Le revirement silencieux du marché des terrains à bâtir

La conviction que la valeur des terrains à bâtir ne peut pratiquement faire qu'augmenter se voit aujourd’hui de plus en plus remise en question. L'envolée des coûts de construction, la hausse des taux d’intérêt, le "bouwshift" (décalage de construction) et une pression fiscale croissante sur les parcelles non bâties remettent en question la logique classique du marché des terrains à bâtir. Ce qui semblait, pendant des années, être un placement presque évident ne l’est plus aujourd’hui. La question est donc de savoir si les terrains à bâtir continueront de jouer ce rôle de réserve patrimoniale dans les années à venir, ou si les propriétaires devront, pour la première fois depuis longtemps, s'adapter à une nouvelle réalité.

Pendant des années, en Flandre, un terrain à bâtir représentait bien plus qu’un simple emplacement destiné à accueillir un jour une maison. Pour beaucoup, il s'agissait également d'un investissement sûr. Une étude portant sur la structure de propriété des terrains à bâtir révèle qu’une part considérable de l’offre se trouve encore aux mains de particuliers et de familles. Bien souvent, les parcelles ont été conservées pendant des générations, avec la conviction que la rareté entraînerait naturellement une hausse des prix. Pendant des années, cette hypothèse paraissait justifiée. Ceux qui possédaient un terrain à bâtir voyaient généralement leur patrimoine s’accroître sans avoir à fournir beaucoup d’efforts. La forte appréciation que les terrains à bâtir ont connue pendant de nombreuses années n’a fait que renforcer cette conviction.

Alors que jusqu’à la fin des années 1980, les prix des terrains à bâtir suivaient encore quasi à l'identique l’indice des prix à la consommation, les prix médians au m2 ont progressé en moyenne de 9% par an entre 1990 et 2015, tandis que l’IPC n’a atteint en moyenne que 2,10% par an au cours de la même période. Depuis 2017, on observe toutefois une tendance inverse, bien que beaucoup plus modérée, les prix médians des terrains à bâtir au m² augmentant en moyenne de 2,37% par an, tandis que l’inflation moyenne s’élève à 3,09%. En termes réels, les terrains à bâtir ont donc perdu de la valeur. Cette perte de valeur est généralement encore plus importante lorsque l’on tient également compte des coûts et des taxes. Les frais liés à une parcelle non bâtie se limitent généralement aux travaux d’entretien et d’élagage. En revanche, il existe diverses taxes, notamment le précompte immobilier et l’impôt des personnes physiques, tous deux basés sur le revenu cadastral. Par ailleurs, de plus en plus de communes prélèvent une taxe sur les terrains ou parcelles non bâtis, souvent désignée sous le nom de "taxe d’activation". Une analyse des recettes fiscales communales révèle que 117 communes flamandes prévoient, pour 2025, des recettes provenant de telles taxes sur les terrains ou parcelles non bâtis pour un montant total de près de 15,5 millions d’euros.

Une analyse de la plateforme immobilière Immoscoop montre que cette tendance se poursuit au premier semestre de 2026. Alors que le Bureau fédéral du plan estime l’inflation moyenne pour 2026 à 3,40%, le prix médian au mètre carré augmente de 2,8% dans le Brabant flamand et de 2,5% dans le Limbourg. En Flandre orientale et occidentale, les prix se stabilisent respectivement à -0,7% et +0,8%. La plus grande surprise vient d’Anvers, où les prix ont baissé de 3,7%.

Les terrains à bâtir, et le marché immobilier en général, sont influencés par un grand nombre de facteurs qui interagissent simultanément. Les évolutions démographiques, la croissance des revenus, les conditions de crédit, la fiscalité, l’aménagement du territoire et l’offre disponible jouent tous un rôle à cet égard. Sur des périodes plus longues, il est donc difficile d’attribuer les variations de prix ou les fluctuations du nombre de transactions à une cause spécifique, ou d’établir des corrélations univoques. Les données historiques indiquent toutefois que les périodes caractérisées par des taux d’intérêt OLO plus élevés coïncident généralement avec une baisse du nombre de transactions et une hausse moins marquée du prix médian des terrains à bâtir. Les données n’indiquent pas que des taux d’intérêt plus élevés entraînent nécessairement des baisses de prix, mais elles montrent que la croissance des prix ralentit généralement lorsque les taux d’intérêt à long terme augmentent.

