Tweede verblijf aan zee: tussen ontspanning en rendement

Het blijft een droom voor velen: een tweede verblijf aan zee. Even ontsnappen aan de drukte, genieten van rust en natuur, en dat op korte afstand van huis. Het past bovendien in een bredere traditie waarbij vastgoed een belangrijke plaats inneemt in hoe Belgen sparen en investeren, wat zich vertaalt in een stabiele interesse voor kustvastgoed.

De aankoop van een tweede verblijf is in de eerste plaats een persoonlijke en vaak emotionele keuze is. Het huurrendement staat dan ook zelden op de eerste plaats. Toch wint ook het financiële aspect aan belang. Eigenaars combineren daarom vaker eigen gebruik met tijdelijke verhuur, om een deel van de vaste kosten te recupereren. Tegelijk maakt telewerk het eigen gebruik flexibeler: een weekend aan zee wordt al snel verlengd met een extra dag.

De vastgoedmarkt aan de Belgische kust weerspiegelt grotendeels de algemene trends op de woningmarkt. Na een sterke piek tijdens de coronaperiode en een daaropvolgende afkoeling, liet 2025 opnieuw een voorzichtige heropleving zien. In de eerste helft van dat jaar steeg het aantal transacties aan de kust met ongeveer 13% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Sommige kustgemeenten sprongen eruit, zoals Zeebrugge (+24,5%) en De Panne (+29,4%). (bron: Kustbarometer notaris.be, 28 augustus 2025).

Begin 2026 zette de heropleving zicht verder door. Door internationale spanningen en onzekerheid zorgen ervoor dat investeerders opnieuw vaker kiezen voor zekere en nabijgelegen vastgoedmarkten. De Belgische kust profiteert daarvan: kopers verkiezen tastbare zekerheid boven buitenlandse risico’s.

Het merendeel van het kustvastgoed blijft in Vlaamse handen. Van alle kopers was bijna 90% afkomstig uit Vlaanderen, terwijl 5,1% uit Wallonië kwam, 2,6% uit Brussel en 2,7% uit het buitenland. Qua leeftijd waren vooral vijftigers actief op de markt: zij vertegenwoordigden 26,7% van de kopers. Daarnaast namen veertigers (23,9%) en zestigers (23%) een aanzienlijk deel van de transacties voor hun rekening.

In het eerste semester van 2025 kostte een appartement aan de kust gemiddeld 306.813 euro, een daling van 7,6% tegenover het jaargemiddelde van 2024. Dijkappartementen kennen een gemiddelde prijs van 370.683 euro, wat neerkomt op een daling van 13,2%. Deze daling kan echter grotendeels verklaard worden door het bijzondere lage aandeel nieuwbouwverkopen in 2025 (slechts 5,6% tegenover 16,8% in 2019) wat een drukkend effect heeft op de gemiddelde prijs. Volgens projectontwikkelaars zijn prijsdalingen bij nieuwbouw dan ook niet meteen aan de orde.

Wanneer we kijken naar de meest recente cijfers uit de Trends Vastgoedgids, gebaseerd op een hedonisch prijsmodel – een model dat prijsverschillen corrigeert voor kenmerken zoals ligging, oppervlakte, bouwjaar en kwaliteit – krijgen we een genuanceerder beeld van de markt. Voor appartementen zien we prijsstijgingen voor 2025 variërend van +2% (De Panne) tot +7% (Oostende). Enkel Knokke-Heist en Nieuwpoort vormen een uitzondering met een beperkte daling van –1%. Voor huizen ligt in diezelfde gemeenten het beeld anders. Daar noteren we duidelijkere prijsdalingen: –4% in Knokke-Heist en –7% in Nieuwpoort.

Vraag en aanbod zijn aan de kust opnieuw meer in balans gekomen. De regionale prijsverschillen blijven echter significant. De oostkust is het duurst, met een gemiddelde appartementprijs van 444.902 euro in de eerste helft van 2025. Aan de middenkust kostte een appartement gemiddeld 250.229 euro en aan de westkust 246.246 euro.

Oudere appartementen en woningen aan de kust met een matige EPC-score ondervinden steeds meer moeilijkheden bij verkoop en zien hun waarde dalen. Veel van deze panden voldoen niet aan de huidige normen voor brandveiligheid, isolatie, comfort en liftvoorzieningen. Renovaties zijn dringend nodig, maar in grote appartementsgebouwen met veel mede-eigenaars is dat vaak problematisch. Het is daarom aangewezen om de verslagen van de vereniging van mede-eigenaars (VME) van de afgelopen drie jaar te bekijken. Zo krijgt u inzicht in de jaarlijkse kosten en ziet u of er renovaties zijn uitgevoerd of gepland. Om onaangename financiële verrassingen te voorkomen, is het verstandig om bij een aankoop duidelijke schriftelijke afspraken te maken met de verkoper over wie welke nog uit te voeren renovatiekosten zal dragen.

Sommige projectontwikkelaars grijpen de noodzaak tot renovatie aan als kans. Zij overleggen met eigenaars over een totaalrenovatie, of zelfs volledige afbraak en heropbouw. Vaak gebeuren deze renovaties zonder directe kost voor de bestaande eigenaars, omdat ontwikkelaars hun rendement halen uit het creëren van extra wooneenheden op dezelfde oppervlakte. Dit betekent dat er een of meerdere extra verdiepingen – een zogenaamde optopping – worden gerealiseerd. Na afloop beschikken de bestaande eigenaars over een nieuw of volledig gerenoveerd appartement, maar tijdens de werken kunnen zij tijdelijk geen gebruik maken van hun eigendom. Het is dus een afweging tussen comfort op korte termijn en meerwaarde op lange termijn.

Omdat de kustlijn grotendeels volgebouwd is, worden nieuwe projecten vooral ontwikkeld op de tweede of derde rij achter de zeedijk. Deze gebouwen zijn recenter en voldoen aan de hedendaagse normen. Toch merken we dat de populariteit van een gebouw afneemt naarmate het verder van de zee ligt, wat gevolgen heeft voor het rendement. Daarnaast is vakantieverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, enkel toegestaan in toeristische zones. Wie zijn appartement wil verhuren, doet er goed aan om de stedenbouwkundige bestemming van het pand te controleren.

Neem contact op met uw private banker of wealth manager.