks bepaald aan de hand van de rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar, zoals gepubliceerd door de Nationale Bank van België. Voor het jaar 2020 zou die factor gelijk zijn aan 15,036. De Federale Overheidsdienst Financiën zal jaarlijks de correctiefactor bekendmaken in het Belgisch Staatsblad.

Voor een buitenverblijf met een waarde van 300.000 euro in 2020, zou het (ongeïndexeerd) KI in inkomstenjaar 2020 o.i. dus vastgesteld worden op 1.057,46 euro (opmerking: regeling treedt evenwel pas in werking vanaf ij. 2021).
Concreet wordt de huidige verkoopwaarde van 300.000 euro teruggerekend o.b.v. de correctiefactor 15,036 naar de verkoopwaarde van het referentiejaar 1975: 19.952 euro. Op dit bedrag wordt vervolgens een tarief van 5,3% toegepast om tot het KI van 1.057,46  euro te komen.

Voor gronden, zal het KI echter standaard worden vastgelegd op 2 euro per hectare.

Aangezien het kadastraal inkomen geacht wordt om overeen te stemmen met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen, mogen van het KI noch binnenlandse, noch buitenlandse belastingen worden afgetrokken. Bovendien zal dit KI, als de buitenlandse woning bestemd is voor eigen gebruik of verhuurd wordt aan een natuurlijk persoon die de woning niet gebruikt voor zijn beroepswerkzaamheid, geïndexeerd en verhoogd worden met 40% (net zoals bij Belgisch vastgoed).

Aangifteverplichting

Om een kadastraal inkomen te kunnen bepalen van buitenlands vastgoed, is het noodzakelijk dat Belgische belastingplichtigen dat vastgoed uit eigen beweging aangeven bij de Administratie.

Wie in 2021 of later buitenlands vastgoed verwerft, moet dit binnen de 4 maanden melden aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (diegenen die begin 2021 buitenlands vastgoed verwerven, krijgen evenwel extra tijd).

De belastingplichtigen die vóór 1 januari 2021 al buitenlands vastgoed bezaten, zullen eveneens aangifte moeten doen. Ze hebben hiervoor de tijd tot 31 december 2021. De Administratie Opmetingen en Waarderingen zou wel in de loop van 2021 een lijst opstellen van belastingplichtigen die voor het aanslagjaar 2020 en/of 2021 inkomsten van buitenlandse onroerende goederen hebben aangegeven en zou die belastingplichtigen contacteren om bij hen de informatie verzamelen die nodig is om de kadastrale inkomens van hun goederen vast te stellen.

Wie deze aangifteverplichting niet respecteert, stelt zich bloot aan administratieve geldboetes van 250 tot 3.000 euro.

Impact van de nieuwe regeling

We herhalen dat het huidige wetsontwerp geen impact heeft voor de eigenaars van Belgische vastgoed.

Voor buitenlandse vastgoedeigenaars is de impact van de voorgestelde wijziging meestal beperkt tot de impact op het progressievoorbehoud. Als er een dubbelbelastingverdrag is, mag het buitenlands vastgoed immers enkel worden belast in het land van ligging en kent België een vrijstelling met progressievoorbehoud toe. De voorgestelde wijzigingen zullen in de meeste gevallen vermoedelijk tot een (kleine) besparing leiden in hoofde van buitenlandse vastgoedeigenaars vanaf inkomstenjaar 2021.

Het wetsontwerp wordt dus momenteel besproken in De Kamer. We blijven het opvolgen en informeren u van zodra er meer nieuws beschikbaar is.

 

Maak nu kennis met KBC Private Banking & Wealth

Maak een afspraak

Wenst u op de hoogte te blijven van onze nieuwsberichten?

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.