Verhuren in coronatijden

Als gevolg van de coronacrisis hebben huurders soms liquiditeitsproblemen, waardoor ze hun huur niet of slechts deels kunnen betalen, zowel in de residentiële als in de niet-residentiële verhuur. 

1. Verhuur van woningen en studentenkamers tijdens de coronacrisis

Wat als uw huurder niet betaalt?

In de residentiële verhuurmarkt hebben veel huurders liquiditeitsproblemen, waardoor ze hun huur niet of slechts deels kunnen betalen. Ook al heeft u wellicht begrip voor hun situatie, er zijn geen juridische argumenten om de betaling van de huur in deze periode op te schorten. Maar misschien is het in eerste instantie raadzaam om met elkaar te praten en samen naar een oplossing te zoeken. Huurder en verhuurder hebben er beiden belang bij om een goede relatie niet te zien eindigen door de coronacrisis. Een mogelijke oplossing kan zijn: het doorschuiven of spreiden van de volledige of een gedeelte van de huur naar de maanden na de coronacrisis, bv. vanaf juli of augustus. De gemaakte afspraken zet u het beste op papier in een afbetalingsplan en worden ondertekend door beide partijen. Kortom: praten werkt!

Vanaf 1 juni 2020 kan in Vlaanderen ook het nieuw opgerichte Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen tussenkomen. Dit fonds komt tussen op initiatief van het OCMW. Het OCMW doet u als verhuurder een voorstel waarbij u akkoord gaat met een afbetalingsplan en tijdelijk geen uithuiszetting vraagt. U bent als verhuurder niet verplicht om op het voorstel in te gaan. Voor u als verhuurder is dit vooral interessant indien uw huurder tijdelijke betalingsproblemen heeft, bv. nu door de coronacrisis. Gaat u akkoord met het voorstel dan betaalt het Fonds direct de helft van de achterstallen (max. 1.250,00 euro).

Heeft uw huurder veel achterstallen en/of volgt hij of zij het afbetalingsplan niet, dan kunt u voor een particuliere huurder nog altijd aan de vrederechter de ontbinding vragen van de huurovereenkomst. De kans bestaat wel dat de vrederechter in deze periode ‘meer begrip’ zal hebben voor uw huurder. Dat is zeker zo als de niet-betaling gelinkt is aan de coronacrisis, bv. omdat de huurder tijdelijk werkloos werd. In zo’n geval zal de rechter wellicht minder snel tot een ontbinding beslissen. Bovendien is momenteel een uithuiszetting van uw huurder nog niet mogelijk. 

Huurders waarvan de huurperiode afloopt

Sinds 11 mei 2020 zijn verhuizingen weer mogelijk, met of zonder verhuisfirma. Gedwongen uithuiszettingen van huurders blijven wel opgeschort tot 20 juli 2020. Als de huur eindigt, bv. na een opzeg, kan de huurder in Vlaanderen nu tijdelijk op een soepelere manier een verlenging van de huur vragen. Hij kan dit eenvoudig doen door vóór het einde van de huur een e-mail te sturen. U hoeft daar als verhuurder niet akkoord mee te gaan. Weigert u dan kan de huurder de tussenkomst van de vrederechter vragen. U kunt als verhuurder zo’n verlenging enkel weigeren mits u daar een goede reden voor hebt, bv. als u een nieuwe huurder hebt die dringend het pand nodig heeft.

Studentenkamers: geen eenduidige regeling

Sommige studentenhuizen werden verplicht om te sluiten omdat ze de lockdownmaatregelen niet konden garanderen. Deze studenten zijn verplicht naar huis gestuurd. Op andere plaatsen hebben studenten vrijwillig gekozen om naar huis te gaan. Sommige beheerders van studentenkamers hebben al laten weten dat de studenten voor april geen huur moeten betalen. Andere rekenen geen onkosten aan. Op zich bent u als verhuurder niet verplicht om dat te doen, ook al roepen sommige universiteiten op om u soepel op te stellen. Ook hier: praten werkt!

2. In de niet-residentiële verhuurmarkt liggen de kaarten nog anders

Wat als de huurder u niet betaalt?

