Energierenovatie na verkoop Vlaamse woning vanaf 2023
De energienormen voor gebouwen worden alsmaar strenger. Aanvankelijk ging het vooral om normen voor nieuwbouw en renovatie. In Vlaanderen komen er de laatste jaren evenwel ook steeds meer verplichtingen voor bestaande gebouwen. Vanaf 1 januari 2023 komt er ook een renovatieverplichting voor residentiële gebouwen.
Zoals u wellicht weet, bestaan er strenge energienormen als u een nieuw gebouw bouwt of verbouwt. Denk maar aan het E-peil, ventilatie en de verplichte isolatie. In Wallonië en Brussel gelden nog altijd enkel deze normen.
In Vlaanderen zijn er daarentegen alsmaar meer normen die gelden voor bestaande gebouwen. Zo bestaan er sinds enkele jaren normen voor dakisolatie en dubbelglas. En sinds 2022 is er voor niet-residentiële gebouwen een renovatieverplichting na bijvoorbeeld een verkoop. Vanaf 2023 komt er een soortgelijke verplichting voor residentiële gebouwen.
1. Dakisolatie
Sinds 1 januari 2015 moeten alle woningen in Vlaanderen de nodige dakisolatie hebben. De norm geldt voor een eengezinswoning, een appartement of een studio. Voor kamers en daken kleiner dan 2m² geldt deze verplichting niet.
Wat zegt de norm?
De minimumnorm voor dakisolatie is een R-waarde van 0,75 m²K/W. Dit komt overeen met een laag dakisolatie van 3 à 4 cm. Het isolatiemateriaal heeft een lambdawaarde van hoogstens 0,10 W/mK. Een geïsoleerde zoldervloer bij een onverwarmde en onbewoonde zolder geldt als een geïsoleerd dak.
Plafondisolatie komt enkel in aanmerking als de isolatie doorloopt over het volledige plafond en een R-waarde van minimaal 0,75 m²K/W heeft.
Welke sanctie is voorzien?
Er is enkel een sanctie voorzien bij verhuur. Sinds 1 januari 2021 is het ontbreken van dakisolatie een gebrek van categorie II. Men maakt wel een onderscheid tussen daken kleiner en daken groter dan 16m². Ontbrekende dakisolatie bij daken kleiner dan 16m² geldt als een gebrek van categorie I, waardoor de woning dus niet meteen ongeschikt is voor verhuur.
Als eigenaar moet u zelf kunnen aantonen dat u voldoet aan de dakisolatienorm, bijvoorbeeld door een energieprestatiecertificaat (EPC) voor te leggen.
Uitzondering
Een uitzondering is voorzien als de energiescore van de woning lager is dan:
- Open bebouwing: 600 kWh/m²
- Halfopen bebouwing 550 kWh/m²
- Gesloten bebouwing 450 kWh/m²
- Appartement 400 kWh/m²
2. Dubbelglas
Sinds 1 januari 2020 is de zogenaamde dubbelglasnorm in werking getreden. Deze norm verplicht dubbele beglazing voor alle woningen in Vlaanderen, zowel zelfstandige woningen als kamers.
Wat zegt de norm?
Dubbele beglazing bestaat minimaal uit twee glasplaten die op een bepaalde afstand van elkaar luchtdicht met elkaar zijn verbonden, zodat een isolerende ruimte tussen de glasplaten of spouw ontstaat.
Welke sanctie is voorzien?
Er is enkel een sanctie voorzien bij verhuur. Een inbreuk op de dubbelglasnorm blijft tot 31 december 2022 een klein gebrek (categorie I), waardoor de woning dus niet meteen ongeschikt verklaard wordt.
Vanaf 1 januari 2023 verstrengt de dubbelglasnorm. Het ontbreken van dubbele beglazing bij meer dan 1 raam geldt vanaf dan als een gebrek van categorie II en geeft aanleiding tot ongeschiktverklaring.
