Du kot à l'opportunité: investir dans le logement étudiant
Alors que l'été s'achève lentement, le mois de septembre annonce l'ouverture d'une nouvelle année académique. L'occasion pour les investisseurs immobiliers de penser à l'avenir. Si la pénurie persistante de logements étudiants représente un solide défi pour les étudiants, elle crée aussi un environnement favorable pour les investisseurs: de faibles taux de vacance, des revenus locatifs stables et une pression à la hausse sur les prix recèlent en effet du potentiel.
Un kot, c'est bien plus que quatre murs. Un kot est une opportunité de dégager des revenu résistants à l'inflation et de profiter d'une croissance à long terme.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
Le marché de niche des chambres d'étudiants représente un segment intéressant du marché mondial de l'immobilier, aux fondamentaux solides. Une offre exiguë conjuguée à un nombre croissant d’étudiants en kot fait du logement étudiant un segment de marché prometteur, en plein essor. "Ces dernières années, le logement étudiant s'est imposé comme une niche dynamique et résistante sur le marché de l'immobilier, en particulier en Europe et au Royaume-Uni. Malgré les incertitudes économiques, le nombre d'étudiants continue d'augmenter à l'échelle mondiale. Cette tendance garantit une demande stable et souvent même croissante de logements étudiants", indique Sabrina Reynen, portfolio manager chez KBC Asset Management.
La pénurie sur le marché engendre des opportunités

Le marché belge du logement étudiant est sous pression depuis des années. Malgré l'ajout de 25 000 nouveaux kots depuis 2020, le déficit structurel reste important.
"D'ici 2030, pas moins de 70 000 chambres d'étudiants seront nécessaires, surtout dans des villes comme Gand, Louvain, Bruxelles et Anvers. Une population étudiante croissante – à l'échelle tant nationale qu'internationale – se conjuguant à la lenteur de la politique d'octroi de permis, il est presque impossible pour l'offre de croître assez rapidement", déclare Sabrina Reynen.
Cette pénurie se traduit par une augmentation des prix des loyers, une vacance faible voire inexistante et une concurrence accrue entre les étudiants. Le Kotkompas 2025 montre que le loyer moyen hors charges est d'environ 475 euros par mois en Belgique. Charges incluses, ce montant s'élève en moyenne à 575 euros. Dans des villes comme Bruxelles, il peut même atteindre 680 euros.
Ce qui est un défi pour les étudiants est une opportunité pour les investisseurs.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
Et la Belgique n'est pas le seul pays à se trouver dans cette situation. En 2024, la pénurie de logements étudiants en Europe avait été estimée à environ trois millions de lits. Bien entendu, de nouveaux projets sont dans les starting-blocks, mais ils ne devraient couvrir que 10% de la demande insatisfaite après leur achèvement.
Une demande croissante d'une qualité supérieure
Les logements étudiants traditionnels, à l'instar des logements locatifs privés, ne répondent souvent pas aux attentes actuelles des étudiants en matière de commodité, de sécurité et de communauté. "Une tendance notable que nous observons aujourd'hui est la préférence croissante pour les logements étudiants construits sur mesure (Purpose-Built Student Accommodation ou PBSA)", déclare Sabrina Reynen. "Il s'agit de résidences étudiants modernes et bien équipées, souvent situées en dehors des campus, qui offrent non seulement le confort nécessaire, mais créent aussi un certain sentiment de communauté. Et cela va au-delà de l'assistance 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 et des diverses activités sociales. Ces résidences offrent aussi souvent de meilleurs équipements: salles de fitness, espaces d'étude partagés et Wi-Fi à haut débit."
"Les étudiants étrangers, qui souvent n'ont pas de réseau local, choisissent de plus en plus – consciemment – cette forme d'hébergement", ajoute Sabrina Reynen. "La demande de PBSA se trouve donc encore renforcée par les changements géopolitiques actuels." Les restrictions imposées dans des pays comme les États-Unis et l'Australie rendent l'Europe – et donc la Belgique – plus attrayante pour la migration étudiante.
