Investeren in een studentenkamer: meer dan een kwestie van vraag en aanbod

Een kot vinden wordt in heel wat studentensteden steeds moeilijker én duurder. Achter het algemene beeld van een groeiende studentenpopulatie en een tekort aan betaalbare kamers gaan echter grote lokale verschillen schuil. Vraag en aanbod, huurprijzen, fiscaliteit en regelgeving kunnen sterk verschillen van stad tot stad. Vooral in Gent en Brussel groeit de vraag sneller dan het aanbod, terwijl andere studentensteden stilaan richting evenwicht evolueren.

België telt ongeveer 525.000 studenten in het hoger onderwijs. Ook in Vlaanderen blijft de studentenpopulatie groeien: in het academiejaar 2024-2025 steeg het aantal inschrijvingen met 3,8% tot bijna 286.000 studenten. De tien grootste studentensteden vertegenwoordigen samen ongeveer 90% van de Belgische studentenpopulatie.

Maar niet iedere student heeft een kot nodig. Gemiddeld verblijft ongeveer 45% van de studenten in de grootste studentensteden in een vorm van studentenhuisvesting. Die zogenaamde kotratio – het aandeel studenten dat op kot gaat – verschilt sterk naargelang de stad. In Antwerpen bedraagt ze ongeveer 20%, in Gent ongeveer 50%, terwijl Leuven met circa 80% aan de top staat. De afstand tot de ouderlijke woning, het openbaar vervoer en het onderwijsaanbod spelen daarbij allemaal een rol. Ook de internationalisering van het hoger onderwijs is hierbij een belangrijke factor. Buitenlandse studenten zijn voor hun huisvesting veel sterker afhankelijk van de lokale markt dan studenten die in België bij hun ouders wonen. Zij kunnen immers niet eenvoudig terugvallen op de ouderlijke woning en dagelijks pendelen.

Vooral in steden met een groot internationaal onderwijsaanbod kan dit een belangrijke structurele vraag creëren. Tegelijk is ook hier enige voorzichtigheid nodig. Het Vlaamse beleid ten aanzien van anderstalige opleidingen en de financiering van niet-EER-studenten kan de toekomstige groei beïnvloeden. Internationale studenten vormen dus een interessante vraagfactor, maar geen garantie op een blijvend stijgende behoefte.

Lokale marktkennis is bij studentenhuisvesting bijzonder belangrijk. Niet alleen de huidige kotratio, maar ook de toekomstige ontwikkeling van de vraag verschilt. In Gent kampt de stad met een structureel tekort en heeft nood aan minstens 10.000 bijkomende kamers. Ondanks een indrukwekkende pijplijn van geplande projecten blijft het toekomstige aanbod voorlopig onvoldoende om aan de vraag te voldoen. Tegelijk worden investeerders geconfronteerd met specifieke regels rond studentenhuisvesting, beperkingen op het opdelen van gezinswoningen en lokale belastingen. Ook in Brussel blijft de vraag naar studentenhuisvesting structureel hoog en beschikt de markt over een aanzienlijk groeipotentieel.

Leuven – de stad met de hoogste kotratio – verwacht de komende jaren nog verdere groei. Toch is daar voorzichtigheid aangewezen. Op langere termijn kan de groei afvlakken door demografische ontwikkelingen en wijzigingen in het Vlaamse hogeronderwijsbeleid. Volgens de stad zelf raakt de markt voor studentenkamers stilaan verzadigd. Rekening houdend met het aantal kamers in de pijplijn waarvoor reeds een principeakkoord werd verleend, lijkt de huidige vraag naar klassieke studentenkamers ingevuld te raken. Nieuwe erkenningen worden dan ook gematigd toegekend.

Ook Antwerpen kent een eigen dynamiek. Door het grote aantal pendelstudenten ligt de kotratio er relatief laag. Het stadsbeleid kijkt bovendien niet alleen naar het aantal kamers, maar ook naar hun spreiding, de leefbaarheid van buurten en de kwaliteit van het aanbod.

De spanning tussen vraag en aanbod heeft zich de voorbije jaren vertaald in hogere huurprijzen. De gemiddelde Belgische huurprijs voor een studentenkamer, inclusief algemene kosten, faciliteiten en diensten, steeg over zes academiejaren met 24,2% tot ongeveer 590 euro per maand. Die stijging ligt grotendeels in lijn met de inflatie.

Achter dat gemiddelde gaan opnieuw grote verschillen schuil. Locatie en kwaliteit spelen een belangrijke rol, maar ook de aanwezigheid van studentenresidenties van universiteiten en hogescholen, gesubsidieerd aanbod en lokale regelgeving beïnvloeden het prijsniveau.

Tegelijk komt de betaalbaarheid steeds nadrukkelijker in beeld. Bijna één op vijf kotstudenten geeft aan dat de maandelijkse kost moeilijk betaalbaar is. Van de studenten die momenteel niet op kot zitten maar dat wel zouden willen, geeft 70% aan dat een kot te duur is.Dat zet ook een grens op het investeringsverhaal.

Een tekort aan kamers betekent niet dat huurprijzen onbeperkt kunnen blijven stijgen. Wanneer een steeds groter deel van de doelgroep de gevraagde huurprijs niet meer kan betalen, kunnen studenten opnieuw vaker pendelen, goedkopere alternatieven zoeken of langer thuis blijven wonen.

Studentenhuisvesting heeft verschillende kenmerken die aantrekkelijk zijn voor vastgoedinvesteerders. De studentenpopulatie blijft omvangrijk, in verschillende steden bestaat nog altijd een structureel tekort aan kamers en internationale studenten zorgen voor bijkomende vraag. De relatief beperkte investeringsbedragen maken het segment bovendien toegankelijk voor particuliere beleggers.

Maar precies omdat de markt zo lokaal is, zijn algemene conclusies gevaarlijk. Een tekort in Gent zegt weinig over een investering in Kortrijk, Leuven of Mechelen. Zelfs binnen dezelfde stad kunnen twee projecten een totaal verschillend risicoprofiel hebben.

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.