Uitzondering
Een uitzondering is voorzien als de energiescore van de woning lager is dan:
- Open bebouwing: 600 kWh/m²
- Halfopen bebouwing 550 kWh/m²
- Gesloten bebouwing 450 kWh/m²
- Appartement 400 kWh/m²
3. Renovatieverplichting niet-residentieel gebouw
Draagt u in Vlaanderen een niet-residentieel gebouw over, bijvoorbeeld door verkoop, dan moet de verwerver sinds 1 januari 2022 binnen de 5 jaar aan bepaalde energievereisten voldoen (besluit 09.07.2021, BS 10.08.2021). Het gaat om dakisolatie, dubbelglas, centrale verwarming en koelinstallaties. Daarbovenop moeten kleine niet-residentiële gebouwen een energielabel C of beter behalen.
De verplichting geldt voor aktes voor verkoop, erfpacht of opstalrecht die sinds 1 januari 2022 verleden worden.
Voor welke gebouwen precies geldt de verplichting?
Een niet-residentieel gebouw is ieder gebouw met uitzondering van woon-, industrie-, landbouw- of opslaggebouwen, werkplaatsen, religieuze en tijdelijke gebouwen. Het gaat wel om bijvoorbeeld kantoren, handelszaken, overheidsgebouwen, scholen of zorginstellingen.
Voor een groot niet-residentieel gebouw kunt u momenteel nog geen EPC laten opmaken, dat kan pas vanaf 2023. Het gaat dan om een gebouw met meer dan 500m² bruikbare vloeroppervlakte. Als het gaat om een deel van een gebouw, gelden er specifieke criteria. De renovatieverplichting is wel al van toepassing vanaf 2022. Vanaf 2023 worden de regels voor dergelijke gebouwen nog strenger. Naast de bestaande verplichtingen moet het gebouw binnen de vijf jaar na overdracht ook een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% (of label E) behalen.
Wat met gemengde gebouwen?
Wat de hoofdbestemming is, hangt af van de oppervlakte die de verschillende functies innemen. Als hoofdbestemming geldt in principe de bestemming die de grootste bruikbare vloeroppervlakte beslaat. Er is wel een specifieke regeling voor een industriebestemming.
Wat als maar een deel van het gebouw wordt verkocht?
Wordt maar 1 handelspand in een gebouw verkocht, dan geldt de renovatieverplichting enkel voor die gebouweenheid en dus niet voor het hele gebouw.
Wat als de functie van het gebouw wijzigt na de overdracht?
Soms wisselen gebouwen van functie na de overdracht, bijvoorbeeld van woning naar kantoor. In dat geval moet u kijken naar de functie of invulling op het moment van het verlijden van de akte.
Welke sancties zijn voorzien?
Er zijn zware boetes voorzien voor wie niet aan de verplichting voldoet. De boetes gaan van 500 tot 200.000 euro.
Uitzondering bij sloop
De verplichting geldt niet voor een niet-residentieel gebouw dat binnen de 5 jaar na het verwerven gesloopt wordt.
4. Renovatieplicht voor woningen vanaf 2023
Wie vanaf 1 januari 2023 de nieuwe eigenaar, opstalhouder of erfpachter wordt van een huis of appartement met EPC-label E of F, moet minstens een EPC-label D halen binnen de 5 jaar na verlijden van de authentieke akte. Dat moet u bewijzen met een nieuw EPC. De Vlaamse regering heeft op 8 juli 2022 het besluit daarover definitief goedgekeurd (B.S. 31.08.2022).
Wanneer geldt de verplichting?
De nieuwe verplichting geldt als de akte na 1 januari 2023 verleden wordt. De renovatieverplichting geldt voor een verkoop, maar niet voor de overdracht van aandelen of bij een erfenis.
De verplichting geldt ook voor een appartement dat u vanaf 2023 aankoopt. Het kan dan nodig zijn dat er binnen de 5 jaar werken gebeuren aan gemene delen zoals de gevel, het dak en de collectieve verwarming.
Hou ook rekening met de informatieplicht
Net als bij de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen moet u als verkoper of vastgoedmakelaar rekening houden met een informatieplicht. U moet geïnteresseerde kopers wijzen op het feit dat er een renovatieplicht geldt en dat ze daarover op de website van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap meer informatie vinden.
Welke sancties zijn voorzien?
Komt de koper de verplichting niet na, dan riskeert hij een administratieve geldboete van 500 tot 200.000 euro. Er wordt dan ook een nieuwe termijn opgelegd om aan de verplichting te voldoen.