Au cours de la période 1980-1985, le taux des OLO à dix ans a de nouveau dépassé les 10%. Au cours de la même période, le nombre de transactions a considérablement diminué et les prix des terrains à bâtir ont baissé d'environ 11,5% en valeur nominale. Compte tenu de la forte inflation, la baisse des prix a atteint, en termes réels, plus de 35%. Les dernières années représentent elles aussi un exemple typique du fonctionnement du marché immobilier. Après des décennies de baisse des taux d’intérêt, les taux hypothécaires ont doublé en moins de deux ans. Cette hausse des taux s’est accompagnée d’une baisse du nombre de transactions d’environ 40%. Bien que les prix nominaux ont continué d'augmenter, les terrains à bâtir ont de nouveau perdu de la valeur en termes réels en raison de la forte inflation.

Les terrains à bâtir sont généralement évalués soit selon la méthode comparative, soit selon la méthode résiduelle. Dans le cadre de la méthode comparative, la valeur d’un terrain à bâtir est déterminée sur la base de transactions récentes portant sur des parcelles comparables. Les prix réalisés sont ajustés pour tenir compte des différences concernant notamment la situation, la superficie, la forme, la largeur de rue, l’orientation, les possibilités urbanistiques et d’éventuelles caractéristiques spécifiques. La valeur de marché du terrain à bâtir est déduite à partir de ces points de comparaison corrigés.

Pour les parcelles adaptées à la promotion immobilière, on applique généralement la méthode d’évaluation résiduelle. On part dans ce cas du produit de la vente attendu du futur projet immobilier. De ce produit sont ensuite déduits tous les coûts de développement, tels que les coûts de construction, honoraires des architectes et des bureaux d’études, assurances, frais de démolition, coûts de financement, frais de marketing et de vente, ainsi que la marge prévue pour le promoteur. Le montant qui reste après déduction de tous ces éléments – le résidu – représente la valeur du terrain.

La forte hausse des coûts de construction, combinée à la hausse des taux hypothécaires, a considérablement pesé sur l’accessibilité financière des logements neufs ces dernières années. Cette évolution est encore accentuée par la fiscalité en vigueur, selon laquelle les terrains à bâtir en Flandre sont en principe soumis à des droits d’enregistrement de 12% et les constructions sont généralement soumises à une TVA de 21%. L’achat ou la construction d’un logement neuf est donc devenu de moins en moins accessible pour de nombreux ménages et peut, dans une certaine mesure, être considéré comme un produit de luxe.

La question se pose en outre de savoir qui est aujourd’hui propriétaire de ces terrains à bâtir rares. On peut supposer que bon nombre de ces propriétaires ne sont pas contraints de monnayer immédiatement leur terrain et sont donc peu disposés à réaliser une perte. Prenons l’exemple d’un logement dont le prix de vente s’élève à 500 000 euros hors taxes, dont 125 000 euros, soit 25%, correspondent au terrain. Si les coûts de construction augmentent de 20%, le coût de construction s’accroît de 75 000 euros. D’un point de vue purement économique, ce surcoût devrait être compensé par une baisse de la valeur du terrain, qui, dans cet exemple, passerait de 125 000 euros à 50 000 euros.

Et ce, sans compter l'impact de la hausse des taux hypothécaires sur l’accessibilité financière. La question est donc de savoir quel propriétaire foncier serait prêt à vendre sa parcelle aujourd’hui pour 50 000 euros, alors que ce même terrain était encore estimé à 125 000 euros il y a quelques années. Dans ce contexte, un recul du nombre de ventes est donc parfaitement explicable.

Lorsqu’on établit une estimation pour 2026 sur la base des données d’Immoscoop relatives au premier semestre, l’offre semble se stabiliser par rapport à 2025. Il n'y a qu’à Anvers que l’offre serait nettement plus élevée, ce qui explique en partie la pression sur les prix.

S'agissant du nombre moyen de jours pendant lesquels un terrain à bâtir reste en ligne, il est difficile de se prononcer, car les terrains mis en ligne cette année et qui resteront longtemps à vendre n’ont tout simplement pas encore eu le temps d’être vendus.

Le délai moyen de vente y a atteint plus de sept mois.

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Cette nouvelle ne constitue ni une recommandation d'investissement ni un conseil.