Meer dan stenen en cijfers: bouw mee aan vastgoedwaardering bij KBC
Een vastgoedwaardering controleren? Dat klinkt misschien alsof je vooral cijfers en vakjes afvinkt. John van Paassen en Thomas Luca weten intussen dat er veel meer achter zit. Vanuit hun kleine, jonge team beoordelen en challengen ze vastgoedwaarderingen voor KBC. Daarbij combineren ze marktkennis met een kritische blik en brengen ze de werelden van vastgoed, Risk en business samen. Vandaag zijn ze met z’n tweeën. Een derde collega is meer dan welkom, ook om mee te bouwen aan het team van morgen.
Jullie team is nog vrij nieuw. Waarom werd het opgericht?
John: “Bij KBC komen elk jaar duizenden vastgoedwaarderingen binnen. De voorbije jaren is de aandacht voor de kwaliteit en opvolging daarvan sterk toegenomen. Daarom heeft KBC bewust vastgoedexpertise in huis gehaald om die verslagen ook inhoudelijk te beoordelen en te challengen. Het leuke is dat er niet vanaf dag één een volledig uitgetekende werking voor ons klaarlag. We kregen veel ruimte om zelf mee te bepalen: wat moeten we precies controleren? Hoe pakken we dat aan? En waar kunnen wij als vastgoedexperts de meeste waarde toevoegen? Dat pionierswerk is er vandaag nog altijd.”
Wat doen jullie concreet?
Thomas: “Een deel van het werk bestaat uit conformiteitschecks: nagaan of een waarderingsverslag voldoet aan de vereisten en alle nodige informatie bevat. Daarnaast bekijken we steekproefsgewijs de kwaliteit van waarderingen en gaan we daarover in gesprek met schatters.”
John: “Bij grotere of complexere dossiers gaan we nog een stap verder. Dan kijken we echt inhoudelijk naar de waardering. Zijn de gebruikte assumpties logisch? Past dit bij wat we in de markt zien? Is die waarde goed onderbouwd? Daar komt vastgoedkennis en ervaring sterk naar voren.”
Dus een correcte berekening is niet altijd een correcte waardering?
John: “Exact. Je kan iets perfect uitrekenen en toch verkeerd zitten omdat de basisassumptie niet klopt. Stel dat je een oude fabriek waardeert puur op basis van het gebouw. Misschien is de berekening technisch juist, maar zou niemand die fabriek vandaag nog op die locatie gebruiken of kopen. Dan moet je je afvragen of je eigenlijk niet vooral naar de grondwaarde moet kijken. Dat soort vragen maakt het boeiend. Een waardering is geen exacte wetenschap. Je hebt cijfers nodig, maar ook marktgevoel, ervaring en gezond kritisch verstand.”
Welke rol spelen jullie binnen de bank?
John: “We zitten op een interessante plek tussen verschillende werelden. De commerciële collega's willen hun klanten uiteraard vooruithelpen, terwijl Risk kritisch kijkt naar de risico’s die de bank neemt. Wij kunnen vanuit onze vastgoedexpertise helpen om die twee perspectieven samen te brengen. En nee, we zijn niet de interne politie (lacht). Het doel is niet om fouten af te vinken, maar om een waardering beter te begrijpen en tot een zo goed mogelijk onderbouwd advies te komen. Als iemand sterke argumenten heeft om onze visie te challengen, luisteren wij daar even goed naar.”
Thomas, wat trok jou aan in deze job?
Thomas: “Als schatter vervul je een heel specifieke en belangrijke rol in het proces. Je gaat zeer gedetailleerd te werk en bouwt daardoor veel kennis op. Wat mij in deze functie aansprak, is dat je daarnaast ook het bredere plaatje ziet. Je zit hier op het snijvlak van vastgoed en bankieren. Daardoor krijg je beter zicht op waarom een waardering nodig is, hoe ze tot stand komt en welke rol ze speelt binnen een financieringsdossier. Je kijkt dus niet alleen naar de cijfers, maar ook naar de context en de impact. Dat bredere perspectief vind ik heel interessant.”
Jullie zijn momenteel maar met twee. Hoe voelt dat?
Thomas: “De lijnen zijn heel kort. Ik werk hier nog maar enkele maanden en kan heel gemakkelijk met John sparren over hoe hij naar een dossier kijkt. Dat is enorm leerrijk. Tegelijk zijn we nog volop aan het bouwen. Hoe positioneren we ons verder binnen KBC? Welke processen kunnen beter? Wat kunnen we doen met alle informatie die we binnenkrijgen? Naast het dagelijkse werk denk je dus ook mee over waar het team naartoe gaat.”
John: “En precies daarom zoeken we een derde collega. Drie weten meer dan twee (lacht).”
Kan die nieuwe collega echt mee vormgeven aan het team?
Thomas: “Absoluut. We zitten bijvoorbeeld op een enorme hoeveelheid vastgoeddata die vandaag nog lang niet volledig wordt benut. Daar liggen op termijn heel veel mogelijkheden in: nieuwe inzichten, analyses, modellen… Daarvoor heb je ook creativiteit en ondernemerschap nodig.”John: “Wie erbij komt, mag dus meedenken, moet zelfs! Het operationele werk moet natuurlijk gebeuren, maar tegelijk willen we blijven kijken hoe we onze expertise verder kunnen uitbouwen.”
Wie zoeken jullie precies?
John: “Iemand die al voldoende van vastgoed en waarderingen kent om zelfstandig door een verslag te kunnen gaan en kritische vragen te stellen. Je moet gevoel hebben voor de markt en kunnen zien wanneer iets op papier logisch lijkt, maar in de praktijk toch wringt. Maar we zoeken zeker niet iemand die op dag één alles al weet. Er valt hier nog genoeg te leren. Belangrijker is dat je nieuwsgierig bent, inhoudelijk wilt graven en niet bang bent om een assumptie te challengen.”
Thomas: “En omdat we een klein team zijn, moet je natuurlijk ook zin hebben om samen te werken en mee te bouwen. Wie alleen maar een vast omlijnd takenpakket zoekt, zal hier misschien minder gelukkig worden. Wie graag verantwoordelijkheid neemt en ideeën heeft, des te meer.”
Waarom zou een vastgoedprofessional de overstap naar KBC moeten overwegen?
Thomas: “Wat deze rol bijzonder interessant maakt, is dat geen enkel dossier hetzelfde is. Je krijgt te maken met verschillende vastgoedtypes, markten en waarderingsvraagstukken. Daardoor doe je voortdurend nieuwe inzichten op en ga je samen met collega’s inhoudelijk in discussie. Je kijkt verder dan de vraag of een waarderingsverslag technisch klopt. Je verdiept je ook in waarom vastgoed op een bepaalde manier wordt benaderd en gewaardeerd, en welke rol die waardering speelt binnen een financieringsdossier. Tegelijk vorm je een schakel tussen de commerciële vastgoedteams en Risk, waarbij je mee zoekt naar een goed evenwicht tussen commerciële doelstellingen en doordacht risicobeheer.”
John: “En je krijgt de kans om impact te hebben – op individuele dossiers, maar ook op hoe we vastgoedwaardering binnen KBC verder organiseren. Het team is klein, de ambities zijn groot. Dat maakt het net een heel mooi moment om erbij te komen.”
