Vastgoed en de maatschap: een goed idee?

De maatschap is het ideaal planningsinstrument voor wie een groot vermogen wil overdragen aan de volgende generatie en toch de controle (en het beheer) wil behouden en de versnippering wil tegengaan. Dat is zeker het geval als u roerend vermogen (effectenportefeuille, liquiditeiten, kunst …) wil overdragen. Kan de maatschap ook gebruikt worden voor de overdracht van vastgoed?

Wat zijn de voordelen van een maatschap?

Als u een maatschap opricht, is het gebruikelijk dat u zichzelf aanduidt als statutair (dus in principe onafzetbaar) zaakvoerder en bepaalt u dat u zelfstandig, zonder toestemming of goedkeuring van de andere maten (meestal de kinderen), over het vermogen in de maatschap kunt beschikken. U behoudt dus de controle.

Zijn er maten in de maatschap die minderjarig of handelingsonbekwaam zijn, dan is het mogelijk dat u voor bepaalde handelingen de machtiging van de vrederechter nodig hebt. Ook zal de notaris in de praktijk bij de aankoop van vastgoed door de maatschap toch vaak de handtekening van alle maten vragen.

Nog een voordeel is, dat bij verkoop van het onroerend de opbrengst eveneens in de maatschap terecht komt en verder door u als zaakvoerder van de maatschap kan worden beheerd.

Dit is anders dan bij de gesplitste aankoop van vastgoed waarbij u het vruchtgebruik en uw kinderen de blote eigendom van het vastgoed aankopen. In die situatie hebt u als vruchtgebruiker in principe geen recht om te verkopen zonder instemming van de blote eigenaars. En, als u een akkoord hebt over de verkoop, wordt de verkoopopbrengst in principe verdeeld over de blote eigenaar en de vruchtgebruiker (elk voor hun deel).

Het vastgoed in de maatschap brengen: fiscale gevolgen.

Wanneer de maten in de maatschap ‘een voor bewoning bestemd onroerend goed’ inbrengen en deelbewijzen in de maatschap krijgen in dezelfde verhouding als zij onverdeelde rechten hebben in de ingebrachte woning, dan is er geen eigendomsoverdracht en dus geen verkooprecht noch schenkbelasting verschuldigd.

Anders is het wanneer een maat de eigendom of het vruchtgebruik van een vastgoed in de maatschap inbrengt, met de bedoeling dat deze rechten de onverdeelde eigendom zouden worden van de andere maten. Dan is er wel degelijk sprake van een eigendomsoverdracht en betaalt u het verkooprecht of de schenkbelasting, naargelang u het vastgoed wil verkopen (betaling van een prijs in ruil) dan wel wil schenken (geen tegenprestatie).

Een voorbeeld

Jan en Ilse hebben een maatschap opgericht (elk 50% van de deelbewijzen) en zijn samen onverdeeld eigenaar van een huis (50/50). Brengen zij het huis in de maatschap, dan verandert er in principe niets aan de eigendomsverhouding en zijn ze geen verkooprecht noch schenkbelasting verschuldigd. Stel dat Jan vastgoed inbrengt en Ilse een portefeuille van een gelijke waarde, dan wordt Ilse door de inbreng van het vastgoed mee eigenaar van het vastgoed en is er wél een wijziging van de eigendomsverhouding. Bijgevolg zal verkooprecht (bij verkoop) dan wel schenkbelasting (bij schenking) betaald moeten worden.
 

Wat als de maten nadien het vastgoed uit de maatschap willen halen?

Aangezien de maatschap een vennootschap is zonder rechtspersoonlijkheid en zelf geen titularis van rechten kan zijn, blijven de maten titularis van de door hen ingebrachte goederen en heeft er door de ontbinding van de maatschap dus geen eigendomsoverdracht plaats.

Als één van de maten echter, na de ontbinding van de maatschap, een onverdeeld onroerend goed volledig naar zich toe wil trekken, dan zal hierop, naar gelang van het geval, het verdeelrecht of het verkooprecht verschuldigd zijn.

Zijn er nog andere belastingen waarmee men rekening moet houden?

Aangezien de maatschap fiscaal transparant is, zullen de meerwaarden en (huur)inkomsten van het vastgoed in de maatschap rechtstreeks in hoofde van de maten worden belast.

Het vastgoed in de maatschap overdragen bij overlijden of via schenking.

Wanneer u overlijdt, vallen uw deelbewijzen in de maatschap in uw nalatenschap. Gezien de fiscale transparantie van de maatschap zal het (aandeel in) vastgoed in de maatschap samen met ander onroerend vermogen in uw nalatenschap belast worden met het successierecht.

Om dit te vermijden, kunt u overwegen om uw deelbewijzen te schenken bij leven. Wilt u delen van een maatschap schenken waarin vastgoed zit, dan zal dat op dezelfde manier belast worden alsof u het vastgoed zonder maatschap zou schenken. De schenkbelasting verschuldigd voor onroerend goed is progressief (d.w.z. hoger naargelang de waarde van het geschonken goed en verschillend afhankelijk van de verwantschapsgraad tussen de schenker en de begiftigde).

De situatie is anders als u vastgoed inbrengt in een vennootschap mét rechtspersoonlijkheid. Dan maakt u van uw vastgoed roerend vermogen en zal de schenking van de aandelen van de vennootschap aan een vast tarief van 3% (3,3% in Wallonië) schenkbelasting in rechte lijn en tussen partners kunnen gebeuren of  tussen andere personen 7% (5,5% in Wallonië)  bedragen. Opgelet, ook hier gelden er specifieke juridisch-fiscale aandachtspunten, bijvoorbeeld als u het vastgoed in of uit de vennootschap wil halen. 

Koopt u nieuw vastgoed aan en wilt u hiervoor een maatschap oprichten, dan kunt u ook eerst de maatschap oprichten, er de nodige liquiditeiten in onderbrengen (geen verkooprecht of schenkbelasting verschuldigd), de deelbewijzen vervolgens schenken (aan het vast tarief van toepassing op een schenking van roerende goederen) en tot slot de maatschap het vastgoed rechtstreeks laten aankopen. 

Conclusie

Om uw roerend vermogen op gecontroleerde manier over te dragen, is de maatschap een handig en flexibel instrument. De combinatie van vastgoed en de maatschap is minder gebruikelijk, aangezien u – wellicht vaker dan u lief is – onaangename fiscale gevolgen riskeert.

KBC Private Banking & Wealth staat u bij in deze moeilijke tijden

U hebt een stevig vermogen opgebouwd en zoekt naar een oplossing voor uw vermogen via een maatschap? De KBC Private Banking experts bieden u een oplossingsgerichte fiscale en juridische begeleiding aan.

Maak nu kennis met KBC Private Banking & Wealth

Maak een afspraak

Uw private banker of wealth officer helpt u graag verder

Wenst u op de hoogte te blijven van onze nieuwsberichten?

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.