Investeren in een onroerend goed met de managementvennootschap

U wenst te investeren in een onroerend goed en vraagt zich af of deze aankoop best via een vennootschap, dan wel in privénaam doet? Hieronder lijsten we graag de voor- en nadelen in een sterk vereenvoudigde samenvatting voor u op:
  Privé
Vennootschap       

Aankoop                                                                                

 
  • Niet gunstig
  • Dure nettomiddelen na 50% personenbelasting, gemeentebelasting en eventuele RSZ
  • Gunstig
  • Semi brutomiddelen na 20% of 25% vennootschapsbelasting
  • Aankoopkosten kunnen worden afgetrokken (cf. korting van 20% of 25% vennootschapsbelasting)
Verhuur
  • Relatief gunstig
  • Gunstige tot zeer gunstige berekening van de belastbare basis 
  • Interesten op relevante leningen kunnen de belastbare basis nog verlagen
  • Zodra u samen met uw professioneel inkomen boven de 41.000 euro komt, wordt u wel belast tegen een tarief van 50% op uw onroerende inkomsten (+ gemeentebelasting)
  • Relatief gunstig
  • Uw vennootschap wordt belast op de werkelijk ontvangen huur 
  • Winsten zijn belastbaar tegen de  tarieven van de vennootschapsbelasting (aan 20 of 25%)
  • Merk wel op dat de netto-opbrengsten van verhuur nog in de vennootschap zitten en niet in de privé. Aan de uitkering naar het privaat vermogen zijn andermaal fiscale kosten gekoppeld, zoals roerende voorheffing mits uitkering ovv een dividend
Verkoop        
  • Gunstig
  • Meerwaarden gerealiseerd in kader van normaal beheer zijn meestal belastingvrij
  • Niet gunstig
  • De meerwaarde wordt belast tegen de tarieven in de vennootschapsbelasting 
  • Merk ook hier op dat de nettomeerwaarde nog in uw vennootschap zit (roerende voorheffing bij uitkering ovv dividend)
  • Bij herinvestering van de volledige verkoopprijs in bepaalde activa kan deze belasting eventueel gespreid worden in de tijd

Op het eerste gezicht ligt het grote voordeel van de vennootschap bij de aankoop en het grote nadeel bij de verkoop. Bij een privé-aankoop is het precies omgekeerd. 

De managementvennootschap

Als u met een vennootschap in onroerende goederen wilt investeren, dan is de managementvennootschap vaak de aangewezen vennootschap. Het grote voordeel van de managementvennootschap is uiteraard dat daar meestal voldoende inkomsten binnenkomen om de investeringen in onroerend goed mee te dragen. 

Daarnaast zullen de kosten die gepaard gaan met het onroerend goed in principe ook kunnen worden afgezet tegenover de managementinkomsten. Op termijn wordt deze managementvennootschap dan eventueel omgevormd tot een pure patrimoniumvennootschap 

We maken nog graag enkele kanttekeningen bij de voordelen van een private verwerving:

  • België werd al meermaals door het Europees Hof van Justitie op de vingers getikt. De (vaak voordelige) forfaitaire manier van belasten gebaseerd op het KI, zal hierdoor moeten worden aangepast, vermoedelijk niet in positieve zin.
  • Daarnaast is het zo dat de fiscus er ook sneller vanuitgaat dat het onroerend inkomen zich in de beroepsmatige sfeer bevindt. Hierbij stelt de fiscus dat huurinkomsten en eventuele gerealiseerde meerwaarden bij verkoop aanleiding zouden geven tot een professioneel inkomen, met alle fiscale gevolgen van dien. Een risico dus, als u privé een uitgebreide vastgoedportefeuille bezit of als de exploitatie van onroerend goed aansluit bij uw normale beroepsactiviteit.
  • Een groot onroerend vermogen opbouwen vanuit een successiematig standpunt is niet ideaal. Het is immers vaak omslachtiger en vooral duurder om onroerende goederen naar de volgende generatie over te hevelen dan dat het geval is voor roerende goederen (bv. aandelen van een vastgoedvennootschap). 

Een onroerend goedvennootschap

Een onroerend goedvennootschap blijkt dus interessant. Het grote nadeel van het aankopen via de vennootschap - de vennootschapsbelasting over de meerwaarde bij verkoop - wordt milder door de herinvestering en de gespreide taxatie. Zo is de planning richting de volgende generatie ook veel eenvoudiger en goedkoper. 

De aankoop van vastgoed dat voor de activiteit van een onroerend goedvennootschap wordt aangewend, blijkt meestal ook voordeliger vanuit fiscaal oogpunt dan bij een privé-aankoop.

Conclusie

De vraag op welke manier vastgoed wordt aangekocht zal dus altijd sterk afhankelijk zijn van enerzijds het type vastgoed en anderzijds uw specifieke wensen en behoeften

Is de (management)vennootschap dan een goed alternatief voor de aankoop van onroerend goed? 'Het hangt ervan af'. Hoe de investering het best gebeurt, is dan ook maatwerk.  

KBC Private Banking & Wealth staat u bij in deze moeilijke tijden

U hebt een stevig vermogen opgebouwd in uw managementvennootschap en zoekt naar een oplossing voor uw privé? De KBC Private Banking experts bieden u een oplossingsgerichte fiscale en juridische begeleiding aan.

Maak nu kennis met KBC Private Banking & Wealth

Maak een afspraak

Wenst u op de hoogte te blijven van onze nieuwsberichten?

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.

KBC gebruikt cookies om je surfervaring aangenamer te maken. Zo kan KBC ook beter inspelen op je behoeften en voorkeuren. Door verder te surfen ga je akkoord met het gebruik van deze cookies. Meer info? Of wil je geen cookies? Klik hier.