Investir dans une chambre d'étudiant: bien plus qu'une simple question d'offre et de demande
Trouver un logement étudiant devient de plus en plus cher et difficile dans de nombreuses villes universitaires. Derrière le constat général de la croissance de la population étudiante et de la pénurie de chambres abordables se cachent toutefois d'importantes disparités locales. L'offre et la demande, les loyers, la fiscalité et la réglementation peuvent varier considérablement d'une ville à l'autre. C'est surtout à Gand et à Bruxelles que la demande croît plus vite que l'offre, tandis que d'autres villes étudiantes se rapprochent peu à peu de l'équilibre.
Plus d’étudiants, mais une demande qui varie d’un endroit à l’autre
La Belgique compte aujourd'hui quelque 525 000 étudiants dans l'enseignement supérieur. En Flandre également, la population étudiante continue de croître: pour l’année universitaire 2024-2025, le nombre d’inscriptions a augmenté de 3,8% pour atteindre près de 286 000 étudiants. Les dix plus grandes villes étudiantes représentent ensemble environ 90% de la population étudiante belge.
Mais tous les étudiants n’ont pas besoin d’un kot. Dans les plus grandes villes, ils sont en moyenne près de 45% à vivre en kot. Ce taux de kot – la proportion d'étudiants qui vivent en kot – varie fortement d'une ville à l'autre. À Anvers, il s’élève à environ 20% et à Gand à environ 50%, tandis que Louvain arrive en tête avec environ 80%. La distance par rapport au domicile parental, les transports en commun et l’offre d'enseignement jouent un rôle à cet égard. L’internationalisation de l’enseignement supérieur constitue également un facteur important. Les étudiants étrangers dépendent beaucoup plus du marché local pour leur logement que les étudiants qui vivent chez leurs parents en Belgique. Ils ne peuvent en effet pas simplement se rabattre sur le domicile parental et faire la navette quotidiennement.
C’est surtout dans les villes proposant une offre d'enseignement internationale importante que cela peut créer une demande structurelle significative. Dans le même temps, une certaine prudence s’impose ici aussi. La politique flamande en matière de formations en langues étrangères et de financement des étudiants non ressortissants de l’EEE pourrait influencer la croissance future. Les étudiants internationaux constituent donc un facteur de demande intéressant, mais ne garantissent pas une augmentation durable de la demande.
Une ville étudiante n'est pas l'autre
La connaissance du marché local est particulièrement importante en matière de logement étudiant. Non seulement le taux de kot actuel varie, mais l’évolution future de la demande diffère aussi. À Gand, la ville est confrontée à une pénurie structurelle et a besoin d’au moins 10 000 chambres supplémentaires. Malgré un portefeuille impressionnant de projets, l'offre future reste pour l'instant insuffisante pour répondre à la demande. Parallèlement, les investisseurs sont confrontés à des règles spécifiques en matière de logement étudiant, à des restrictions concernant le fractionnement des logements familiaux et à des taxes locales. À Bruxelles aussi, la demande de logements étudiants reste structurellement élevée et le marché présente un potentiel de croissance considérable.
Louvain – la ville affichant le taux de kot le plus élevé – prévoit une poursuite de la croissance dans les années à venir. La prudence est toutefois de mise. À plus long terme, la croissance pourrait se stabiliser en raison de l’évolution démographique et des changements dans la politique flamande en matière d’enseignement supérieur. Selon la ville elle-même, le marché des chambres d'étudiant arrive peu à peu à saturation. Compte tenu du nombre de chambres en projet pour lesquelles un accord de principe a déjà été donné, la demande actuelle en chambres d'étudiant classiques semble être en passe d'être satisfaite. Les nouveaux agréments sont donc accordés avec modération.
Anvers connaît également une dynamique qui lui est propre. En raison du nombre élevé d’étudiants navetteurs, le taux de kot y est relativement faible. De plus, la politique de la ville ne se concentre pas uniquement sur le nombre de chambres, mais aussi sur leur répartition, la qualité de vie dans les quartiers et la qualité de l’offre.
L’accessibilité financière devient un problème
Ces dernières années, la tension entre l’offre et la demande s’est traduite par une hausse des loyers. Le loyer moyen d’une chambre d’étudiant en Belgique, charges, équipements et services compris, a augmenté de 24,2% en six années universitaires pour atteindre environ 590 euros par mois. Cette hausse est globalement en phase avec l’inflation.
Derrière cette moyenne se cachent à nouveau de grandes disparités. L’emplacement et la qualité jouent un rôle important, mais la présence de résidences étudiantes dans les universités et les hautes écoles, l’offre subventionnée et la réglementation locale influencent également le niveau des prix.
Dans le même temps, la question de l'accessibilité financière prend de plus en plus d'importance. Près d’un étudiant en kot sur cinq indique avoir des difficultés à payer ce loyer mensuel. Parmi les étudiants qui ne vivent pas en kot actuellement, mais qui le souhaiteraient, 70% indiquent qu’un logement étudiant est trop cher. La dynamique d’investissement s'en trouve également freinée.
Une pénurie de chambres ne signifie pas que les loyers peuvent continuer à augmenter indéfiniment. Si une part de plus en plus importante du groupe cible n’est plus en mesure de payer le loyer demandé, les étudiants pourraient à nouveau faire la navette, rechercher des alternatives moins coûteuses ou rester plus longtemps chez leurs parents.
Une niche attrayante, mais un travail d'analyse reste à faire
Le logement étudiant présente plusieurs caractéristiques qui en font son attrait pour les investisseurs immobiliers. La population étudiante reste importante, plusieurs villes connaissent toujours une pénurie structurelle de chambres et les étudiants internationaux génèrent une demande supplémentaire. De plus, les montants d’investissement relativement modestes rendent ce segment accessible aux investisseurs privés.
Mais c’est précisément parce que le marché est si local que des conclusions générales seraient risquées. Une pénurie à Gand ne permet pas de tirer des conclusions sur un investissement à Courtrai, Louvain ou Malines. Au sein d’une même ville, deux projets peuvent présenter un profil de risque totalement différent.
Si vous envisagez d'investir dans une chambre d'étudiant, mieux vaut donc ne pas vous limiter au prix d'achat et au loyer mensuel. La population étudiante locale, le taux de kot, les nouveaux projets de construction, l’accessibilité, la qualité, la fiscalité, la réglementation et l’ensemble des frais de propriété déterminent ensemble l'intérêt à long terme d'un investissement.
Des questions?
Contactez votre private banker ou wealth manager.
Cette nouvelle ne constitue ni une recommandation d'investissement ni un conseil.