Immobilier et société simple: une bonne idée?
La société simple est l'instrument de planification idéal si vous souhaitez transmettre un patrimoine important à la génération suivante tout en en conservant le contrôle et la gestion et en en évitant la dispersion. Son utilité est évidente si vous souhaitez transmettre un patrimoine mobilier (portefeuille de titres, liquidités, œuvres d'art, etc.), mais peut-elle également être utilisée pour le transfert immobilier?
Quels sont les avantages d'une société simple?
Si vous créez une société simple, l’usage veut que vous vous en nommiez le gérant statutaire (en principe inamovible) et stipuliez que vous pouvez disposer des actifs de la société simple sans le consentement ou l'approbation des autres associés (généralement les enfants). Vous gardez donc le contrôle.
Si des associés de la société simple sont mineurs ou incapables, l'autorisation du juge de paix pourrait vous être nécessaire pour certains actes. Lorsqu'une société simple achète un bien immobilier, le notaire exigera souvent la signature de tous les associés.
Un autre avantage réside dans le fait que lorsque le bien immobilier est vendu, le produit de la vente est également versé à la société simple et continue d'être géré par vous qui en êtes le gestionnaire.
Il en va différemment de l’achat scindé d'un bien immobilier, dans le cadre duquel vous achetez l'usufruit et vos enfants la nue-propriété. Dans ce cas de figure, en tant qu'usufruitier, vous n'avez en principe pas le droit de vendre sans le consentement des nus-propriétaires. Si vous avez conclu un accord sur la vente, le produit de la vente est en principe réparti entre le nu-propriétaire et l'usufruitier (chacun pour sa part).
L’apport du bien immobilier dans la société simple et ses conséquences fiscales
Si les associés de la société simple apportent un bien immeuble destiné à l'habitation et reçoivent des parts dans la société simple dans la même proportion qu'ils ont des droits indivis sur l’habitation apportée, il n'y a pas de transfert de propriété et ni droits d’enregistrement ni droits de donation ne sont dus.
Il en va différemment lorsqu'un associé apporte la propriété ou l'usufruit d'un bien immeuble dans la société, avec l'intention que ces droits deviennent la propriété indivise des autres associés. Dans ce cas, il y a bel et bien transfert de propriété et vous paierez des droits d’enregistrement ou des droits de donation, selon que vous voulez vendre le bien (paiement d'un prix en échange) ou en faire don (sans contrepartie).
Exemple:
Jean et Sophie ont créé une société simple (chacun détenant 50% des parts) et sont ensemble propriétaires indivis d'une maison (50/50). S'ils apportent la maison dans la société simple, le rapport de propriété ne change pas en principe et ils ne doivent payer ni droits d’enregistrement ni droits de donation. Supposons que Jean apporte un bien immobilier et que Sophie apporte un portefeuille de valeur équivalente, Sophie devient copropriétaire du bien immobilier de par l'apport du bien immobilier et il y a bien une modification du rapport de propriété. Des droits d’enregistrement (en cas de vente) ou des droits de donation (en cas de donation) devront par conséquent être payés.
Que se passe-t-il si les associés veulent par la suite sortir le bien immobilier de la société simple?
La société simple étant une société sans personnalité juridique et ne pouvant être titulaire de droits, les associés restent titulaires des biens qu'ils ont apportés et la dissolution de la société n’entraîne donc pas un transfert de propriété.
Toutefois, si l'un des associés souhaite acquérir la pleine propriété d'un bien indivis après la dissolution de la société simple, le droit de partage ou des droits d’enregistrement seront dus sur ce bien.
Y a-t-il d'autres taxes à prendre en compte?
Étant donné que la société simple est fiscalement transparente, les plus-values et les revenus (locatifs) des biens de la société simple seront imposés directement dans le chef des associés.
Transfert immobilier et société simple en cas de décès ou par donation
À votre décès, vos parts dans la société simple tombent dans votre succession. Compte tenu de la transparence fiscale de la société simple, (la part dans) les biens immobiliers de la société simple (sera) seront (imposée) imposés aux droits de succession avec les autres biens immobiliers de votre succession.
Pour l’éviter, vous pouvez envisager de donner vos parts de votre vivant. Si vous voulez donner des parts d'une société simple contenant des biens immobiliers, elles seront imposées de la même manière que si vous donniez les biens immobiliers sans société simple. Les droits de donation dus sur les biens immobiliers sont progressifs (ils augmentent en fonction de la valeur du bien donné et diffèrent selon le degré de parenté entre le donateur et le donataire).
La situation est différente si vous apportez des biens immobiliers à une société simple avec personnalité juridique. Dans ce cas, vous transformez vos biens immobiliers en biens mobiliers. La donation des actions de la société simple sera donc effectuée à un taux forfaitaire de 3% (3,3% en Wallonie) en ligne directe et entre associés ou de 7% (5,5% en Wallonie) entre autres personnes. Attention, des considérations juridiques et fiscales spécifiques s'appliquent ici également, par exemple si vous voulez faire entrer l’immobilier dans la société ou l’en sortir.
Vous achetez un nouveau bien immobilier et souhaitez créer un société simple à cette fin? Vous devrez d'abord créer la société simple et y transférer les liquidités nécessaires (ni droits d’enregistrement ni droits de donation ne sont dus), puis donner les parts (au tarif fixe applicable à une donation de biens meubles) et enfin faire en sorte que la société simple achète directement le bien.
Conclusion
La société simple est un instrument pratique et flexible pour le transfert de votre patrimoine mobilier tout en gardant le contrôle. Combiner immobilier et société simple est moins courant, car les conséquences fiscales peuvent être désavantageuses.
Nos experts vous aideront volontiers
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Disclaimer
Cette nouvelle ne doit pas être considéré comme un conseil ou une recommandation d'investissement.