Inkomsten uit onroerend goed? Let op dat dit niet belast wordt als een beroepsinkomen!

U wenst te investeren in onroerend goed? De vraag die zich dan vaak stelt, is of u deze aankoop best via een vennootschap of in eigen naam doet? Beide hebben immers hun voor- en nadelen. Echter, waar vaak minder rekening mee gehouden wordt, is dat inkomsten uit onroerend goed soms belast worden als beroepsinkomsten. Maar wanneer is er sprake van beroepsinkomsten? En welke elementen geven hierbij de doorslag? We lichten het voor u uit.

Het al dan niet betrekken van de kinderen bij de aankoop van onroerend goed, bijvoorbeeld via een gesplitste aankoop blote eigendom/vruchtgebruik, laten we hier even buiten beschouwing.

In de hypothese dat we de situatie vergelijken tussen een privé-aankoop en een aankoop via een vennootschap komen we al snel tot volgende bondige samenvatting in het geval van de aankoop, verhuur of verkoop van een onroerend goed:

  Privé Vennootschap
Aankoop
  • Dure nettomiddelen (na 50% personenbelasting + gemeentebelasting + evt. RSZ)
  • NIET GUNSTIG
  • Semi bruto centen (binnenkort na 20% of 25% vennootschapsbelasting)
  • Aankoopkosten kunnen worden afgetrokken (cf. korting van 20% of 25% vennootschapsbelasting)
  • GUNSTIG
Verhuur
  • Gunstige berekening van de belastbare basis (zeker bij privé-verhuur waar men gemiddeld slechts belast wordt op een 25% van de reële huurinkomsten, bij professionele huur wordt u op uw reëel huurinkomen belast met een mooi kostenforfait)
  • Interesten op relevante leningen kunnen de belastbare basis nog verlagen
  • Zodra u samen met uw professioneel inkomen boven de 40.000 euro uitkomt, wordt u wel belast tegen een tarief van 50% op uw onroerende inkomsten (+ gemeentebelasting)
  • RELATIEF GUNSTIG
  • Uw vennootschap wordt belast op de ontvangen huur – de kosten (bv. interesten, onroerende voorheffing, afschrijvingen)
  • Winsten zijn belastbaar tegen de tarieven van de vennootschapsbelasting (binnenkort 20 of 25%)
  • Merk wel op dat de middelen op dat ogenblik nog in de vennootschap zitten en bijvoorbeeld via een dividend dienen uitgekeerd te worden na inhouding van roerende voorheffing (10% tot 30%)
  • RELATIEF GUNSTIG
Verkoop
  • Meerwaarden gerealiseerd in het kader van normaal beheer zijn meestal belastingvrij
  • GUNSTIG
  • De meerwaarde wordt belast tegen de tarieven in de vennootschapsbelasting
  • Merk ook hier op dat de middelen in uw vennootschap zitten (roerende voorheffing bij uitkering als dividend)
  • Bij herinvestering van de volledige verkoopprijs in bepaalde activa kan deze belasting eventueel gespreid worden in de tijd
  • NIET GUNSTIG

Zoals u uit de tabel kunt afleiden situeert het grote voordeel van de vennootschap zich bij de aankoop en het grote nadeel bij de verkoop van onroerend goed. Privé is het precies omgekeerd. Voor beide vormen valt dus iets te zeggen.

Beroepswerkzaamheden

Waar vaak minder rekening mee gehouden wordt, is dat er in het wetboek inkomstenbelasting een scharnierartikel bestaat. Dat voorziet dat onroerende inkomsten beroepsinkomsten worden als de onroerende goederen aangewend worden voor beroepswerkzaamheden.

Dat gegeven is uiteraard niet onbelangrijk aangezien het voormelde voordelige regime (privé investeren in onroerend goed) op die manier verdwijnt. Bovendien worden de ontvangen huurinkomsten na aftrek van de reële kosten – zonder gunstige forfaitaire berekeningen of forfaits – belastbaar tegen de progressieve tarieven. Desgevallend bent u hier ook sociale bijdragen op verschuldigd.

De vraag die zich dus stelt is de volgende: wanneer kan er sprake zijn van een beroepsinkomen?

Vroeger werd er vaak vanuit gegaan dat er sowieso een substantieel onroerend patrimonium moest zijn om te kunnen spreken van een beroepsinkomen. Dat laatste blijkt op vandaag geen zekerheid meer. Traditioneel wordt gesteld dat er sprake is van een beroepswerkzaamheid als er een activiteit is die met voldoende herhaling en frequentie voorkomt, waarbij omwille van de manier van organisatie een beroepskarakter ontstaat.

