Investeren in bouwgronden

Tot vóór 2018 vormde bouwgrond in Vlaanderen een veilige vastgoedbelegging. De prijzen voor bouwgronden kenden sinds 1973 een stijging met vanaf 2004 een quasi verdubbeling op tien jaar tijd. U kon deze gronden voor de volgende generaties reserveren en door de toenemende schaarste aan bouwgronden was u bijna zeker van een meerwaarde. Als gevolg van de bouwshift die de Vlaamse regering in februari 2022 goedkeurde, wordt die meerwaarde op middellange termijn (10 à 15 jaar) echter onzeker.

De notarisbarometer geeft aan dat in de eerste jaarhelft van 2023 in België 10% minder bouwgronden werden verkocht in vergelijking met dezelfde periode van 2022. In Vlaanderen was de daling van het aantal transacties beperkter: -3,9%.

De voornaamste verklaring ligt in de structurele daling van het aantal nieuwbouwprojecten omwille van de sterk gestegen bouwkosten, deels veroorzaakt door de steeds strengere eisen op vlak van duurzaamheid. Hierdoor kiezen meer mensen voor de renovatie van bestaande panden.Ook de sloop en heropbouw van vervallen panden vormt een mogelijk alternatief door de toepassing van 6% btw.

De voorbije jaren zagen we een forse stijging van de bouwgrondprijzen. Deze zette zich ook door in de eerste jaarhelft van 2023. Zo kostte een bouwgrond in Vlaanderen gemiddeld 429 euro per m², wat 13.2% duurder is in vergelijking met 2022. Over vijf jaar steeg de prijs zelfs met 56%. Oost-Vlaanderen was de duurste Vlaamse provincie met een grondprijs van 554 euro per m², gevolgd door West-Vlaanderen (499 euro).

De toekomstige prijsevolutie van bouwgrond zal in sterke mate bepaald worden door vraag en aanbod: zowel de algemene prijsevolutie van nieuwbouw als de toenemende schaarste van de bouwgronden zullen hierop invloed hebben.

Alhoewel de waarde van elk bouwperceel individueel bepaald moet worden op basis van vraag en aanbod, zijn er wel een aantal prijsbepalende factoren waarmee u het best rekening houdt:

• Locatie: in functie van de locatie (gemeente/stad) zijn er grote prijsverschillen. Daarnaast hebben percelen gelegen kort bij een uitgeruste weg een hogere eenheidsprijs. Gebieden met een lagere bebouwingsdichtheid kennen dan weer een significant lagere grondwaarde.
• Oppervlakte: percelen met een oppervlakte tussen 175 en 200 m² worden aan de hoogste eenheidsprijs verkocht. De verdubbeling van de perceeloppervlakte leidt tot een prijsstijging van gemiddeld 50%.
• Vorm: een rechthoekig perceel is de meest ideale vorm voor een bouwgrond; een driehoekig perceel is minder interessant.
• Hoogte: een bouwgrond boven of onder straatniveau brengt extra kosten mee voor grondafgraving of -ophoging.
• Oriëntatie: dit blijkt dan weer geen impact te hebben op de waarde van de bouwgrond.
• Watertoets: in Vlaanderen wordt de overstromingsgevoeligheid weergegeven met een score van A (geen overstroming gemodelleerd) tot D (middelgrote kans op overstroming) voor zowel het perceel (P-score) als het gebouw (G-score). Afhankelijk van de ligging kan het moeilijker zijn om een vergunning te krijgen, worden er extra voorwaarden aan gekoppeld die de bouwkosten en de verzekeringspremie negatief kunnen beïnvloeden.

De bouwshift, eerder ook bekend als de betonstop, bepaalt dat er tegen 2040 in Vlaanderen geen open ruimte meer mag worden aangesneden. Het doel is de nog beschikbare open ruimte maximaal te vrijwaren en de woonkernen meer te ‘concentreren’ en te kiezen voor verdichting. Vlaanderen geeft daarmee concrete uitvoering aan een Europese richtlijn ter bescherming en behoud van de open ruimte. Ook de klimaatverandering dwingt ons tot minder verharding en meer woonunits op kleinere grondpercelen.

De Vlaamse regering nam intussen een aantal concrete beslissingen ter uitvoering van de bouwshift:

• Het contingent bouwvergunningen dat een gemeente kon goedkeuren, werd afgeschaft.
• Het vergoedingensysteem voor percelen die een herbestemming krijgen (bv. van bouwgrond naar natuurgebied of bos) werd herwerkt. Voortaan kunnen eigenaars een marktconforme vergoeding (‘planschadevergoeding’) ontvangen voor de minwaarde op hun bouwgrond. Eigenaars die door de herbestemming een meerwaarde realiseren, zullen dan weer een gedeelte daarvan moeten afstaan (‘planbatenheffing’).
• Vlaanderen heeft ook de regels verstrengd om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden als bouwgrond.

In de komende 20 jaar, tot 2040, kunnen de genomen maatregelen nog bijgesteld worden. Hierop inzetten en dit risico negeren lijkt ons geen goed idee. KBC verwacht dat de basisidee nl. het vrijwaren van open ruimtes in België, een absolute noodzaak zal blijven met het oog op een verantwoord grond- en waterbeheer.

Er zal dus meer en meer een ‘switch’ in ons denkpatroon moeten plaatsvinden waarbij we overstappen van nieuwbouw op een onbebouwd perceel naar een nieuwbouw of vernieuwbouw op een bebouwd perceel. Ook in Wallonië en Brussel komt meer en meer het besef dat men spaarzaam moet omspringen met het bebouwen van onbebouwde percelen.

• Vraag bij aankoop de bestemming en (en bebouwbaarheid ervan) expliciet op bij de gemeente of stad (dienst Omgeving). Ligt de grond in woonuitbreidingsgebied, dan kunt u absoluut niet zeker zijn dat u hierop mag bouwen.
• Niet-bebouwde gronden houden op termijn een potentieel risico in. We raden aan om zeker binnen de tien jaar om uw verkoop- of bouwplannen te concretiseren en een bouwaanvraag in te dienen.
• Vraag zeker een stedenbouwkundig attest aan. Zo krijgt u zicht op de stedenbouwkundige voorschriften waaraan een toekomstig gebouw moet voldoen.
• Kijk ook na of de grond al dan niet in een overstromingsgebied ligt. Op de kaart van overstromingsgevoelige gebieden op www.waterinfo.be krijgt u zekerheid over het overstromingsrisico.
• In Vlaanderen mag geen enkele grond nog verkocht worden zonder een bodemattest. Dit attest geeft u zekerheid over de bodemkwaliteit.
• Op sommige gronden rust een recht op voorkoop. Dat kunt u checken op Geopunt Vlaanderen.

Contacteer dan uw private banker of wealth manager.