Veel huurders zijn door de coronamaatregelen verplicht om hun bedrijf te sluiten. Hun omzet valt vaak volledig weg, maar alle kosten blijven doorlopen. U riskeert dan ook als verhuurder dat uw huurder door de coronacrisis tijdelijk geen huur meer betaalt. Als uw huurder dat doet, hebt u als verhuurder in veel gevallen goede argumenten om te zeggen dat die crisis geen overmacht is en dat hij zonder meer ten minste een deel moet blijven betalen. Er wordt in Vlaanderen wel een regeling uitgewerkt waardoor handelshuurders die hun zaak moesten sluiten een voordelige lening kunnen bekomen voor de betaling van de huur. Als voorwaarde zou wel gesteld worden dat u als verhuurder één of twee maanden huur kwijtscheldt.

Ontbinding van de huur vragen kan tijdelijk niet

De ontbinding van de huur vragen aan de rechter is alvast wat u in ‘normale omstandigheden’ zou doen. Een gepubliceerd volmachtenbesluit bepaalt dat huurders-ondernemers die door de coronacrisis gestopt waren met betalen sinds 24 april 2020 ‘een tijdelijke opschorting’ krijgen. Dat houdt in dat u de huurovereenkomst die u met hen sloot (voor eender welke huur), niet kunt laten ontbinden door de rechtbank. Die regel geldt tot 17 juni 2020. Ze geldt voor alle zelfstandigen, vennootschappen en ook voor vrije beroepers.

Had uw huurder al financiële problemen vóór de crisis en betaalde hij al vroeger zijn rekeningen niet (breder dan enkel de huur), dan kunt u wel nog de ontbinding vragen. U moet dan eerst een ‘kort geding’-procedure voor de rechtbank starten om te laten zeggen dat uw huurder niet onder de opschorting valt. Hierbij kijkt de rechter of de omzet of activiteit van uw huurder sterk daalde door de crisis, of er een beroep gedaan is op economische werkloosheid en of de overheid uw huurder verplichtte om te sluiten. Bovendien houdt hij rekening met uw belangen als verhuurder.

Wat kunt u wel nog doen?

Het is alvast een goed idee om uw huurder in afwachting al een afbetalingsplan voor te stellen. Daarmee kunt u nadien, als u wel een procedure mag opstarten, tijd winnen. Tegen dat dit niet nageleefd wordt en u alsnog naar de rechtbank moet, is het immers wellicht opnieuw mogelijk om een ontbinding te vragen. U kunt dan meteen aan de rechter zeggen dat u al eens uitstel gaf. In dat geval zal die niet zo snel nog een afbetalingsplan voorstellen. Zet deze afspraak op papier en voorzie dat, bij gebreke van tijdige betaling van één schijf, het saldo integraal opeisbaar wordt. Dit betekent niet dat uw huurder niet meer moet betalen. U kunt momenteel geen ontbinding vragen van de huur, maar wel de veroordeling van uw huurder om de huurachterstallen te betalen terwijl het huurcontract verder loopt. Dit heeft natuurlijk enkel zin als hij solvabel is.
 

3. De vergadering van mede-eigenaars

In deze periode van het jaar vinden er vaak de algemene vergaderingen van de vereniging van mede-eigenaars (VME) plaats in appartementsgebouwen. Tijdens de ‘lockdown’ zijn deze vergaderingen verboden. Enerzijds wordt het samenscholingsverbod overtreden en anderzijds valt dit niet onder een essentiële verplaatsing. Als de VME-vergadering niet op afstand of per brief kan plaatsvinden, dan mag de syndicus de noodzakelijke beslissingen nemen, al dan niet in overleg met de leden van de raad van mede-eigendom. De mandaten van de syndicus en de bestuursleden van de raad van mede-eigendom worden automatisch verlengd tot de volgende algemene vergadering.

Wenst u meer informatie over vastgoed? Contacteer dan een private banker of wealth officer van KBC.

 

Maak een afspraak

Wenst u op de hoogte te blijven van onze nieuwsberichten?

Disclaimer
Dit nieuwsbericht  mag niet worden beschouwd als een beleggingsaanbeveling of advies.
 

We gebruiken cookies en soortgelijke technologieën om je een goedwerkende website aan te bieden die je surfervaring aangenamer maakt. We kunnen de website ook aanpassen aan je behoeften en je voorkeuren. Door verder te surfen, ga je akkoord met het plaatsen van deze cookies. Wil je meer info? Of wil je dit niet?Klik hier.