Des défis pour les promoteurs et les décideurs politiques
Bien que la demande soit élevée, l'offre est à la traîne. "70% des promoteurs belges mettent plus de quatre ans à obtenir un permis", indique Sabrina Reynen. "En outre, les coûts de construction élevés, la hausse des taux d'intérêt et les normes strictes exercent une pression supplémentaire: sécurité incendie ou certificats de performance énergétique par exemple. Sans une accélération de la politique d'octroi de permis et une plus grande coopération entre les villes, les établissements d'enseignement et les investisseurs, la pénurie risque de s'aggraver."
Les REIT: une solution d'investissement accessible

Pour les investisseurs qui veulent miser sur ce marché en expansion sans gérer eux-mêmes les biens immobiliers, les sociétés d'investissement immobilier (Real Estate Investment Trusts ou REIT) constituent une alternative attrayante.
Les avantages des REIT sont nombreux. "Les REIT combinent la valeur tangible de l'immobilier avec la facilité et la liquidité des actions cotées en Bourse, ce qui permet aux investisseurs d'entrer ou de sortir sans les contraintes de la gestion physique des biens immobiliers, comme l'entretien ou les relations avec les locataires", précise Sabrina Reynen. En investissant dans plusieurs biens immobiliers et sur plusieurs marchés, les REIT limitent en outre les risques liés à la vacance, à la législation locale ou aux fluctuations du marché.
"L'un des principaux atouts des REIT réside dans le fait qu'elles génèrent des revenus locatifs réguliers", ajoute Sabrina Reynen. "Souvent même indexés sur l'inflation. De nombreux bâtiments pour étudiants sont entièrement loués des mois à l'avance, ce qui assure des cash-flows prévisibles pour les REIT, même en période d'incertitude économique."
Les REIT dans le secteur du logement étudiant offrent le meilleur des deux mondes: le rendement immobilier sans les contraintes qui y sont liées. Le logement étudiant est en outre relativement insensible aux cycles économiques. Même en période de récession, les étudiants continuent à étudier.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
Selon des études de marché récentes, le secteur du logement étudiant devrait connaître en Europe une croissance régulière jusqu'en 2030. "Des pays comme l'Espagne devraient être en tête avec la plus forte croissance annuelle moyenne en Europe, tandis que le Royaume-Uni, l'Italie, les Pays-Bas et l'Irlande devraient également afficher une croissance annuelle moyenne d'environ 5,5%. L'Allemagne, la France, la Suède, l'Autriche et la Pologne devraient croître à un rythme légèrement plus modéré de 4,5% à 5%", déclare Sabrina Reynen. En outre, l'attrait à long terme de cette niche spécifique au sein du secteur immobilier au sens large s'appuie sur plusieurs facteurs:
1. Le développement de nouveaux projets de logements étudiants a été et reste le principal moteur de la croissance.
L'association britannique Unite Students, par exemple, avec plus de 930 places supplémentaires à Glasgow, souligne les efforts d'expansion réalisés pour répondre à la demande croissante.
2. Les entreprises existantes étendent également leur portefeuille à de nouveaux marchés.
La société belge Xior, par exemple, a ainsi acquis des résidences étudiantes à Lisbonne et à Cracovie au premier trimestre 2025, renforçant ainsi sa présence sur ces marchés en pleine croissance.
3. En outre, l'investissement dans des logements de haute qualité et entièrement équipés, offrant des services supplémentaires, s'avère crucial pour attirer les étudiants.
Prenons l'exemple du concept Baselife de XIOR. Celui-ci comprend une assistance 24 heures sur 24 ainsi que des événements sociaux organisés par des étudiants ambassadeurs.
Il montre comment les entreprises hissent l'expérience et le vécu résidentiel des étudiants à un
niveau supérieur.
Pour les investisseurs à la recherche d'un investissement immobilier accessible et relativement stable, les REIT étudiants représentent une option potentiellement intéressante au sein d'un portefeuille diversifié.
Sabrina Reynen, portfolio manager KBC Asset Management
"Investir dans les logements étudiants par le biais de REIT offre l'alliance attrayante de revenus locatifs stables, d'une appréciation potentielle et d'une prise en charge professionnelle",
conclut Sabrina Reynen. "Néanmoins, il est important de rester conscient des risques que l'investissement – et plus particulièrement l'investissement immobilier – comporte, tels que la volatilité du marché ou les mouvements de taux.
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