Korte metten met leegstand handelspanden

Wie door de winkelstraten kuiert, kan er niet omheen: heel wat handelspanden staan leeg. De voorbije jaren steeg de leegstand in België fors tot bijna 12% begin 2021. Het toegenomen belang van onlinewinkelen is een belangrijke oorzaak, maar zeker niet de enige. De ontwikkeling is zorgwekkend en vraagt om een veelheid van kordate en creatieve oplossingen.

Naast het aantrekkelijker maken van stadscentra en het stimuleren van nieuw ondernemerschap in handelskernen, moet ook worden ingezet op het wegwerken van het overaanbod op de Belgische winkelmarkt. Dat relatief minder panden een herbestemming kregen, verklaart mee waarom de leegstand in België significant hoger ligt dan in buurland Nederland.

Leegstand sinds 2008 meer dan verdubbeld

Een van de meest storende elementen voor een levendig en aantrekkelijk straatbeeld is de leegstand van handelspanden. Volgens retaildataverzamelaar Locatus is die leegstand in België de voorbije jaren meer dan verdubbeld, van 5,1% begin 2008 tot 11,8% begin 2021.

Grafiek: leegstand in België

Begin 2021 stonden zo'n 24.000 panden leeg. Deze forse toename is er gekomen ondanks een afname van het totaal aantal handelspanden in die periode. Het gaat vooral om kleinere detailhandelszaken, vooral in de modesector, in kleinere centrumgemeenten. Maar ook in grotere winkelsteden staan veel panden leeg.

In Vlaanderen kent Limburg (13,3%) de grootste leegstand en West-Vlaanderen de kleinste (10,1%). In Wallonië zijn dat Henegouwen (16,1%) en Waals-Brabant (10,2%). In Brussel is de leegstand 11,2%.

Welke oorzaken heeft leegstand?

1. Gewijzigd koopgedrag en nieuwe winkelconcepten
De toenemende leegstand heeft meerdere oorzaken. In eerste instantie heeft dat te maken met trends die al langer bezig zijn en verband houden met een gewijzigd koopgedrag en nieuwe winkelconcepten. De bekendste zijn de snelgroeiende populariteit van onlinewinkelen en de opmars van shoppingcentra en baanwinkels buiten de stadskernen.

2. Opmars van goedkope ketens
Mensen besteden steeds minder van hun budget aan mode en dure spullen. En meer aan uitstapjes, reizen, festivals, .... Dat uit zich in de opmars van goedkope ketens als Primark en Action.

3. Schaalvergroting in de retail
Ook de schaalvergroting in de retail speelt een rol. De veelal oudere panden in het centrum voldoen niet langer aan de hedendaagse eisen van handelaars.

4. Katalyserend effect van de leegstand
Leegstand heeft vaak een katalyserend effect. Een langdurig leegstaand gebouw kan meer leegstand in de buurt veroorzaken, zeker wanneer dat gepaard gaat met verwaarlozing (het broken window-syndroom). Op die manier kan een hele buurt in een neerwaartse spiraal terechtkomen.

De geringere aantrekkelijkheid vermindert het aantal passanten, wat vooral nadelig is voor winkels die leven van impulsaankopen.

5. Opeenvolgende economische crisissen
De toegenomen leegstand houdt ten slotte ook verband met de opeenvolgende economische crisissen sinds 2008: de grote recessie, de soevereine schuldencrisis en de coronacrisis.

Het valt wel op dat de sterkste toename zich voordeed tussen begin 2019 en begin 2020. Tijdens het coronajaar 2020, toen alle horeca en niet-essentiële winkels tweemaal voor lange tijd dicht moesten, bleef de stijging van de leegstand al bij al nog beperkt (zie figuur 1).

Dat het effect van de pandemie op de leegstand relatief meeviel, verrast tegen de achtergrond van het gestegen belang van e-commerce tijdens de crisis (zie figuur 2).

Allicht heeft de massale overheidssteun de toename van de leegstand kunnen temperen. Begin dit jaar verwachtte Locatus nog dat, naarmate de steunmaatregelen worden afgebouwd, heel wat retailers dat niet zouden overleven en dat daarmee de leegstand verder zou oplopen tot een voorspelde 13,3% begin 2022.

