De stille ommekeer op de bouwgrondmarkt

De overtuiging dat bouwgrond bijna automatisch in waarde stijgt, staat vandaag steeds meer onder druk. Stijgende bouwkosten, hogere rentevoeten, de bouwshift en een toenemende fiscale druk op onbebouwde percelen zetten de klassieke logica van de bouwgrondmarkt op losse schroeven. Wat jarenlang een bijna vanzelfsprekende investering leek, is dat vandaag niet langer noodzakelijk. De vraag is dan ook of bouwgrond de komende jaren dezelfde rol als vermogensreserve zal blijven vervullen, of dat eigenaars zich voor het eerst in lange tijd zullen moeten aanpassen aan een nieuwe realiteit.

Bouwgrond was in Vlaanderen jarenlang meer dan een plek om ooit een woning op te bouwen. Voor velen betekende het ook een veilige investering. Onderzoek naar de eigendomsstructuur van bouwgronden toont aan dat een aanzienlijk deel van het aanbod nog steeds in handen is van particulieren en families. Vaak werden percelen generaties lang bijgehouden, in de overtuiging dat schaarste vanzelf tot hogere prijzen zou leiden. Die verwachting leek jarenlang terecht. Wie bouwgrond bezat, zag zijn vermogen doorgaans groeien. En dat zonder veel inspanningen te moeten leveren. De sterke waardetoename die bouwgronden gedurende lange tijd hebben gekend, heeft deze verwachting alleen maar versterkt.

Terwijl tot eind de jaren 1980 de bouwgrondprijzen nog quasi identiek de consumptieprijsindex volgden, stegen vanaf 1990 tot 2015 de mediaanprijzen per m² met gemiddeld 9% per jaar. De CPI in diezelfde periode bedroeg gemiddeld slechts 2,10% per jaar. Sinds 2017 zien we echter de omgekeerde trend, weliswaar veel beperkter, waarbij de mediaan bouwgrondprijzen per m² stijgen met gemiddeld 2,37% per jaar en de gemiddelde inflatie 3,09% bedraagt. In reële termen verloren bouwgronden bijgevolg aan waarde. Dit waardeverlies wordt doorgaans nog groter wanneer ook de kosten en belastingen in rekening worden gebracht. De kosten van een onbebouwd perceel blijven meestal beperkt tot onderhouds- en snoeiwerken. Daartegenover staan diverse belastingen, waaronder de onroerende voorheffing en de personenbelasting, beide gebaseerd op het KI. Daarnaast heffen steeds meer gemeenten een belasting op onbebouwde gronden of percelen, vaak aangeduid als een activeringsheffing. Uit een analyse van de gemeentelijke belastingontvangsten blijkt dat 117 Vlaamse gemeenten in 2025 inkomsten begroten uit dergelijke belastingen op niet-bebouwde gronden of percelen, goed voor een gezamenlijke opbrengst van bijna 15,5 miljoen euro.

Een analyse van het vastgoedplatform Immoscoop toont een verdere doorzetting van deze trend in de eerste jaarhelft van 2026. Terwijl het Federaal Planbureau de gemiddelde inflatie voor 2026 schat op 3,40%, stijgt de mediane prijs per vierkante meter met 2,8% in Vlaams-Brabant en 2,5% in Limburg. In Oost- en West-Vlaanderen stabiliseren de prijzen met respectievelijk -0,7% en +0,8%. De grootste verrassing komt uit Antwerpen, hier daalden de prijzen met 3,7%.

Bouwgronden, en de vastgoedmarkt in het algemeen, worden beïnvloed door een groot aantal factoren die gelijktijdig op elkaar inwerken. Demografische evoluties, inkomensgroei, kredietvoorwaarden, fiscaliteit, ruimtelijke ordening en het beschikbare aanbod spelen daarbij allemaal een rol. Over langere periodes is het daarom moeilijk om prijswijzigingen of schommelingen in het aantal transacties aan één specifieke oorzaak toe te schrijven of om eenduidige correlaties vast te stellen. Uit de historische gegevens blijkt evenwel dat periodes met een hogere OLO-rente (staatsobligaties) doorgaans samenvallen met een lager aantal transacties en een minder sterke stijging van de mediaanprijs van bouwgronden. De data wijzen er niet op dat hogere rentevoeten noodzakelijk leiden tot prijsdalingen, maar wel dat de prijsgroei doorgaans afneemt wanneer de langetermijnrente stijgt.

