Aankoop van een afgebroken en heropgerichte woning aan 6% btw

De federale regering heeft recent het ontwerp van Programmawet goedgekeurd met daarin een aantal wijzigingen in de verlaagde btw-tarieven voor de bouwsector. De opvallendste maatregel is de definitieve invoering vanaf 1 juli 2025 van het 6% btw-tarief voor de aankoop van een woning die door de verkoper (veelal een bouwpromotor) was heropgericht na afbraak.

Op dit moment zijn er 3 definitieve regelingen waarbij een bouwheer een gebouw kan afbreken en als privéwoning kan heroprichten aan 6% btw.

1. De bouwheer-natuurlijk persoon gebruikt de heropgerichte woning als enige en eigen woning voor minstens 5 jaar. De totale bewoonbare oppervlakte van de heropgerichte woning mag maximaal 200 m² bedragen.
2. De bouwheer (natuurlijke persoon of rechtspersoon) verhuurt de heropgerichte woning voor minstens 15 jaar aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie vestigt. De totale bewoonbare oppervlakte is ook hier maximaal 200 m².
3. De bouwheer (natuurlijke persoon of rechtspersoon) verhuurt de heropgerichte woning voor minstens 15 jaar aan of, op basis van een beheersmandaat, via een sociaal verhuurkantoor, een erkende woonmaatschappij of een andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk. Hier geldt er geen oppervlaktebeperking.

Daarnaast bestaan er nog twee specifieke overgangsregelingen maar die lopen af op 30 juni 2025.

Vanaf 1 juli 2025 wordt het definitief mogelijk om aan 6% btw een woning aan te kopen die door de verkoper is heropgericht na afbraak. Hierdoor wordt de 6% btw-regeling gevoelig uitgebreid: niet alleen zullen bouwpromotoren projecten aan 6% btw kunnen aanbieden, maar ook appartementen voor eigen bewoning komen zo in het vizier.

De aankoop aan 6% btw zal mogelijk zijn in dezelfde drie gevallen als hierboven: nl. voor de enige en eigen woning gedurende 5 jaar en bij private en sociale verhuur gedurende 15 jaar.

Ook de voorwaarden zijn dezelfde met uitzondering van het oppervlaktecriterium bij eigen bewoning en langdurige private verhuur: hier wordt de voorwaarde aangescherpt en mag de bewoonbare oppervlakte maximaal 175 m² bedragen.

Deze nieuwe maatregel zal gelden voor verkopen waarvoor de factuur vanaf 1 juli 2025 wordt uitgereikt. De datum van de omgevingsvergunning of de start van de werken is dus niet relevant.
 

De regering maakt van de gelegenheid gebruik om de regels voor afbraak en heropbouw ten aanzien van gehuwde en wettelijk samenwonende koppels te versoepelen. Tot dusver worden gehuwde en wettelijk samenwonende koppels die samen eigendomsrechten verwerven in de heropgerichte woning als ‘één geheel’ beschouwd. Dit betekent dat geen van beiden van de 6% btw kan genieten bij afbraak en heropbouw voor eigen bewoning van zodra ook maar één partner niet aan de voorwaarden voldoet (bv. omdat het voor die partner niet de enige woning is).

Voortaan zullen de partners elk afzonderlijk beoordeeld worden. In het geval dat slechts één partner aan de voorwaarden voldoet, zal de factuur moeten worden uitgesplitst tussen 6% en 21% naar verhouding van de eigendomsrechten van de respectievelijke partners in de heropgebouwde woning.

Tenslotte worden vanaf 1 juli 2025 een aantal klimaatonvriendelijke producten uitgesloten van de verlaagde btw-tarieven. Zo zal bij een verbouwing van een privéwoning van minstens 10 jaar oud de levering met plaatsing van verwarmingsketels die op fossiele brandstoffen werken (gas, mazout, steenkool) niet langer aan 6% kunnen. Ook de verwijdering van een dergelijke oude installatie is voortaan aan 21% btw onderhevig. De 6% blijft wel gelden voor het onderhoud en de herstelling hiervan.

Ook in alle gevallen van afbraak en heropbouw zal de levering met plaatsing van verwarmingsketels op fossiele brandstoffen aan 21% onderworpen zijn.
De verkoop van steenkool is op dit moment aan 12% onderhevig. Ook dit wordt geschrapt vanaf 1 juli 2025 en zal dus vallen onder het 21% btw-tarief.

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.