Tweede verblijven in de Ardennen zitten opnieuw in de lift

Na enkele moeilijke jaren laat de vastgoedmarkt in de Ardennen opnieuw tekenen van herstel zien. Uit de Ardennenbarometer van de Federatie van het Notariaat blijkt dat het aantal verkopen in de eerste helft van 2025 met bijna 15% is gestegen.

In sommige gemeenten was de stijging ronduit indrukwekkend, zoals in Nassogne (+97,1%) en Rendeux (+72,2%). Opvallend is dat slechts 51% van de kopers uit de Ardense gemeenten zelf komt. Vlaamse kopers zijn bijzonder actief, vooral in Vresse-sur-Semois (met een aandeel van 37,9%), maar ook in La Roche-en-Ardenne (22,7%), Erezée (22%) en zowel Durbuy als Rendeux (beide 20,4%).

Het vastgoedaanbod in de Ardennen is bijzonder gevarieerd, zowel qua woningtype als qua ligging. De residentiële markt bestaat hoofdzakelijk uit huizen; appartementen zijn er schaars. Het aanbod wordt gedomineerd door bestaande woningen, vaak oudere panden met karakter. Kenmerkend zijn de traditionele bouwstijlen met Ardense natuursteen uit lokale steengroeven, wat zorgt voor een authentieke en charmante uitstraling.

Die charme gaat echter niet altijd samen met hedendaags wooncomfort. Veel woningen hebben beperkte energetische prestaties en een lager isolatieniveau. Door de rotsachtige ondergrond zijn ingrijpende technische aanpassingen vaak lastig, waardoor verwarming op stookolie nog veel voorkomt. Daarnaast liggen de woningen vaak verspreid buiten de dorpskernen, wat de bereikbaarheid, afstand tot winkels en horeca, en de beschikbaarheid van nutsvoorzieningen beïnvloedt.

Wie in de Ardennen een tweede verblijf zoekt, is door het beperkte aantal appartementen meestal aangewezen op het bestaande woningaanbod. Tegelijk voeren steeds meer Waalse gemeenten een strenger beleid rond de zogenaamde gîtes: vakantiewoningen op het platteland, vaak ondergebracht in gerenoveerde boerderijen, dorpshuizen of natuurstenen panden. Deze beperkingen zijn bedoeld om de leefbaarheid voor vaste bewoners te beschermen en een te sterke stijging van de vastgoedprijzen te temperen. Nieuwe registratieregels geven het gewest bovendien meer inzicht in het toeristische logiesaanbod. Sommige gemeenten hanteren duidelijke plafonds. Zo laat Houffalize maximaal 40% toeristische logies toe; bij het bereiken van deze grens worden er geen nieuwe vergunningen meer afgeleverd. Vandaag telt de gemeente 228 gîtes. Durbuy doet het met 432 gîtes zelfs nog beter.

De populariteit van de regio wordt versterkt door een ruim aanbod aan gastronomie, golf, hotels, recreatie en ontspanning. Deze aantrekkingskracht wordt vaak het ‘Coucke-effect’ genoemd. Door het beperkte aanbod liggen de vastgoedprijzen hier merkbaar hoger. Hoewel de regelgeving bedoeld is om prijsstijgingen van bestaande woningen af te remmen, zorgt het schaarse aanbod er juist voor dat de prijzen van gîtes flink oplopen. In sommige gevallen leidt dit zelfs tot speculatie. Als reactie op die verzadiging ontstaan er nieuwe toeristische projecten in minder bekende of voorheen niet-toeristische gebieden.

De aankoop van een tweede verblijf in de Ardennen blijft vooral een emotionele keuze, gedreven door rust, natuur en levenskwaliteit. Daarom is een aankoop voor eigen gebruik doorgaans het meest aangewezen. Wie toch wil verhuren, moet rekening houden met bijkomende beheers- en onderhoudskosten. Hoewel er parallellen zijn met tweede verblijven aan de kust, zijn de verschillen aanzienlijk. De Ardennen liggen in het Waals Gewest, waardoor er andere regels gelden op het vlak van verhuur, fiscaliteit, energieverplichtingen en milieunormen.

In de Ardennen kunnen geïnteresseerden niet alleen investeren in een klassiek huis of gîte, maar ook in vakantiewoningen die zijn gelegen op recreatiegrond, zoals in vakantieparken. Deze parken bevinden zich vaak op locaties met een recreatief verleden, zoals voormalige campings of bestaande vakantieparken. Voor sommige kopers zijn deze vakantiewoningen een aantrekkelijk alternatief voor een traditioneel Ardens huis: ze bieden een eigen verblijf met een privé buitenruimte, meestal in een afgesloten park en doorgaans tegen een lagere aankoopprijs dan een klassiek Ardens huis of een gîte. De prijs varieert wel sterk, afhankelijk van de ligging, het comfort en de voorzieningen binnen het park.

Het is meestal niet toegestaan om een vakantiewoning in een Ardense vakantiepark te gebruiken als hoofdverblijf; inschrijving in het bevolkingsregister is doorgaans uitgesloten. Eigenaren dienen zich te houden aan de regels van de parkaanbieder of de vereniging van mede-eigenaars, die afspraken maken over onderhoud, beheer en het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.

Ook in de Ardennen gelden voor de verhuur van vakantiewoningen in parken vaak specifieke regels. Soms gebeurt de verhuur via een gezamenlijke verhuurpool en wordt de opbrengst verdeeld op basis van de prestaties van het gehele park. Andere parken staan individuele verhuur toe. Eigen gebruik is vaak beperkt tot een vastgesteld aantal dagen per jaar; wie er vaker wil verblijven, moet soms extra betalen of ziet het rendement afnemen.

De doorverkoop van een vakantiewoning in een Ardens park verloopt meestal via de beheerder of exploitant van het park, omdat traditionele makelaars minder ervaring hebben met dit type vastgoed. Deze vakantiewoningen worden vaak als investering aangekocht, waarbij de waarde sterk samenhangt met het verhuurrendement. Hierdoor is een grote meerwaarde bij doorverkoop doorgaans beperkter dan bij een klassiek Ardens huis.

Let goed op de juridische structuur van het project. In de Ardennen worden vakantiewoningen niet altijd in volle eigendom verkocht; soms gaat het om constructies met vruchtgebruik, erfpacht of een langlopend huurcontract. Elke vorm heeft haar eigen kenmerken, voordelen en aandachtspunten.

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.