In de periode 1980-1985 steeg de OLO-rente op tien jaar opnieuw tot boven 10%. In dezelfde periode daalde het aantal transacties aanzienlijk en zakten de bouwgrondprijzen nominaal met ongeveer 11,5%. Rekening houdend met de hoge inflatie liep de prijsdaling in reële termen op tot meer dan 35%. Ook de voorbije jaren tonen zich als een schoolvoorbeeld van de werking van de vastgoedmarkt. Na decennia van dalende rentevoeten verdubbelde de hypotheekrente in minder dan twee jaar tijd. Deze rentestijging ging gepaard met een terugval van het aantal transacties met ongeveer 40%. Hoewel de nominale prijzen verder stegen, verloren bouwgronden door de hoge inflatie opnieuw aan waarde in reële termen.

Bouwgronden worden doorgaans gewaardeerd via de vergelijkende methode of de residuele methode. Bij de vergelijkende methode wordt de waarde van een bouwgrond bepaald aan de hand van recente transacties van vergelijkbare percelen. De gerealiseerde prijzen worden gecorrigeerd voor verschillen in onder meer ligging, oppervlakte, vorm, straatbreedte, oriëntatie, stedenbouwkundige mogelijkheden en eventuele bijzondere kenmerken. Op basis van deze gecorrigeerde vergelijkingspunten wordt de marktwaarde van de bouwgrond afgeleid.

Voor percelen die geschikt zijn voor projectontwikkeling wordt doorgaans de residuele waarderingsmethode toegepast. Hierbij vertrekt men van de verwachte verkoopopbrengst van het toekomstige vastgoedproject. Van deze opbrengst worden vervolgens alle ontwikkelingskosten afgetrokken, zoals bouwkosten, honoraria van architecten en studiebureaus, verzekeringen, sloopkosten, financieringskosten, marketing- en verkoopkosten, evenals de beoogde ontwikkelaarsmarge. Het bedrag dat na aftrek van al deze elementen overblijft – het residu – vertegenwoordigt de waarde van de grond.

Door de combinatie van sterk gestegen bouwkosten en hogere hypotheekrentes is de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen de voorbije jaren aanzienlijk onder druk komen te staan. Deze evolutie wordt nog versterkt door de bestaande fiscaliteit, waarbij bouwgronden in Vlaanderen in principe onderworpen zijn aan 12% registratierechten en op de constructies doorgaans 21% btw verschuldigd is. Nieuwbouw kopen of zelf oprichten is daardoor voor veel huishoudens steeds minder toegankelijk geworden en kan in zekere zin als een luxeproduct worden beschouwd.

Bovendien rijst de vraag wie vandaag eigenaar is van deze schaarse bouwgronden. Er kan worden verondersteld dat veel van deze eigenaars niet onder druk staan om hun grond onmiddellijk te gelde te maken en bijgevolg weinig bereid zijn een verlies te realiseren. Neem bijvoorbeeld een woning met een verkoopprijs van 500.000 euro exclusief belastingen, waarvan 125.000 euro of 25% betrekking heeft op de grond. Als de bouwkosten met 20% stijgen, neemt de bouwkost toe met 75.000 euro. Vanuit een louter economische redenering zou die meerkost moeten worden gecompenseerd door een lagere grondwaarde, die in dit voorbeeld zou dalen van 125.000 euro naar 50.000 euro.

Daarbij wordt nog voorbijgegaan aan de impact van de gestegen hypotheekrente op de betaalbaarheid. De vraag is dan ook welke grondeigenaar bereid is zijn perceel vandaag voor 50.000 euro te verkopen, terwijl dezelfde grond enkele jaren geleden nog 125.000 euro waard werd geacht. 

Het uitblijven van een dergelijke prijsdaling dwingt kopers ertoe een groter deel van hun inkomen aan wonen te besteden en hun hypothecair krediet over een langere periode te spreiden. In 2024 had 70% van de nieuwe hypothecaire kredieten aan first-time buyers een looptijd van meer dan 20 jaar, tegenover 59% in 2021. Een looptijd van 25 jaar lijkt daarmee steeds vaker de norm te worden. Voor een steeds grotere groep biedt ook dit echter geen afdoende oplossing, waardoor een terugval van het aantal verkopen dan ook perfect verklaarbaar is.

Wanneer op basis van de data van Immoscoop van de eerste jaarhelft een schatting wordt gemaakt voor 2026, blijkt het aanbod te stabiliseren in vergelijking met 2025. Alleen in Antwerpen zou het aanbod significant hoger uitkomen, wat mede de prijsdruk verklaart.

Wat betreft het gemiddeld aantal dagen dat een bouwgrond online staat, kunnen moeilijk uitspraken gedaan worden omdat gronden die dit jaar online zijn gekomen en lang zullen te koop staan, simpelweg de tijd nog niet hebben gehad om verkocht te geraken.

De gemiddelde verkooptijd steeg er tot gemiddeld meer dan zeven maanden.

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.