La dynamique des prix sur le marché européen du logement s'est encore accélérée au premier trimestre 2025
Selon les nouveaux chiffres d'Eurostat, la reprise du marché européen du logement s'est poursuivie au premier trimestre 2025, après le refroidissement observé entre la mi-2022 et la fin 2023. De 4,9% au quatrième trimestre 2024, la dynamique de croissance annuelle des prix des logements s'est encore accélérée dans l'UE, pour s'établir à 5,7%. Il n'empêche que les différences entre les États membres restent grandes. Certains pays, tels que le Luxembourg et la Finlande, peinent toujours à remonter la pente. D'autres pays comme la Hongrie, le Portugal, la Croatie et la Bulgarie ont à nouveau enregistré de fortes hausses de prix. En Belgique, la dynamique des prix des logements est restée relativement modérée. Il est particulièrement frappant de constater que la dynamique de croissance des prix des logements neufs s'est fortement essoufflée au premier trimestre, tandis que celle des logements existants s'est encore quelque peu accélérée.
Eurostat a publié les chiffres des prix des logements pour le premier trimestre 2025 dans l'indice des prix harmonisé pour les États membres de l'UE. Celui-ci prend en compte les logements neufs et existants et est corrigé des variations de prix résultant de changements dans les caractéristiques du bien vendu. Dans l'UE, les prix des logements ont augmenté de 1,4% au premier trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent. Ce chiffre est légèrement supérieur à la moyenne des quatre augmentations trimestrielles en 2024 (+1,2%). Par rapport au même trimestre de l'année précédente, les prix des logements dans l'UE ont progressé de 5,7% au premier trimestre. La dynamique de croissance annuelle, moins volatile que les variations trimestrielles, s'est considérablement accélérée depuis le premier trimestre 2024 (voir figure 1).
Des différences persistantes entre les pays
Les chiffres du premier trimestre montrent que le marché européen du logement continue de se redresser après le refroidissement observé entre la mi-2022 et la fin 2023. Au premier trimestre, les prix ont encore baissé dans quatre pays (Italie, Finlande, Luxembourg et Slovénie) par rapport au trimestre précédent (voir graphique 2). Au plus fort du refroidissement, 16 pays se trouvaient dans cette situation au quatrième trimestre 2022. Les chiffres négatifs du Luxembourg et de l'Italie frappent tout particulièrement (respectivement -1,2% et -0,2%). Après une correction des prix, celle-ci ayant même été substantielle pour le Luxembourg, entre fin 2022 et début 2024, les chiffres de 2024 indiquaient en effet une reprise dans les deux pays. En Finlande, la situation reste encore plus problématique. Dans ce pays, le marché du logement est en proie à une correction pour ainsi dire ininterrompue depuis la fin de l'année 2022. Tout cela indique que, malgré la reprise générale de l'UE, le marché du logement peine toujours à se redresser dans certains pays.
Il est cependant positif de constater que d'autres pays ayant essuyé une forte correction des prix ont vu leurs prix repartir à la hausse au premier trimestre 2025. C'est surtout le cas en Allemagne (+1,4% au premier trimestre). Un certain nombre de pays enregistrent une hausse des prix soutenue au premier trimestre 2025. D'une part, les pays qui ont également essuyé une correction relativement mineure précédemment, mais qui voient maintenant les prix nettement repartir à la hausse depuis plusieurs trimestres d'affilée. Il s'agit de la Slovaquie (+2,1% au premier trimestre), de la République tchèque (+2,3%) et des Pays-Bas (+1,9%). D'autre part, les pays qui n'ont pas subi de correction et qui ont également vu les prix des logements continuer à augmenter à un rythme soutenu au premier trimestre. Il s'agit notamment de la Hongrie (+5,2%), du Portugal (+4,8%), de la Croatie (+4,5%) et de la Bulgarie (+4,2%) (voir figure 2).
Le marché du logement en Belgique et dans l'UE
La hausse des prix des logements en Belgique (+0,7%) au premier trimestre 2025 n'a été que la moitié de celle observée dans l'ensemble de l'UE (+1,4%) et a été égale à celle du quatrième trimestre 2025. Dans 19 des 27 États membres, les prix ont augmenté davantage qu'en Belgique au premier trimestre. La hausse des prix par rapport à l'année précédente (+2,7%) a également été similaire à celle du quatrième trimestre 2025. Contrairement à l'UE dans son ensemble, la dynamique de croissance annuelle de la Belgique ne s'est pas accélérée au cours des trimestres écoulés, bien au contraire (voir figure 1). Il convient également de noter que l'évolution des prix en Belgique a été moins volatile que dans l'UE ces dernières années: la hausse des prix avant l'essoufflement y a été moins prononcée, le refroidissement ne s'est pas accompagné de baisses de prix et la récente reprise y a été moins prononcée.
Deux éléments de la situation belge frappent au premier trimestre 2025. Le premier est la différence notable entre les logements existants et les logements neufs. Les prix des logements neufs ont légèrement baissé par rapport au trimestre précédent et leur dynamique de croissance annuelle a fortement diminué. En revanche, la dynamique de croissance annuelle des prix des logements existants s'est encore quelque peu accélérée (voir figure 3). Deuxièmement, les prix réels des logements (c'est-à-dire corrigés de l'inflation globale de l'IPCH) ont baissé de 0,5% en Belgique au premier trimestre. En termes réels, la Belgique a également été confrontée à une importante correction des prix des logements entre le troisième trimestre 2021 et le quatrième trimestre 2022, qui n'a pas été compensée par la suite (voir figure 4).
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