Un piège fiscal pour les cohabitants avec une clause d'accroissement sur leur logement familial
Vous cohabitez et avez acheté chacun la moitié du logement familial avec une clause d'accroissement? Une clause d'accroissement peut être utile pour protéger votre partenaire, mais elle peut parfois produire des conséquences fiscales indésirables. Il vaut certainement la peine de faire vérifier le contenu de la clause d'accroissement par votre notaire.
Les cohabitants héritent-ils l'un de l'autre?
Les cohabitants de fait n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre. Vous souhaitez que votre partenaire cohabitant de fait hérite de votre part dans le logement familial, par exemple en usufruit ou en pleine propriété? Vous pouvez alors rédiger un testament à cet effet. Si vous vous ravisez par la suite, vous pourrez toujours révoquer votre testament unilatéralement.
Le droit successoral des partenaires cohabitants légaux est limité. Votre partenaire cohabitant légal hérite de l'usufruit sur votre part dans le logement familial et sur les meubles qui le garnissent. Ce droit successoral n'est pas protégé et peut être retiré par un testament. Là encore, vous devez rédiger un testament révocable si vous souhaitez que votre partenaire hérite de la pleine propriété de votre part du logement familial.
Tant les cohabitants de fait que les cohabitants légaux n'ont donc en principe pas la certitude d'hériter de l'usufruit ou de la pleine propriété du logement familial au décès de leur partenaire.
Tenez également compte de la part réservataire de vos enfants. Il n'est pas toujours possible de donner votre part du logement familial en usufruit ou en pleine propriété à votre partenaire.
Qu'est-ce qu'une clause d'accroissement pour votre logement familial?
Vous achetez un logement familial avec votre partenaire cohabitant? Et vous souhaitez davantage de sécurité et de protection? Vous pouvez alors insérer une clause d'accroissement dans l'acte d'achat.
Une clause d'accroissement est une convention entre vous et votre partenaire. Elle stipule que la part du prémourant dans un bien commun, comme le logement familial, revient automatiquement au survivant. Vous ne pouvez pas mettre fin à une clause d'accroissement de votre propre chef. Il faut que les deux partenaires soient d'accord. Une clause d'accroissement n'affecte pas non plus les droits des héritiers réservataires, comme vos enfants, sauf s'il s'agit d'enfants issus d'une relation antérieure.
L'idée sous-jacente à une clause d'accroissement est que chacun des deux partenaires ait une chance équilibrée de recueillir la part de l'autre. On considère donc une clause d'accroissement comme un contrat aléatoire (contrat à titre onéreux). Il ne s'agit pas d'une donation pour autant que certaines conditions soient respectées (voir ci-dessous).
Vous pouvez choisir le mode d'accroissement: en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété. Vous pouvez également convenir que le partenaire survivant est libre d'appliquer ou non la clause d'accroissement. On parle alors d'une "clause d'accroissement optionnelle". Souvent, l'acte stipule que la clause d'accroissement prend fin lorsque vous et votre partenaire vous mariez.
Quelles conditions doit respecter une clause d'accroissement?
- La clause d'accroissement doit figurer dans un acte notarié tel que l'acte d'achat.
- Elle doit porter sur des biens spécifiques bien définis.
- Vous et votre partenaire devez avoir une espérance de vie similaire. Les personnes qui insèrent une clause d’accroissement doivent se trouver dans le même état de santé. Une grande différence d'âge entre les parties constitue un obstacle car les chances doivent être équilibrées.
- Il faut que l'apport soit similaire. La clause d’accroissement n’est donc en principe pas possible si vous n’achetez pas chacun la moitié du bien.
Quelles sont les implications fiscales d’une clause d'accroissement?
Ces conditions sont remplies? Alors, la clause d’accroissement ne donnera pas lieu au paiement de droits de succession ou de donation, mais au paiement de droits d’enregistrement sur la valeur de la part détenue par le prémourant dans le bien immobilier.
- En Région flamande, depuis le 1er janvier 2022, les droits d'enregistrement de base pour les achats s'élèvent à 12%.
- Dans la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale, les droits d'enregistrement de base s'élèvent à 12,5%.
Les conditions ne sont pas remplies, par exemple parce qu'il y a une grande différence d'âge entre vous et votre partenaire? Dans ce cas, les droits de succession restent dus sur la moitié des biens concernés par la clause d'accroissement. Il en va de même en cas d'abus fiscal.
Exemption sur le logement familial
Une clause d'accroissement vous donne la certitude que vous ne serez pas laissé(e) pour compte en cas de décès de votre partenaire. Elle implique toutefois le paiement de droits d'enregistrement.
Cependant, les cohabitants légaux bénéficient d'une exonération des droits de succession sur la partie du logement familial dont ils héritent au décès de leur partenaire. La même règle s'applique aux cohabitants de fait, s'ils ont vécu ensemble sans interruption pendant au moins trois ans avant le décès de leur partenaire et s'ils tenaient un ménage commun.
Par conséquent, le recours à une clause d’accroissement pour le logement familial est généralement plus coûteux d’un point de vue fiscal que le simple héritage du logement (en vertu du droit successoral pour les cohabitants légaux ou par testament).
Solution: une clause d'accroissement optionnelle combinée à un testament
En principe, il ne peut pas être mis fin à la clause d'accroissement sans votre accord et celui de votre partenaire. Cela vous donne à tous les deux la sécurité nécessaire. Pour éviter les droits d'enregistrement, vous pouvez formuler une clause d'accroissement à caractère optionnel et rédiger un testament en complément.
Il apparaît, au décès, qu'il existe bien un testament pour le logement familial en votre faveur, en tant que partenaire survivant? Vous pouvez alors vous en prévaloir et, comme partenaire survivant, vous recueillerez la part de votre partenaire dans le logement familial sans payer de droits de succession. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire d'utiliser l'option d'accroissement.
Votre partenaire n'a pas fait de testament en votre faveur ou le testament a été révoqué entre-temps? Vous pouvez alors utiliser l'option d'accroissement et obtenir la part de votre partenaire dans le logement familial. Vous devrez toutefois payer des droits d'enregistrement.
Conclusion
Vous souhaitez acheter un logement familial avec votre partenaire avec une clause d'accroissement? Ou vous avez acheté dans le passé votre logement familial avec une clause d'accroissement? Dans ce cas, il est conseillé de faire examiner le contenu de la clause d'accroissement par votre notaire, pour vérifier notamment si la clause a un caractère optionnel ou non.
S'il s'agit d'une clause d'accroissement "pure", c'est-à-dire non optionnelle, il faudra veiller avec votre notaire à faire supprimer cette clause d'accroissement ou, si possible, à lui donner un caractère optionnel.
Par ailleurs, il est préférable d'examiner avec votre notaire les possibilités de rédiger un testament complémentaire permettant au partenaire survivant d'hériter gratuitement du logement familial sous certaines conditions. Cela vous fera économiser beaucoup d'argent au décès de votre partenaire.
Important: la clause d’accroissement doit être à l’épreuve de l’abus fiscal. Pour avoir la garantie que la clause d’accroissement aura les conséquences fiscales souhaitées après évaluation par le fisc, votre conseiller ou votre notaire peut faire une demande de décision anticipée à l'administration fiscale.
Vous avez d'autres questions sur la clause d'accroissement?
Contactez votre private banker ou wealth manager.
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