Afbraak en heropbouw van privéwoningen in heel België aan 6% btw.

Sinds 2007 kan de afbraak en heropbouw van privéwoningen in 32 centrumsteden genieten van 6% btw. Om de bouwsector te ondersteunen wordt deze maatregel in 2021 en 2022 uitgebreid naar heel het land. Deze tijdelijke uitbreiding is echter onderworpen aan een aantal bijkomende voorwaarden. We lichten hierna de hoofdpunten van de nieuwe regeling toe zoals ze is opgenomen in de ontwerp programmawet.

 

Afbraak en heropbouw.

De afbraak en heropbouw van een privéwoning aan 6% btw kan op dit moment al in Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing, Luik, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst en eveneens in de deelgemeenten van deze steden.

Als belangrijkste voorwaarden gelden dat het heropgerichte gebouw hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en dat de afbraak en heropbouw door dezelfde bouwheer gebeuren. De bestemming van het af te breken gebouw is niet van belang. Het moet wel een significante omvang hebben en met het oog op duurzaamheid zijn opgetrokken. Louter een tuinhuisje afbreken om nadien een woning op te richten zal dus niet worden aanvaard. De nieuwe woning moet uiteraard op hetzelfde perceel worden opgericht, maar niet noodzakelijk op dezelfde locatie. Daarnaast moet de bouwheer voorafgaand aan de werken een verklaring in te dienen bij zijn btw-kantoor.

Deze bestaande regeling is echter alleen van toepassing op de onroerende werken inzake afbraak en heropbouw die voor de bouwheer worden verricht en geldt dus niet voor de verkoop van een afgebroken en heropgerichte privéwoning.

Naast de tijdelijke uitbreiding van de regeling naar heel België, wordt ze nu ook opengesteld voor de verkoop van een afgebroken en heropgerichte privéwoning. Tenslotte zal ook de afbraak en heropbouw van woningen die voor lange termijn worden verhuurd in het kader van het sociale beleid kunnen genieten van het 6% btw-tarief.
 

Uitbreiding naar het hele Belgische grondgebied.

De tijdelijke uitbreiding naar heel België is onderworpen aan een aantal bijkomende voorwaarden. Deze bijkomende voorwaarden gelden niet voor een afbraak en heropbouw in de bovenvermelde 32 centrumsteden. De beide regelingen bestaan dus naast elkaar.

De tijdelijke uitbreiding geldt alleen voor een bouwheer-natuurlijke persoon. Het moet gaan om zijn enige en eigen woning. Er wordt geen rekening gehouden met woningen die ingevolge een erfenis zijn verworven en met een huidige enige en eigen woning wanneer deze ten laatste tegen 31 december van het jaar volgend op het jaar van ingebruikname van de heropgerichte woning is verkocht.

De bouwheer moet er zonder uitstel zijn domicilie vestigen en dit moet zo blijven tot 31 december van het vijfde daaropvolgende jaar. Betrekt de bouwheer gedurende deze termijn de woning niet als zijn enige en eigen woning, dan moet hij het btw-voordeel terugstorten ten belope van 1/5de per resterend jaar.

De bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200 m². Dat geldt zowel voor woningen, appartementen als cohousing-projecten. Voor appartementen worden alleen de privatieve ruimten meegeteld, terwijl voor cohousing-projecten naast de privatieve ruimten ook het aandeel in de gemeenschappelijke ruimten wordt meegerekend.

De onroerende werken waarover de btw opeisbaar is in 2021 en 2022 kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief. Dit moment van opeisbaarheid valt in de praktijk samen met het tijdstip van de tijdig uitgereikte factuur. Ook projecten die zijn gestart vóór 2021 komen nog in aanmerking, maar dan wel louter voor de onroerende werken die in 2021 en 2022 btw opeisbaar maken. In dat geval moet de, in principe voorafgaande, verklaring bij de btw-administratie ten laatste tegen 31 maart 2021 worden ingediend.

Tenslotte wil men ook vermijden dat onroerende werken die pas na 2022 zullen worden verricht, al in de loop van 2022 worden gefactureerd aan 6% btw. Daarom is voorzien dat als de omgevingsvergunning pas vanaf 1 juli 2022 is aangevraagd, in principe slecht 25% van de werken kan genieten van 6% btw, tenzij de bouwheer aantoont dat het in 2022 gefactureerde bedrag overeenstemt met in 2022 daadwerkelijk voltooide handelingen van afbraak en wederopbouw.

Verkoop van een afgebroken en heropgerichte privéwoning.

Ook de verkoop van een afgebroken en heropgerichte woning of appartement (en het bijhorende terrein) waarvoor de btw opeisbaar is geworden in 2021 en 2022, kan aan 6% btw gebeuren. Hier gelden dezelfde voorwaarden zoals hierboven toegelicht (koper is een natuurlijk persoon, een enige en eigen woning, de domiciliëringsvereiste van 5 jaar, maximum 200m² bewoonbare oppervlakte).

Deze tijdelijke maatregel geldt in heel België (en dus ook in de bovenvermelde 32 centrumsteden). Ze is niet beperkt tot professionele verkopers/promotoren; iedere verkoper die een dergelijk vastgoedproject realiseert, kan als aan de voorwaarden voldaan is, een beroep doen op de 6% btw-regeling.
 

Langetermijnverhuur in het kader van sociaal beleid.

Tenslotte is in 2021 en 2022 in heel België de afbraak en heropbouw én ook de verkoop van een afgebroken en heropgerichte woning onderhevig aan 6% btw, wanneer de woning zal verhuurd worden aan een sociaal verhuurkantoor of zal verhuurd worden in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.

De oppervlaktebeperking van 200 m² is hier niet van toepassing. Het is evenmin vereist dat de koper een natuurlijk persoon is. Om definitief van deze maateregel te kunnen genieten moet de verhuur aan of via het sociaal verhuurkantoor te duren tot 31 december van het 15e jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning.

KBC Private Banking & Wealth staat u bij in deze moeilijke tijden

Aarzel niet om met ons contact op te nemen als u hierover vragen hebt.

Maak nu kennis met KBC Private Banking & Wealth

Maak een afspraak

Wenst u op de hoogte te blijven van onze nieuwsberichten?

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.