Welk rendement haal ik uit mijn vastgoedinvestering?

Een onroerend goed privé of met de vennootschap kopen, is een strategische beslissing met belangrijke fiscale gevolgen. Hierover publiceerde we recent een artikel (24 september 2020). De fiscaliteit heeft een aanzienlijke impact op het rendement van uw investering.

Uw private banker of wealth officer, omringd door een team van experts, berekent met de nieuwe KBC-vastgoedtool welk rendement u op uw vastgoedinvestering mag verwachten. 

Welke elementen hebben een impact op het rendement van uw vastgoedinvestering in een vennootschap? 

De vennootschap kan de kosten van de notaris, registratiebelasting, btw … in principe aftrekken als beroepskosten. Onder specifieke omstandigheden kan ook de btw worden gerecupereerd. 

De vennootschap betaalt vennootschapsbelasting op de werkelijke huurinkomsten die zij ontvangt na aftrek van de werkelijke kosten zoals de afschrijvingen van het gebouw, onroerende voorheffing, intresten van de financiering, onderhoudskosten … Wenst u de netto-huurinkomsten over te hevelen van de vennootschap naar u privé via een dividend, dan moet u bovendien rekening houden met een roerende voorheffing die kan oplopen tot 30%. 

Bij een verkoop van het vastgoed kan de vennootschap een meerwaarde realiseren. Gesteld dat alle kosten fiscaal aanvaard werden, dan zal door de jaarlijkse afschrijvingen het verschil tussen de marktwaarde en de boekhoudkundige restwaarde groter worden. Het verschil, verminderd met de kosten van vervreemding, vormt een belastbare meerwaarde. Tenzij de optie wordt uitgedrukt om de meerwaarde tijdelijk en voorwaardelijk niet te laten belasten via het systeem van de gespreide belasting van de meerwaarden (mits aan alle voorwaarden is voldaan) zal de gerealiseerde meerwaarde worden onderworpen aan de vennootschapsbelasting van 20% of 25% afhankelijk van de omstandigheden. Bij het overhevelen van de verkoopprijs van de vennootschap naar het privévermogen, moet u opnieuw rekening houden met een roerende voorheffing die kan oplopen tot 30%.

De vastgoedtool neemt deze en nog veel andere elementen mee in rekening om het potentiële rendement op uw vastgoedinvestering in kaart te brengen. 

Wat mag u van een vastgoedgesprek verwachten? 

Zowel voor het vastgoed in bezit als voor een nakende aankoop zal uw private banker of wealth officer in een voorbereidende fase samen met u een aantal gegevens verzamelen. Denk hierbij aan een raming van de waarde van het vastgoed, het bouwjaar, de huurprijs, het kadastraal inkomen, de kosten (zoals btw of registratiebelasting, jaarlijks terugkerende kosten). 

Uw private banker of wealth officer overloopt samen met u uw financiële situatie en mogelijkheden. Uzelf of uw vennootschap kan middelen gebruiken uit diverse bronnen om de aankoop van het vastgoed te financieren. Denk maar aan de liquiditeiten die bij u of in de vennootschap aanwezig zijn en de eventuele inbreng van privémiddelen in de vennootschap. Belangrijk is ook het gebruik van een bankfinanciering om een maximale hefboom te creëren op het rendement van de eigen middelen die u investeert. In de praktijk zal het meestal een gecombineerd gebruik van middelen zijn. Op basis van deze gegevens wordt een rendementsberekening gemaakt, wat u kan helpen bij het nemen van een beslissing tot verkoop van een bestaand onroerend goed of het aankopen van het onroerend goed dat u op het oog heeft. 

Tijdens het gesprek wordt onder andere op volgende vragen een antwoord gegeven:

  • Hoeveel bedraagt het bruto en netto huurrendement van mijn investering? 
  • Hoe evolueert de waarde van mijn investering, de beschikbare cash, … 
  • Is het beter een lening op aflossing of een bulletlening te voorzien? 
  • Welke impact hebben grote onderhoudswerken, renovatiewerken of noodzakelijke
    aanpassingen in het kader van de energieprestaties op mijn rendement? 
  • Hoeveel bedraagt het rendement op mijn investering bij een potentiële verkoop?
  • Hoeveel bedraagt de hefboom door gebruik te maken van een bankfinanciering?

Voorbeeld van een huurrendement bij een investering privé of via vennootschap 

Er wordt geïnvesteerd in een opbrengsteigendom met een aankoopprijs van 700.000 euro. De registratiebelasting en bijkomende aankoopkosten bedragen 75.000 euro. Er wordt een lening aangegaan met een vaste maandelijkse aflossing van 3.350 euro op 15 jaar tegen een rente van 1,50%. De maandelijkse brutohuur bedraagt bij de start van de berekening 2.300 euro. Er wordt gebruik gemaakt van een indexatie van 1,30%. 

Het bruto aanvangsrendement bedraagt 3,6% ongeacht of de private persoon of de vennootschap de investering doet. Om tot het netto huurrendement te komen, houden we niet alleen rekening met de effectieve uitgaven zoals onroerende voorheffing en de verzekeringspremie, voorzieningen voor onderhoud, leegstand en wanbetaling … maar ook met de eventuele kosten om het geld uit de vennootschap te halen. 

Ongeacht of de investering door een privépersoon of een vennootschap gebeurt genereert de aankoop, onder de huidige fiscale omstandigheden, bij aanvang een huurrendement na effectieve uitgaven van 2,0%. Na verloop van tijd biedt de investering met vennootschap een klein hoger rendement. Door een gepast krediet te gebruiken als hefboom kan een direct rendement op de eigen middelen gegenereerd worden tot ruim boven de 4,00% zonder rekening te houden met de waardestijging van het onroerend goed. 

Besluit 

De aankoop van investeringsvastgoed is gericht op het behalen van een bepaald rendement. Wanneer u een keuze moet maken tussen een aankoop privé of via de vennootschap moeten verschillende elementen in overweging genomen worden. Uw persoonlijke doelstelling op korte en lange termijn speelt uiteraard een belangrijke rol en wordt mee in rekening gebracht. Ook het verschil in fiscale behandeling tussen beide mogelijkheden zal uw keuze beïnvloeden.

Onze vastgoedtool visualiseert de impact van fiscaliteit op het rendement van uw vastgoedinvestering.

Met de vastgoedtool becijferen we aan de hand van heel wat variabelen welk rendement uw vastgoedinvestering genereert.
 

Wenst u te weten wat dat concreet betekent voor de vastgoedplannen die u hebt, neem dan gerust contact op met uw private banker of wealth officer.

Maak een afspraak

Wenst u op de hoogte te blijven van onze nieuwsberichten?

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.