Une chambre d'étudiant pour votre enfant: investissement ou choix émotionnel?

Le logement étudiant reste un marché en pleine mutation. Le nombre de kots d'étudiants augmente, alors que l'offre demeure limitée. Cela engendre une demande structurelle de chambres d'étudiants abordables de qualité. Dans le même temps, les investisseurs affichent un intérêt grandissant: le prix d'entrée est souvent inférieur à celui des logements traditionnels et le rendement peut être attrayant. Les parents d'enfants étudiants s'interrogent également de plus en plus sur l'intérêt d'un achat plutôt que de la location. Mais une telle décision nécessite une plus grande réflexion qu'il n'y paraît à première vue et va au-delà du choix classique entre l'achat et la location.

Étant donné que les études de votre enfant ne dureront que quelques années, l'achat doit avant tout être considéré comme un investissement. Demandez-vous donc si vous investiriez aussi dans un logement étudiant si vous n'aviez pas d'enfants aux études. Si la réponse est non, l'achat d'un appartement classique - et l'utilisation des revenus locatifs pour payer le kot - peut représenter une solution plus judicieuse.

Opter pour un logement étudiant nécessite de tenir compte de certains aspects spécifiques. Le marché flamand est très fragmenté: la demande, l'offre et la réglementation diffèrent d'une ville à l'autre. À Gand et à Louvain, la population étudiante continue d'augmenter et la pénurie de chambres abordables est structurelle. Dans le même temps, ces villes tentent de limiter la division d'immeubles en chambres d'étudiants en adoptant des règles plus strictes.

À Gand, il est interdit de diviser les logements familiaux en chambres d'étudiants. Selon l'Algemeen Bouwreglement (ABR) (règlement général de construction), les logements familiaux allant jusqu'à 220m² ne peuvent pas être subdivisés et doivent donc être loués comme une seule entité d'habitation. En outre, la ville introduit une taxe sur les résidences secondaires à partir de l'exercice d'imposition 2026. Le tarif standard est de 2.000 euros par an et augmente de 2% par an. Seules les chambres d'étudiants rattachées à des établissements d'enseignement supérieur ou faisant partie d'une maison d'étudiants agréée peuvent bénéficier d'un tarif réduit. La ville de Louvain applique une réglementation similaire. La taxe pour l'exercice d'imposition 2026 s'élève également à 2.000 euros, un montant indexé annuellement, avec certaines réductions pour des formes spécifiques de logement étudiant. Bruxelles applique aussi une taxe sur les résidences secondaires. Le montant est déterminé par commune et peut aller jusqu'à environ 2 700 euros par an. Les logements étudiants y sont généralement taxés par le biais d'une taxe sur les locations meublées.

Par ces mesures, Gand entend réserver les logements familiaux et les appartements aux habitants permanents, conformément à la politique flamande. C'est la raison pour laquelle les étudiants ne sont en principe pas autorisés à occuper ensemble un logement familial ou un appartement. Lorsque cela est malgré tout le cas, la ville, après une première mise en demeure, peut imposer la remise en état par voie administrative ou judiciaire. Il existe quelques exceptions à cette règle.

• Les frères et sœurs étudiants peuvent vivre ensemble dans une maison ou un appartement. Les autres étudiants, amis ou membres de la famille, n'y sont pas autorisés (pas d'exigence de domicile).
• Deux étudiants peuvent vivre ensemble dans un studio, un appartement ou un maison d'une chambre (pas d'exigence de domicile).
• Les étudiants peuvent exceptionnellement cohabiter dans une maison ou un appartement s'ils sont tous inclus dans le même contrat de location (contrat de colocation) et s'ils sont tous domiciliés dans la maison ou l'appartement (il y a ici exigence de domicile pour tous les habitants).
  

Dans les deux premières exceptions, il n'y a pas d'exigence de domicile dans le logement locatif. Dans ce cas, la taxe sur les résidences secondaires reste applicable. Une réglementation similaire existe aussi à Louvain: les membres d'une même famille peuvent cohabiter dans une habitation unifamiliale sans être domiciliés à cette adresse. Toutefois, des amis, partenaires ou compagnons d'études ne peuvent pas cohabiter avec eux.

En ce qui concerne le cohousing (la troisième exception), Louvain applique une politique encore plus stricte. Les étudiants ne peuvent en aucun cas y élire domicile, ce qui dans la pratique exclut le cohousing entre étudiants. En cas d'infraction, un procès-verbal peut être dressé, tant pour le bailleur que pour le locataire, et le bail peut être résilié avant terme.

Le cohousing entraîne en outre des conséquences supplémentaires. Dans de nombreux cas, les habitants sont solidairement responsables de la totalité du loyer. Si une formule avec domicile est choisie, il peut également y avoir des conséquences fiscales: les parents perdent alors la réduction d'impôt pour l'enfant à charge. Les allocations familiales (Groeipakket) et l'allocation d'études sont généralement maintenues - tant que les plafonds de revenus ne sont pas dépassés - mais peuvent être versées directement à l'enfant dans certains cas. Certaines allocations peuvent en outre diminuer parce que l'enfant n'est plus considéré comme isolé lorsqu'il vit en cohabitation.

Investir dans une chambre d'étudiant plutôt que dans une maison classique implique de garder à l'esprit que la plus-value sur le bien est généralement plus limitée. Le logement étudiant est en effet souvent considéré comme un pur produit d'investissement et, lorsqu'il est vendu ultérieurement, il est principalement évalué sur la base du rendement qu'il génère. Un acheteur potentiel examinera donc en premier lieu les revenus locatifs. Supposons que vous achetiez aujourd'hui une chambre pour 150 000 euros plus les frais d'acquisition et que cette chambre rapporte 550 euros de loyer par mois, cela représente un rendement brut d'environ 3,90%. Comme les loyers ne peuvent pas augmenter indéfiniment - surtout dans le cas des logements étudiants -, on peut supposer qu'à long terme, les loyers suivent grosso modo l'inflation. Après 10 ans, le loyer mensuel pourrait alors tourner autour de 670 euros, par exemple. Si un acheteur escompte un rendement de 4,2% à ce moment-là - en partie parce que le bien a entre-temps dix ans de plus -, cela revient à un investissement d'environ 191 500 euros, tous frais compris. Pour le vendeur, cela représente un rendement net d'environ 169 500 euros. Ainsi, dans cet exemple fictif, vous récupérez exactement votre investissement initial, frais compris, sans aucune plus-value. Celui qui achète un kot pour son enfant a donc intérêt à penser d'abord en tant qu'investisseur et ensuite seulement en tant que parent.

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Cette nouvelle ne constitue ni une recommandation d'investissement ni un conseil.