Usufruit et nue-propriété: qui paie quels frais?
Peut-être avez-vous acquis l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien à la suite d’un héritage. Ou avez-vous vous-même donné un bien à vos enfants avec réserve d’usufruit dans le cadre d’une planification successorale. La question se pose alors de savoir ce qu’il advient des frais liés à ce bien.
Quels sont les frais à charge de l’usufruitier et du nu-propriétaire?
Le droit des biens apporte des clarifications à cet égard. Les parties peuvent toutefois y déroger à l’amiable.
Distinction entre réparations d’entretien et grosses réparations.
L’usufruitier est tenu d’exécuter les réparations d’entretien (par exemple, peinture ou tapisserie) nécessaires, à court ou à long terme, pour préserver la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure. En d’autres termes, l’usufruitier n’est pas responsable de tout l’entretien. Il l’est uniquement dans la mesure où l’absence de réparation entraînerait une réduction de la valeur du bien. Si le bien s’use ou perd de sa valeur en raison d’un usage soigneux et ordinaire, l’usufruitier ne peut être tenu responsable de la perte de valeur due au hasard, à la vétusté ou à l’usure.
En revanche, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tenus de collaborer en ce qui concerne les grosses réparations (par exemple, toiture ou chaudière). Par "grosses réparations", il faut entendre celles qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien. Le nu-propriétaire doit effectuer ces réparations après concertation avec l’usufruitier.
Le nu-propriétaire qui exécute les réparations peut exiger de l’usufruitier qu’il contribue proportionnellement aux frais de celles-ci. Cette contribution doit être déterminée en fonction de la valeur de l’usufruit, laquelle dépend de l’âge de l’usufruitier. De cette manière, les frais sont répartis plus équitablement entre les parties.
Si l’usufruitier ou le nu-propriétaire ne respecte pas son obligation de faire les réparations, l’autre partie peut demander au juge de l’y contraindre, même pendant la durée de l’usufruit, le cas échéant sous peine d’une astreinte.
L’usufruitier est tenu d’assurer le bien pour les risques habituels (et de payer les primes correspondantes). L’usufruitier d’un bien immeuble est en tout cas obligé de l’assurer contre l’incendie.
Si l’usufruitier ne satisfait pas à cette obligation, le nu-propriétaire peut prendre lui-même une assurance et réclamer le remboursement des primes à l’usufruitier.
L’usufruitier est tenu de supporter toutes les charges périodiques relatives au bien grevé qui concernent l’usage et la jouissance de celui-ci. Cela comprend notamment les impôts directs relatifs au bien, le précompte immobilier, les redevances sur les immeubles désaffectés, les frais d’entretien ordinaires, le canon dans le cadre d’une emphytéose ou les frais de cautionnement.
Le nu-propriétaire doit supporter les charges extraordinaires, même si celles-ci doivent être payées de manière périodique. Citons par exemple les remboursements annuels du prêt contracté pour l’acquisition du bien grevé, la libération d’actions, l’impôt sur la fortune.
Pour les ouvrages ou plantations réalisés par l’usufruitier, ce dernier doit en supporter tant les charges ordinaires et que les charges extraordinaires pendant la durée de l’usufruit.
Ainsi, comme le montre ce qui précède, la loi prévoit une répartition claire des frais. Toutefois, sous réserve de l’accord de toutes les parties, il est possible d’y déroger.
