Une résidence secondaire à la côte: entre détente et rentabilité

Investir dans une résidence secondaire à la côte reste un rêve pour de nombreuses personnes: pouvoir s’évader du quotidien, profiter du calme et de la nature sans trop s’éloigner de chez soi. Cette aspiration s’inscrit par ailleurs dans une tradition bien ancrée chez les Belges, pour qui la brique occupe une place importante dans le mode d’épargne et d’investissement, alimentant un intérêt constant pour l’immobilier au littoral.

L’achat d’une résidence secondaire est avant tout un choix personnel, souvent dicté par les émotions. Le rendement locatif est rarement le premier argument, même si l’aspect financier gagne en importance. Les propriétaires optent le plus souvent pour une occupation personnelle combinée à une location ponctuelle, afin de récupérer une partie des charges fixes. Parallèlement, le télétravail offre la flexibilité de pouvoir facilement prolonger un week-end à la mer d’une journée supplémentaire.

L’immobilier à la côte belge reflète en grande partie les tendances générales du marché. Après un vif engouement pour l’immobilier durant la pandémie de Covid-19, suivi d’un essoufflement, l’année 2025 a enregistré un léger rebond: au premier semestre, le nombre de transactions au littoral a augmenté de près de 13% par rapport à la même période en 2024, avec certaines communes, comme Zeebruges (+24,5%) et La Panne (+29,4%), qui se démarquent nettement. (Source : Baromètre de la côte, notaire.be, 28 août 2025).

Cette reprise s’est confirmée début 2026. Les tensions internationales et l’incertitude poussent de nouveau les investisseurs à privilégier des marchés immobiliers plus proches et plus sûrs. Cette tendance profite à la côte belge: les acheteurs choisissent la sécurité tangible aux risques à l’étranger.

L’immobilier côtier reste majoritairement aux mains des Flamands. Sur l’ensemble des acheteurs, près de 90% sont originaires de Flandre, 5,1% de Wallonie, 2,6% de Bruxelles et 2,7% de l’étranger. Quant à la tranche d’âge, les quinquagénaires sont les acquéreurs les plus actifs: ils représentent 26,7% du marché, suivis des quadragénaires (23,9%) et des sexagénaires (23%).

Au premier semestre 2025, un appartement à la côte coûtait en moyenne 306.813 euros, en baisse de 7,6% par rapport à la moyenne annuelle de 2024. Le prix moyen des appartements sur la digue est de 370.683 euros, ce qui représente une baisse de 13,2%. Ce recul s’explique en grande partie par une proportion particulièrement faible des ventes de biens neufs en 2025 (à peine 5,6%, contre 16,8% en 2019), contribuant à la baisse du prix moyen. Selon les promoteurs immobiliers, des baisses de prix des nouvelles constructions ne sont pas à l’ordre du jour.

Les derniers chiffres publiés dans Guide Immo de Trends-Tendance, basés sur un modèle de prix hédoniste – modèle corrigeant les différences de prix en fonction de plusieurs critères, comme la situation, la superficie, l’année de construction et la qualité du bien – donnent une image plus nuancée du marché. Pour l’année 2025, nous constatons une hausse des prix des appartements allant de +2% (La Panne) à +7% (Ostende). Seules les communes de Knokke-Heist et de Nieuport font exception, avec une baisse limitée de -1%. Le tableau est différent pour les maisons de ces mêmes communes. Les baisses de prix y sont en effet plus marquées, avec -4% à Knokke-Heist et -7% à Nieuport.

L’offre et la demande à la côte sont à nouveau plus équilibrées. Les différences de prix restent néanmoins importantes d’un endroit à l’autre. La partie est du littoral reste la plus chère: au premier semestre 2025, un appartement y coûtait en moyenne 444.902 euros. Sur la zone médiane, le prix moyen était de 250.229 euros, contre 246.246 euros sur la partie ouest de la côte.

À la côte, les maisons et appartements plus anciens avec un score PEB modéré se vendent de plus en plus difficilement et perdent de la valeur. Bon nombre d’entre eux ne satisfont pas aux normes en vigueur en matière de sécurité incendie, d’isolation, de confort et d’installations d’ascenseurs. Des rénovations s’imposent d’urgence, mais la question est souvent problématique dans les grands immeubles d’appartements en raison du nombre de copropriétaires. Une consultation des rapports de l’association de copropriétaires (ACP) des trois dernières années permettra de prendre connaissance des coûts annuels et de savoir si des rénovations sont prévues ou ont été effectuées. Pour éviter toute mauvaise surprise financière, nous recommandons aux acquéreurs de consigner clairement par écrit qui supportera les coûts de rénovation.

Pour certains promoteurs immobiliers, la nécessité de rénover constitue une opportunité. Ils proposent aux propriétaires une rénovation complète, ou parfois une démolition suivie d’une reconstruction intégrale. Dans la plupart des cas, ces rénovations n’engendrent aucun coût direct pour les propriétaires actuels: les promoteurs rentabilisent le projet en créant des unités d’habitation supplémentaires sur la même superficie. En d’autres termes, ils procèdent par surélévation, en construisant un ou plusieurs étages supplémentaires. Les propriétaires actuels bénéficient, une fois les travaux terminés, d’un appartement neuf ou entièrement rénové, mais doivent, en contrepartie, renoncer à sa jouissance pendant toute la durée des travaux. Il s’agit donc de faire un choix entre confort à court terme et valeur ajoutée à long terme.

La côte belge étant densément bétonnée, les nouveaux projets sont souvent bâtis en deuxième, voire en troisième ligne derrière la digue. Ces bâtiments plus récents respectent les normes en vigueur. Nous constatons cependant que plus le bâtiment est éloigné de la mer, moins il est recherché, ce qui se répercute sur le rendement. En outre, les locations de vacances, avec Airbnb par exemple, ne sont autorisées que dans les zones touristiques. Si vous avez l’intention de mettre votre appartement en location, pensez à vérifier l’affectation urbanistique du bien.

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Cette nouvelle ne constitue ni une recommandation d'investissement ni un conseil.