Vous êtes entrepreneur et vous voulez acheter un bien immobilier? Vous pouvez acheter un bien immobilier avec votre entreprise ou en tant que particulier, mais aussi à titre privé avec votre entreprise. Il existe plusieurs façons de procéder.
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Vous vous demandez quelle option choisir? Cela dépend de votre situation et de l'affectation que vous réservez à l'immeuble. Bien peser le pour et le contre n'est pas une sinécure. Faites donc optimiser vos projets immobiliers par un expert.
En tant qu’entrepreneur, vous achetez un bien immobilier, en partie par le biais de votre société. La personne physique acquiert la ‘nue-propriété’, tandis que la société acquiert ‘l’usufruit’ du bien immobilier.
En tant que personne physique, vous n’achetez que la nue-propriété de l’immeuble. Vous êtes le propriétaire, mais vous ne pouvez pas utiliser le bien pendant la durée de l’usufruit.
Votre société achète l’usufruit et acquiert ainsi, en effet, le droit d’usage et de jouissance. Elle peut amortir le prix d’acquisition, sans payer dessus l’impôt sur les sociétés.
En tant qu’usufruitier, elle peut utiliser elle-même les locaux (sans avoir à payer de loyer) ou les louer (et percevoir les revenus locatifs), pour une durée maximale de 30 ans. Cet investissement doit toutefois correspondre à l’intérêt de la société.
Il existe différentes méthodes pour calculer la valeur de l’usufruit. Auparavant, on utilisait la formule Ruysseveldt-Janssens. Depuis 2017, le fisc utilise sa propre méthode, qui comporte plusieurs paramètres, dont la durée de l’usufruit, la valeur locative nette de la propriété, l’inflation escomptée ...
Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier gère la propriété en bon père de famille. Si l’usufruitier a des droits, il a aussi des obligations. C’est ainsi que l’usufruitier paie les charges liées au droit de jouissance (comme le précompte immobilier, les primes d’assurance, etc.) et les travaux de réparation normaux.
Les ‘grosses réparations’ restent à la charge du nu-propriétaire. Pensons, par exemple, aux travaux de rénovation, comme la rénovation d’une toiture, du chauffage central ou de l’électricité.
À la fin de la période, l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire (généralement le dirigeant d’entreprise) devient alors le plein propriétaire du bien immobilier, en principe sans répercussions fiscales.
Points importants
L’usufruit doit être estimé correctement à l’avance. L’application d’une clé de répartition correcte des frais et travaux (ultérieurs) est cruciale, tant dans l’intérêt de la société que d’un point de vue fiscal.
Le fisc s’intéresse surtout aux structures d’usufruit avec logements privés mis gratuitement à la disposition de dirigeants d’entreprise. Vous devez donc bien analyser si et comment cette structure s’inscrit dans la rémunération globale du dirigeant d’entreprise.
‘Indivisibilité’ signifie que le droit de propriété est réparti. Une propriété ou un autre droit est alors détenu(e) par plusieurs personnes. Par exemple, une personne physique et une société acquièrent chacune une part indivise d’une même propriété.
Les droits et obligations sont proportionnels à la part de chaque partie dans la copropriété. Si la société en acquiert la plus grande partie, elle en supportera également des charges plus lourdes.
L’avantage d’un achat à deux parties est que les parties pourront sortir ultérieurement de l’indivision en contrepartie de droits d’enregistrement réduits à hauteur de 1% ou 2,5% selon les régions. Nous attirons votre attention sur le fait que ce droit de partage en cas de sortie d’indivision pourrait être contesté par l’administration fiscale selon que vous ayez fait des travaux après acquisition ou non et selon la manière dont vous envisagerez la sortie d’indivision.
Attention: si les parties sortent de l’indivision, elles réalisent une plus-value, qui est taxable. La plus-value est égale à la différence entre la valeur de vente (ou prix de vente) et la valeur résiduelle comptable (si celle-ci est égale à la valeur fiscale nette).
Si la société vend sa part au dirigeant de l’entreprise après 25 ans, elle enregistrera une plus-value. En effet, le dirigeant d’entreprise paiera généralement, à l’achat, peu de droits d’enregistrement. Mais la société sera taxée sur la plus-value.
Cette taxe sur la plus-value peut être éventuellement étalée, mais seulement sous certaines conditions.
Dans ce cas, vous achetez le terrain en tant que personne physique et vous donnez à votre société le droit de construire des ‘bâtiments’ sur ce terrain: 1 ou plusieurs bâtiment(s) sur le terrain. En tant que propriétaire foncier privé, vous êtes alors le ‘tréfoncier’. Votre société, en tant que propriétaire des bâtiments, est le ‘superficiaire’.
L’objectif de l’opération consiste à différer le ‘droit d’accession’ jusqu’à la fin de la convention. Selon ce droit, le propriétaire foncier est normalement aussi automatiquement le propriétaire des bâtiments situés sur son terrain.
Si la société superficiaire érige une construction sur la base du droit de superficie, elle devient pleine propriétaire du bâtiment. Elle peut l’amortir, déduire la TVA si elle utilise le bâtiment pour ses propres activités assujetties à la TVA, percevoir les revenus éventuels, etc.
Au terme du droit d’accession, le propriétaire foncier-tréfoncier devient aussi, par ‘accession’, le propriétaire du bâtiment.
À ce moment-là, d’un point de vue fiscal, la valeur est transférée de la société au particulier. Le fisc part du principe que le particulier paie un prix pour le bâtiment, à savoir la valeur au moment du transfert.
Il est difficile de prédire ce que sera cette valeur et quel en sera l’impact fiscal. Si la personne privée paie suffisamment, il n’y a pas de problème. Mais si vous payez trop peu, le fisc peut estimer que vous bénéficiez d’un avantage qui sera qualifié d’avantage de toute nature assimilé à une rémunération si vous êtes également dirigeant de l’entreprise. De manière générale, le fisc sera aussi attentif au moment de la construction (au moment de la constitution du droit de superficie, en cours ou dans les 5 dernières années) et au type de construction (bâtiment à usage privé ou professionnel).
En pratique, cette construction est particulièrement intéressante pour les bâtiments qui perdront de la valeur à terme, comme les serres ou les bâtiments. La plus-value vient du terrain, qui reste dans le patrimoine privé.
En résumé
Il existe de multiples possibilités pour investir ensemble dans l’immobilier. Quelle est la meilleure solution? Cela dépend de votre situation et de vos objectifs. Vous souhaitez percevoir le loyer en tant que particulier? Vous voulez résider gratuitement dans une maison de la société et être taxé d’avantages en nature? Vous souhaitez céder le bien immeuble à la prochaine génération?
En cas d’achat d’un bien immeuble, il faut soupeser de nombreux éléments. Chaque option présente ses avantages et ses inconvénients. Votre choix influence, entre autres, les frais d’achat, la taxe sur vos revenus locatifs et votre planification successorale.
Nos conseils fiscaux vous aident à identifier les coûts et les avantages spécifiques de chaque construction. De cette façon, vous découvrirez quelle est l'option la plus rentable pour vous.
Publié le 25-03-2019