Arresten

In een arrest van het Hof van Beroep in Luik (2018) kwam het Hof tot het besluit dat de verhuur van 6 gebouwen (waarvan 1 gebouw met 4 appartementen en een handelsgelijkvloers) voldoende was om te kwalificeren als een beroepsinkomen. De eigenaar kocht de panden op een drietal jaar voornamelijk via leningen aan. 2 panden werden verhuurd aan een door hem uitgebate vennootschap. Het voornaamste argument om te besluiten tot een beroepsinkomen was de herhaling en de snelheid van aankopen.

Het Brusselse Hof van Beroep (2018) kwam tot eenzelfde conclusie met betrekking tot een man die werkloos was en op acht jaar tijd 5 gebouwen kocht (waarvan 1 gebouw met 3 appartementen), voornamelijk aangekocht via een lening. Hij had deze panden grondig – maar kennelijk niet geheel koosjer – laten renoveren om deze vervolgens te verhuren. Hier was het voornaamste argument om te besluiten tot beroepsinkomen de grote tijdsbesteding die nodig is voor het beheer van het onroerend patrimonium.

Een andere zaak voor het Hof van Beroep in Antwerpen (2018) betrof een particulier die een grond aankocht, er 5 appartementen op liet bouwen en ze vervolgens verkocht. De realisatie van de appartementen gebeurde door een vennootschap waarvan de particulier in het verleden zaakvoerder was. Het Hof oordeelde dat het ook hier ging om een beroepsinkomen. Het was immers op voorhand de bedoeling om de appartementen onmiddellijk te verkopen, de activiteit lag het in het verlengde van de (ex)beroepsactiviteit van de belastingplichtige. Bovendien werd ook in deze situatie geleend.

Het Hof van Beroep in Gent (2018) kwam eveneens tot eenzelfde besluit. Hier betrof het een belastingplichtige die een 40 tal panden verhuurde via de makelaarsvennootschap waarvan hij de zaakvoerder was. Daarnaast was hij ook zaakvoerder in tal van andere vennootschappen die actief waren in de vastgoedsector en werden de aankopen ook voor een groot deel gefinancierd.

Doorslaggevende elementen

Elementen die de fiscus en de rechtspraak dus duidelijk belangrijk vinden in hun oordeel of er al dan niet sprake is van een beroepsinkomen, zijn de volgende:

  • Ligt de verhuring of verkoop in het verlengde van de beroepsactiviteit?
  • De tijdsbesteding en de organisatie
  • Het gebruikmaken van leningen (vreemd vermogen in plaats van eigen vermogen) wijst op risico
  • Het groot aantal aankopen

Een klein lichtpuntje betreft een arrest van het Antwerpse Hof van Beroep (2018). Een belastingplichtige had 32 wooneenheden (10 studentenstudio’s en 22 appartementen) die hij verhuurde aan particulieren. De man gaf dat inkomen steevast aan als onroerend inkomen. Na bijna 10 jaar besliste de fiscus dat dit eigenlijk een professioneel inkomen was. De rechtbank van eerste aanleg volgde aanvankelijk deze zienswijze. Het Hof van Beroep daarentegen meende dat het ter plaatse innen van de huurgelden, de administratieve opvolging van de vaak kortlopende contracten en het feit dat er geleend werd, niet voldoende was om te kunnen spreken van een beroepsinkomen.

Aangezien één zwaluw de lente niet maakt, lijkt het ons toch aangewezen om voorzichtig te zijn, zeker als er aan een aantal van de opgesomde aandachtspunten voldaan is.

Bij de aankoop van een onroerend goed is het dan ook zoals veel zaken in het leven: bezint eer ge begint!

 

Wenst u meer informatie over investeren in onroerend goed? Uw private banker vertelt er u graag meer over. Of vraag een afspraak aan voor een eerste kennismakingsgesprek, volledig vrijblijvend.

Maak een afspraak

 

 

Is deze pagina nuttig voor u? Ja Neen

Disclaimer
Dit blogbericht mag niet worden beschouwd als een beleggingsaanbeveling of advies.

KBC gebruikt cookies om je surfervaring aangenamer te maken. Zo kan KBC ook beter inspelen op je behoeften en voorkeuren. Door verder te surfen ga je akkoord met het gebruik van deze cookies. Meer info? Of wil je geen cookies?Klik hier.