Is het interessant om te investeren in een onroerend goed met mijn vennootschap?

U wilt investeren in een onroerend goed en vraagt zich af u dat het beste doet via een vennootschap of privé? De experts van KBC Private Banking & Wealth hebben enkele voor- en nadelen voor u samengevat.

Op het eerste gezicht ligt het grote voordeel van de vennootschap bij de aankoop en het grote nadeel bij de verkoop. Bij een privé-aankoop is het precies omgekeerd.

Een onroerend goed wordt vaak via de vennootschap aangekocht. Deze aankoop biedt immers ruimere financiële mogelijkheden. Bovendien kunt u de kosten die gepaard gaan met het onroerend goed in principe ook aftrekken van alle inkomsten van de vennootschap.

Managementvennootschappen of vennootschappen van vrije beroepers kunnen op termijn eventueel een toekomst hebben als pure patrimoniumvennootschap. Bij andere, operationele vennootschappen kan de aanwezigheid van vastgoed een struikelblok vormen in geval van een overdracht, zeker als dat onroerend goed niet voor de exploitatie wordt gebruikt.

• In bepaalde omstandigheden kan de fiscus het onroerend inkomen herkwalificeren in een beroepsinkomen. Hierbij stelt de fiscus dat huurinkomsten en eventuele gerealiseerde meerwaarden bij verkoop aanleiding zouden geven tot een professioneel inkomen, met alle fiscale en sociale gevolgen van dien. Een risico dus, als u privé een uitgebreide vastgoedportefeuille bezit of als de exploitatie van onroerend goed aansluit bij uw normale beroepsactiviteit.
• Een groot onroerend vermogen opbouwen is niet ideaal voor successie. Het is immers vaak omslachtiger en vooral duurder om onroerende goederen naar de volgende generatie over te hevelen dan dat het geval is voor roerende goederen (bv. aandelen van een vastgoedvennootschap).

Hou er ook rekening mee dat de huidige fiscale regels op korte termijn kunnen wijzigen. Het is mogelijk dat u in de toekomst belast wordt op de reële huurinkomsten en ook meerwaarden kunnen niet langer belastingvrij zijn (cfr. blauwdruk voor een bredere fiscale hervorming van V. Van Peteghem).

Een onroerend goedvennootschap kan in bepaalde omstandigheden interessant zijn. Het grote nadeel van het aankopen van onroerend goed via de vennootschap - de vennootschapsbelasting over de meerwaarde bij verkoop - wordt gemilderd door consequent te herinvesteren en te opteren voor de gespreide taxatie.

Een eventuele vermogensplanning naar de volgende generatie, ongeacht het totale pakket aan onroerend goed kan veel vlotter en goedkoper verlopen via de overdracht (schenking) van aandelen van de vennootschap.

De vraag op welke manier u het beste vastgoed aankoopt, is altijd sterk afhankelijk van enerzijds het type vastgoed en anderzijds uw specifieke wensen en behoeften. Is de (management)vennootschap dan een goed alternatief voor de aankoop van onroerend goed? Hoe de investering het best gebeurt, is dan ook maatwerk.

U hebt een stevig vermogen opgebouwd binnen uw vennootschap en zoekt naar mogelijkheden om uw privévermogen te versterken? De experts van KBC Private Banking & Wealth bieden u een oplossingsgericht fiscaal-juridisch advies aan.