Een studentenkamer voor uw kind: investering of emotionele keuze?

Studentenhuisvesting blijft een markt in beweging. Het aantal kotstudenten stijgt, terwijl het aanbod beperkt blijft. Dat zorgt voor een structurele vraag naar kwalitatieve en betaalbare studentenkamers. Tegelijk groeit de interesse bij investeerders: de instapprijs ligt vaak lager dan bij klassieke woningen en het rendement kan aantrekkelijk zijn. Ook ouders van studerende kinderen bekijken steeds vaker of kopen een alternatief kan zijn voor huren. Maar zo’n beslissing vraagt meer afweging dan op het eerste gezicht lijkt en gaat verder dan het klassieke koop-of-huurvraagstuk.

Omdat de studietijd van uw kind slechts enkele jaren duurt, moet een aankoop in de eerste plaats als een investering worden bekeken. Stel uzelf daarom de vraag of u ook in studentenhuisvesting zou investeren als u geen studerende kinderen had. Is dat niet het geval, dan kan een klassiek appartement kopen – en de huurinkomsten gebruiken om het kot te betalen – een verstandiger alternatief zijn.

Wie toch kiest voor studentenhuisvesting, houdt best rekening met enkele specifieke aandachtspunten. De Vlaamse markt is sterk gefragmenteerd: vraag, aanbod en regelgeving verschillen van stad tot stad. In Gent en Leuven blijft de studentenpopulatie groeien en is er een structureel tekort aan betaalbare kamers. Tegelijk proberen deze steden de zogenaamde 'verkamering' van woningen te beperken via strengere regels.

In Gent is het opsplitsen van gezinswoningen in studentenkamers niet toegelaten. Volgens het Algemeen Bouwreglement (ABR) mogen gezinswoningen tot 220 m² niet worden opgedeeld en moeten ze bijgevolg als één woonentiteit worden verhuurd. Daarnaast voert de stad vanaf aanslagjaar 2026 een belasting op tweede verblijven in. Het standaardtarief bedraagt 2.000 euro per jaar en stijgt jaarlijks met 2%. Enkel studentenkamers die verbonden zijn aan hogeronderwijsinstellingen of deel uitmaken van een erkend studentenhuis komen in aanmerking voor een verlaagd tarief. Ook Leuven hanteert een vergelijkbare regeling. Daar bedraagt de belasting voor aanslagjaar 2026 eveneens 2.000 euro, jaarlijks te indexeren, met bepaalde verminderingen voor specifieke vormen van studentenhuisvesting. In Brussel bestaat ook een belasting op tweede verblijven. Het bedrag wordt per gemeente bepaald en kan oplopen tot ongeveer 2.700 euro per jaar. Studentenhuisvesting zelf wordt er doorgaans belast via een belasting op gemeubelde verhuur.

Met deze maatregelen wil Gent, in lijn met het Vlaamse beleid, gezinswoningen en appartementen voorbehouden voor vaste bewoners. Studenten mogen daarom in principe geen gezinswoning of appartement samen bewonen. Wanneer dit toch gebeurt, kan de stad – na een eerste aanmaning – het herstel bestuurlijk of gerechtelijk afdwingen. Op deze regel bestaan wel enkele uitzonderingen:

• Studerende zussen/broers mogen samenwonen in een woning of appartement. Andere studerende vrienden of familieleden zijn hierbij niet toegelaten. (Domicilie is geen vereiste.)
• Twee studenten mogen samenwonen in een studio, appartement of huisje met 1 slaapkamer (Domicilie is geen vereiste).
• Studenten mogen bij uitzondering samenwonen in een huis of appartement als ze allen in hetzelfde huurcontract zijn opgenomen (medehuurcontract) én allen gedomicilieerd zijn in de woning of appartement (domicilie van alle bewoners is hierbij duidelijk wel een vereiste).
  
  Bij de eerste twee uitzonderingen is een domicilie in de huurwoning niet vereist. In dat geval blijft de belasting op tweede verblijven wel van toepassing. Ook in Leuven bestaat een gelijkaardige regeling: leden van één gezin mogen samenwonen in een eengezinswoning zonder zich op dat adres te domiciliëren. Vrienden, partners of medestudenten kunnen daar echter niet bij gaan wonen.
  
  Wat cohousing betreft (de derde uitzondering), hanteert Leuven zelfs een strenger beleid. Studenten mogen er in geen geval hun domicilie vestigen, waardoor cohousen tussen studenten in de praktijk uitgesloten wordt. Bij een overtreding kan een proces-verbaal worden opgesteld, zowel voor de verhuurder als voor de huurder, en kan het huurcontract vervroegd worden beëindigd.
  

Samenhuizen brengt bovendien bijkomende gevolgen met zich mee. In veel gevallen zijn de bewoners hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige huur. Wanneer gekozen wordt voor een formule met domicilie, kunnen er ook fiscale effecten optreden: ouders verliezen dan de belastingvermindering voor een kind ten laste. Het Groeipakket (kinderbijslag) en de studietoelage blijven doorgaans behouden – zolang de inkomensgrenzen niet worden overschreden – maar kunnen in bepaalde gevallen rechtstreeks aan het kind worden uitbetaald. Sommige tegemoetkomingen kunnen bovendien dalen omdat het kind bij samenwonen niet langer als alleenstaande wordt beschouwd.

Wie investeert in een studentenkamer in plaats van in een klassieke woning, moet er rekening mee houden dat de meerwaarde op het vastgoed doorgaans beperkter blijft. Studentenhuisvesting wordt immers vaak als een zuiver investeringsproduct beschouwd en wordt bij een latere verkoop vooral beoordeeld op basis van het rendement dat het oplevert. Een toekomstige koper kijkt dus in de eerste plaats naar de huuropbrengsten. Stel dat u vandaag een kamer koopt voor 150.000 euro te vermeerderen met de aankoopkosten, en deze kamer 550 euro huur per maand opbrengt, betekent dit een bruto-rendement van ongeveer 3,90%. Omdat huurprijzen niet onbeperkt kunnen stijgen – zeker niet bij studentenhuisvesting – kan men veronderstellen dat de huurprijs op lange termijn ongeveer de inflatie volgt. Na tien jaar zou de maandhuur dan bijvoorbeeld rond 670 euro kunnen liggen. Als een koper op dat moment een rendement van 4,2% verwacht – onder meer omdat het pand intussen tien jaar ouder is – komt dit neer op een investering van ongeveer 191.500 euro alle kosten inbegrepen. Voor de verkoper betekent dit een netto opbrengst van ongeveer 169.500 euro. U recupereert in dit – fictieve - voorbeeld dus exact uw oorspronkelijk investering inclusief kosten terug, zonder meerwaarde. Wie een kot koopt voor zijn kind, doet er dus goed aan eerst als investeerder te denken en pas daarna als ouder.

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.