Vlabel précise l'avis sur la sortie d'un bien immobilier

La sortie d'un bien immobilier d'une SRL, SComm, SNC ou SC et ses conséquences en termes de droits d'enregistrement est une matière complexe. Le transfert des droits d'enregistrement vers la Flandre et l'introduction du nouveau Code des Sociétés et des Associations (CSA) n'ont pas forcément simplifié cette complexité.
 
Dans un nouvel avis du 9 décembre 2019, Vabel (l'administration fiscale flamande) a néanmoins fait la clarté sur certains points.

Il est ainsi stipulé, au deuxième alinéa, que si ces biens immobiliers sont obtenus par un associé qui a apporté ces biens à l'époque, ou par un associé qui l'était déjà lorsque les biens ont été obtenus par la société à l'époque moyennant paiement du droit de vente, le prélèvement des droits d'enregistrement dépendra de la 'nature de droit commun' de la transaction (p. ex. droit de partage en cas de sortie d'indivision).


Le troisième alinéa reprend ce que l'on appelle le ''régime provisoire'. Lorsqu'une société est liquidée et que les biens immobiliers sont attribués par le liquidateur à tous les associés proportionnellement aux parts qu'ils détiennent, seul un droit fixe de 50 euros est (provisoirement) prélevé. Ce n'est que lors d'une attribution 'définitive' ultérieure du bien à un ou plusieurs associés que le droit de vente s'appliquera, ou – si l'associé qui reçoit le bien se trouve dans l'une des exceptions du deuxième alinéa – le prélèvement selon la nature de droit commun de l'opération (p. ex. le droit de partage).


Jusqu'à l'année dernière, le troisième alinéa mentionnait expressément que le régime provisoire trouvait aussi à s'appliquer en cas d'obtention des biens par tous les associés proportionnellement aux parts qu'ils détiennent en cas de diminution de capital réelle en nature. Le VCF a été modifié dans le sillage du CSA. Logiquement, le nouveau texte ne faisait plus référence qu'à 'la liquidation ou liquidation partielle', et désormais, avec l'introduction du CSA, la notion de capital dans les formes de sociétés susvisées a disparu.


La question se posait dès lors de savoir comment Vlabel traiterait la distribution de biens immobiliers qui, sur le plan comptable, sont imputés sur l'apport disponible et/ou indisponible, d'autant que dans un avis du printemps dernier, Vlabel a communiqué de manière plutôt discrète sur le sujet. Dans son avis du 9 décembre 2019, Vlabel confirme maintenant que le régime provisoire restera d'application dans pareils cas, du moins 'pour autant que les conditions requises soient remplies, à savoir l'obtention des biens par tous les associés proportionnellement à leur participation et sans contrepartie'.


Dans le même temps, Vlabel confirme que dans les situations où le régime provisoire ne s'applique pas en cas de distribution d'un bien immobilier, au motif p. ex. que seul un associé obtient le bien dans son ensemble immédiatement, ou que la distribution n'est pas opérée de manière proportionnelle aux parts détenues, l'on considèrera la 'nature de droit commun de l'opération' pour définir les droits d'enregistrement applicables, si les exceptions du deuxième alinéa sont d'application. Concrètement, le seul associé qui obtient un bien immobilier à la suite du remboursement d'un apport et qui, dans le même temps, peut se prévaloir d'un statut d'associé historique, ne sera donc redevable que du droit fixe, vu qu'il obtient le bien à la suite d'un 'fait de droit' (le remboursement d'un apport) et que l'obtention n'a donc pas de fondement conventionnel. 

Même si les deux affaires qui précèdent ne font qu'apporter la confirmation d'une pratique qui avait cours avant l'introduction du CSA et la modification du VCF, la précision qui précède met fin à l'inquiétude que cela avait suscité: l'introduction du CSA s'accompagne de la neutralité fiscale.


L'élément moins positif c'est que dans ce même avis, Vlabel se focalise de nouveau sur le fait que la distribution d'un bien immobilier qui est imputé (du moins partiellement) sur les réserves de la société, doit être considérée comme une 'distribution de dividende en nature' et qu'elle constitue, toujours selon l'administration fiscale flamande, un 'transfert à titre onéreux'. Avec pour conséquence qu'en principe, le droit de vente sera d'application. Si le bénéficiaire peut de nouveau se prévaloir de l'une des exceptions du deuxième alinéa et qu'il était déjà copropriétaire indivis du bien immobilier en question, le droit de partage sera appliqué ('répartition').


La vision selon laquelle une distribution de dividende en nature constitue un 'contrat à titre onéreux' est passible de critique et on ne sait pas au juste sur quel fondement juridique Vlabel appuie cette vision. Peut-être Vlabel considère-t-elle la distribution d'un dividende sous forme d'un bien immobilier comme une 'mise en paiement', convenue de manière conventionnelle entre la société et son actionnaire, et sert à éteindre la créance qu'a l'actionnaire vis-à-vis de la société suite à la la décision de versement d'un dividende. Cette vision est en contradiction flagrante avec un avis fédéral adopté en 2007 mais qui n'a été publié qu'en 2020.

Quoi qu'il en soit, l'avis de Vlabel est très clair: si un bien immobilier est distribué par le biais d'un versement de dividende à l'actionnaire d'une SRL, SC, SComm ou SNC, le droit de vente trouvera à s'appliquer. Seuls les copropriétaires indivis qui peuvent se prévaloir d'une des exceptions du deuxième alinéa échapperont au paiement du droit de partage.  

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