De toekomst van uw patrimoniumvennootschap
Uw patrimoniumvennootschap bezit al geruime tijd één of meerdere onroerende goederen. De keuze om onroerend vermogen op te bouwen binnen de vennootschap werd doorgaans fiscaal geïnspireerd. Door de jaren heen zijn de fiscale spelregels echter gewijzigd. Bovendien zijn er ook andere redenen die een rol kunnen spelen in de beoordeling of een patrimoniumvennootschap zinvol is en blijft. Denk maar aan successieplanning, gebruik van het onroerend goed (privé of beroepsmatig), de kostprijs van een vennootschap, ... Kortom, verschillende redenen kunnen aan de basis liggen om de toekomst van uw patrimoniumvennootschap verder uit te stippelen.
1) Patrimoniumvennootschap behouden
Wanneer u een substantieel vastgoedvermogen hebt, stelselmatig investeert in onroerend goed, … dan zult u al snel voordeel halen uit een patrimoniumvennootschap. Als de vennootschap onroerend goed zou verkopen zal er vennootschapsbelasting (standaard 25%) verschuldigd zijn over de meerwaarde die gerealiseerd wordt. De meerwaarde is dan het verschil tussen de verkoopprijs van het onroerend goed en de resterende boekwaarde. Wanneer u de verkregen verkoopprijs opnieuw wenst te investeren in onroerend goed kan het stelsel van de gespreide taxatie een interessante hefboom betekenen.
Wenst u een successieplanning op te zetten en hebben één of meerdere kinderen interesse in de patrimoniumvennootschap, dan kunt u de aandelen schenken. Het gaat immers om een schenking van aandelen van de vennootschap (inclusief onroerende goederen) die in principe onderhevig is aan 3% schenkbelasting ongeacht de waarde van de vennootschap. Op de schenking van onroerende goederen zou daarentegen de progressieve tarieven schenkbelasting van toepassing zijn.
2) Onroerend goed overhevelen naar het privévermogen
Als u uw patrimoniumvennootschap wilt behouden maar één of meerdere onroerende goederen naar uw privévermogen wilt overhevelen, bv. omdat het de gezinswoning betreft, zijn er in principe 3 mogelijkheden: (i) u kunt het onroerend goed privé overkopen; (ii) u kunt een dividend uitkeren of (iii) een kapitaalvermindering/terugname inbreng doorvoeren. Zijn er voldoende uitkeerbare reserves en/of kapitaal aanwezig is, kunt u beslissen om deze niet in geld maar onder de vorm van onroerend goed (in natura) uit te keren.
Patrimoniumvennootschap liquideren
Als u een einde wilt stellen aan de vennootschap, kunt u overgaan tot een liquidatie, waarbij de onroerende goederen (en andere bezittingen van de vennootschap) worden overgeheveld naar uw privévermogen.
Als u het onroerend goed niet privé wilt aanhouden en u ook de vennootschap niet wilt behouden, kan de vennootschap de onroerende goederen verkopen. Daarna kan worden overgegaan tot liquidatie van de vennootschap.
U dient wel rekening te houden met een aantal fiscale gevolgen wanneer er onroerende goederen overgeheveld worden naar het privévermogen, er onroerende goederen worden verkocht of de vennootschap geliquideerd wordt. De fiscale gevolgen zullen steeds afhankelijk zijn van de gekozen piste.
- Zo kan er vennootschapsbelasting (standaard 25%) verschuldigd zijn over de meerwaarde die rust op de onroerende goederen. De meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de werkelijke waarde van het onroerend goed en de resterende boekwaarde (na verloop van tijd vaak de historische grondwaarde).
- Wanneer er onroerend goed zou worden overgedragen naar de private aandeelhouder, zal er in principe registratiebelasting (12% Vlaanderen) verschuldigd zijn over de verkoopwaarde van het onroerend goed. Voor bepaalde types van vennootschappen en onder specifieke omstandigheden kan een gunstiger regime genoten worden.
- Daarnaast kan er roerende voorheffing (standaard 30%) verschuldigd zijn over maximaal de verkoopwaarde van het onroerend goed. Ook hier kan er afhankelijk van de omstandigheden een gunstiger regime genoten worden.
- Als uw vennootschap oorspronkelijk btw heeft gerecupereerd, dan zal ze de oorspronkelijk gerecupereerde btw moeten herzien indien de herzieningsperiode van 5, 15 of 25 jaar nog niet verlopen is. En dit voor de nog te lopen jaren van de herzieningstermijn.
3) Aandelen patrimoniumvennootschap verkopen
Als u het onroerend goed niet privé wilt aanhouden en u de vennootschap ook niet wilt behouden, bestaat de mogelijkheid om de aandelen van de vennootschap, inclusief onroerend goed, te verkopen. Naar aanleiding van de aandelenoverdracht worden er geen meerwaarden op onroerende goederen gerealiseerd, waardoor er in principe geen vennootschapsbelasting verschuldigd is.
Let wel, indien de vennootschap later onroerende goederen zou realiseren zullen de aanwezige meerwaarden alsnog belastbaar worden in de vennootschapsbelasting. Daarom wordt de vennootschapsbelasting op de niet uitgedrukte of verwezenlijkte meerwaarden gedeeltelijk mee in rekening gebracht bij de waardebepaling van de aandelen.
De prijs van de aandelen zal dus zelden gelijk zijn aan de verkoopwaarde van de onroerende goederen. Doorgaans zult u aan het verkopen van de aandelen van de patrimoniumvennootschap meer overhouden dan wanneer de vennootschap het onroerend goed zou verkopen en u de vennootschap vervolgens zou liquideren. Opgelet, aan de verkoop van de aandelen van een vastgoedvennootschap kunnen ook fiscale risico’s verbonden zijn.