Intussen herstelt de Belgische economie sneller en sterker dan eerder gedacht, vooral dankzij het opveren van de consumptie van de huishoudens. Dit cijfer is dus waarschijnlijk te negatief.

Grafiek: Kleinhandelsverkopen via e-commerce in België

Leegstand te lijf gaan

Een zekere leegstand is op zich niet erg, integendeel. Frictieleegstand (geschat op zo’n 2%) is noodzakelijk omdat die zorgt voor het aanbod dat beweging en vernieuwing op de retailmarkt mogelijk maakt.

Bovendien biedt leegstand ruimte voor de herontwikkeling van buurten waar nood is aan nieuwe functies zoals wonen, cultuur of sport.

Leegstand is pas problematisch wanneer die structureel wordt en meerdere panden op een bepaalde locatie langdurig geen (her-)bestemming krijgen. De oplossing van het probleem is evenwel niet eenvoudig en vraagt om een veelheid van kordate en creatieve antwoorden. Veel steden en gemeenten doen trouwens, met wisselend succes, al heel wat inspanningen.

1. Aantrekkelijke omgeving in de stadskernen
In de eerste plaats is het belangrijk om een aantrekkelijke omgeving te creëren in de stads- en gemeentekernen. De verweving van de functies wonen, werken, winkelen en ontspannen zorgt dan voor een gunstige habitat voor bloeiende winkelstraten. Het gaat hier bijvoorbeeld om de herinrichting en verfraaiing van handelskernen en -straten zodat de sfeer én de bereikbaarheid verbeteren.

2. Specifieke ondersteunende maatregelen
Daarnaast zijn specifieke ondersteunende maatregelen nodig zoals leegstandboetes, vestigingspremies, beperken van perifere grootschalige winkellocaties en verlinting, stimuleren van wonen boven winkels, goede citymarketing of verantwoord versoepelen van stedenbouwkundige voorschriften.

Daarvoor is een degelijke planning en een volgehouden beleid nodig over meerdere jaren. Mogelijk zijn er ook tijdelijke oplossingen nodig. Pop-up stores, bestickering van lege panden, gebruik door aanpalende handelaars of plaatselijke kunstenaars. Zo vermijdt men dat het kantelpunt wordt bereikt waarna de leegstand zich snel gaat verspreiden. Volgens Amerikaans onderzoek ligt dat punt op zo’n 6% leegstand.

3. Nieuw ondernemerschap stimuleren
Er is in België een tekort aan nieuwkomers, vooral jongeren, die interesse tonen om een handelszaak te openen. Dat is deels te wijten aan de te zwakke ondernemerscultuur in ons land. Er zijn relatief weinig starters in vergelijking met veel andere Europese landen.

4. Aandacht voor vernieuwende concepten
(Nieuwe) handelaars moeten voldoende aandacht hebben voor vernieuwende concepten en verdienmodellen (bijv. beleveniswinkels), om de kans op mislukking, en dus leegstand, zo laag mogelijk te houden. En oog houden voor een voldoende rendabiliteit en professionele bedrijfsvoering.

5. Geen overaanbod nieuwe winkels
Ten slotte moet erover worden gewaakt dat er geen overaanbod aan nieuwe winkels ontstaat. Er komen in België op verspreide plaatsen soms nog te veel nieuwe winkels bij die per saldo niet nodig zijn en dus weinig kans op slagen hebben.

In buurland Nederland zijn er de voorbije jaren relatief meer winkelpanden verdwenen of van functie veranderd, waardoor de leegstand er beduidend lager ligt (7,5% begin 2021). België telt momenteel zo’n 18 verkooppunten per 1.000 inwoners, tegenover slechts 13 in Nederland. Dat betekent dat bepaalde handelspanden misschien beter uit de voorraad verdwijnen en sneller een andere bestemming moeten krijgen.

Hebt u een vraag?

Voor meer informatie kunt u terecht bij uw private banker of wealth manager.

Maak kennis met KBC Private Banking & Wealth
Inschrijven op onze nieuwsbrief

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.