Les résidences secondaires dans les Ardennes ont de nouveau la cote

Après plusieurs années difficiles, le marché immobilier ardennais affiche des signes de reprise. Le Baromètre des Ardennes de la Fédération des notaires montre que le nombre de ventes a augmenté de près de 15% au premier semestre 2025.

Dans certaines communes, la progression est carrément impressionnante, comme à Nassogne (+97,1%) et à Rendeux (+72,2%). Il est intéressant de noter que seuls 51% des acheteurs sont originaires des communes ardennaises. Les acheteurs flamands sont particulièrement actifs, surtout à Vresse-sur-Semois (37,9%), mais aussi à La Roche-en-Ardenne (22,7%), à Erezée (22%) et à Durbuy et Rendeux (20,4% dans les deux communes).

L'offre immobilière est particulièrement variée dans les Ardennes, tant en termes de type de biens que de localisation. Le marché résidentiel se compose principalement de maisons, les appartements y étant rares. L'offre est dominée par les logements existants, souvent d'anciennes propriétés de caractère, de style traditionnel, construites en pierres naturelles ardennaises provenant de carrières locales, ce qui leur confère charme et authenticité.

Charme et confort moderne ne vont cependant pas toujours de pair. Nombre de ces maisons sont énergivores et mal isolées. Le sous-sol rocheux rend souvent difficiles des modifications techniques majeures, de sorte que le chauffage au mazout y est encore très répandu. En outre, les maisons sont souvent disséminées en dehors des centres villageois, avec les conséquences que cela entraîne en termes d'accessibilité, d’éloignement des commerces et des établissements horeca ou encore de disponibilité des équipements publics.

Vu le nombre limité d'appartements, les candidats à la recherche d'une résidence secondaire dans les Ardennes se rabattent généralement sur l'offre de maisons existantes. Par ailleurs, les communes wallonnes sont toujours plus nombreuses à durcir leur politique à l'égard des gîtes, ces maisons de vacances à la campagne, souvent aménagées dans des fermes rénovées, des maisons villageoises ou des bâtiments en pierre naturelle. Ces restrictions visent à protéger la qualité de vie des résidents permanents et à freiner la flambée des prix de l'immobilier. Les nouvelles règles d'enregistrement permettent en outre à la Région d'avoir une meilleure vue d'ensemble de l'offre d'hébergement touristique. Certaines communes imposent des plafonds stricts. Ainsi, Houffalize autorise un maximum de 40% d'hébergement touristique. Lorsque cette limite est atteinte, aucun nouveau permis n'est délivré. Aujourd'hui, la commune compte 228 gîtes. Durbuy fait encore mieux avec 432 gîtes.

La popularité de la région est renforcée par la richesse de son offre en matière de gastronomie, de golfs, d'hôtels, de loisirs et de détente. Cet attrait est souvent appelé l'effet Coucke. L'offre étant limitée, les prix de l'immobilier y sont sensiblement plus élevés. Bien que la réglementation soit destinée à freiner la hausse des prix des maisons existantes, la rareté de l'offre fait s'envoler les prix des gîtes. Dans certains cas, cela débouche même sur la spéculation. En réponse à cette saturation, de nouveaux projets touristiques voient le jour dans des régions moins connues ou jusqu'alors non touristiques.

L'achat d'une résidence secondaire dans les Ardennes reste avant tout un choix émotionnel, motivé par le calme, la nature et la qualité de vie. Il convient donc davantage à un usage personnel. Celui qui souhaite malgré tout acheter une maison pour la mettre en location devra prévoir des frais de gestion et d’entretien plus élevés. Malgré quelques similitudes avec les résidences secondaires à la Côte, les différences sont considérables. Les Ardennes se trouvant en Région wallonne, les règles en matière de location, de fiscalité, d’obligations énergétiques et de normes environnementales diffèrent de celles applicables au littoral flamand.

Dans les Ardennes, les candidats intéressés peuvent investir non seulement dans une maison classique ou un gîte, mais aussi dans des maisons de vacances situées sur des terrains de loisirs, par exemple dans des parcs de vacances. Ces parcs sont souvent situés dans des lieux ayant un passé récréatif, tels que d'anciens campings ou des parcs de vacances existants. Pour certains acheteurs, ces maisons de vacances constituent une alternative intéressante à la maison ardennaise traditionnelle: elles offrent une résidence privée avec un espace extérieur privé, la plupart du temps dans un parc clos et à un prix d'achat généralement inférieur à celui d'une maison ardennaise traditionnelle ou d'un gîte. Le prix varie considérablement en fonction de l'emplacement, du confort et des équipements du parc.

Il n'est généralement pas permis d'affecter une maison de vacances dans un parc de vacances ardennais à sa résidence principale: l'inscription au registre de la population est généralement exclue. Les propriétaires doivent respecter les règles du gestionnaire du parc ou de l'association des copropriétaires, qui conviennent de l'entretien, de la gestion et de l'utilisation des installations communes.

Dans les Ardennes également, des règles spécifiques s'appliquent souvent à la location de maisons de vacances dans des parcs. Parfois, la location se fait par l'intermédiaire d'un pool de location commun et les recettes sont distribuées en fonction des prestations de l'ensemble du parc. D'autres parcs autorisent la location individuelle. L'occupation personnelle est souvent limitée à un certain nombre de jours par an; celui qui souhaite y séjourner plus souvent doit parfois payer un supplément ou voir son rendement diminuer.

La revente d'une maison de vacances dans un parc ardennais passe généralement par le gestionnaire ou l'exploitant du parc, car les agences immobilières traditionnelles ont moins l'expérience de ce type de bien. Ces maisons de vacances sont souvent achetées à titre d'investissement, leur valeur étant étroitement liée au rendement locatif. Par conséquent, une plus-value importante à la revente est généralement plus limitée que pour une maison ardennaise classique.

Il convient d'étudier la structure juridique du projet. Les maisons de vacances ne sont pas toujours vendues en pleine propriété dans les Ardennes: elles font parfois l'objet de constructions avec usufruit, bail emphytéotique ou contrat de location à long terme. Chaque forme a ses spécificités, ses avantages et ses inconvénients.

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Cette nouvelle ne constitue ni une recommandation d'investissement ni un conseil.