Europa veroordeelt België voor verschil in behandeling buitenlands en Belgisch vastgoed.

Het Europees Hof van Justitie heeft België op 12 november jl. veroordeeld tot een boete van 2.000.000 euro en tot een dwangsom van 7.500 euro per dag (vanaf 12 november), zolang België buitenlandse huurinkomsten anders belast dan Belgische huurinkomsten.

Hieronder geven we eerst weer hoe Belgische en buitenlandse onroerende inkomsten vandaag  worden belast. Vervolgens bespreken we waarom dit verschil in behandeling volgens het Hof het vrije verkeer van kapitaal belemmert en ten slotte bekijken we enkele mogelijke ‘oplossingen’.

Lees het vervolgartikel d.d. 25 februari 2021 voor meer informatie over de berekening van het KI.
Het wetsontwerp werd intussen goedgekeurd door De Kamer en de wet werd op 25 februari jl. gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Wie vanaf die datum buitenlands vastgoed verwerft, moeten dit binnen de 4 maanden melden aan de Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Wie in de periode van 1 januari t.e.m. 24 februari 2021 buitenlands vastgoed heeft verworven, krijgt tijd tot 30 juni om de melding te doen. Wie al vóór 1 januari 2021 buitenlands vastgoed bezat, moet voorlopig niks doen. Vanaf juni zou de informatie kunnen worden ingediend via MyMinfin of via een inlichtingenformulier dat op de website van de overheid zal te vinden zijn. Welke informatie exact zal worden opgevraagd, is nog niet duidelijk.

Belasting op Belgische huurinkomsten.

Het onroerend inkomen van bebouwde onroerende goederen in de personenbelasting varieert naargelang het gebruik:

  1. Is het onroerend goed de “eigen woning” (in principe de woning waar men zijn domicilie heeft), dan worden de inkomsten van deze woning onvoorwaardelijk vrijgesteld in de personenbelasting.

  2. Wanneer u een pand gebruikt als tweede verblijf of verhuurt aan een natuurlijk persoon die het goed niet gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroep, zal het onroerend inkomen gelijk zijn aan het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40% (KI x index (1,8492 in 2020) x 1,4). 

  3. Verhuurt u een pand aan een vennootschap of een natuurlijk persoon die dit wel beroepshalve gebruikt, dan zult u men belast worden op het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen. De fiscus zal deze bruto-inkomsten echter automatisch verminderen met forfaitaire kosten (in principe 40%, maar begrensd door de fiscus tot KI x 2/3 x revalorisatiecoëfficiënt (4,60 in 2020).

Het onroerend inkomen1 wordt belast aan de progressieve tarieven in de personenbelasting (50% vanaf een inkomen van 41.060,00 euro in 2020).

We merken op dat er ook onroerende voorheffing verschuldigd is met betrekking tot Belgische onroerende goederen.

1 Het onroerend inkomen kan onder bepaalde voorwaarden verminderd of geneutraliseerd worden met interesten die men betaalt voor een onroerend krediet.

Belasting op buitenlandse huurinkomsten.

Bezit u vastgoed in het buitenland, dan zult u de huurwaarde moeten vermelden in de aangifte personenbelasting, ongeacht of u het verhuurt of niet.

De heffingsbevoegdheid met betrekking tot vastgoed gelegen in een land waarmee België een dubbelbelastingverdragheeft gesloten, komt weliswaar toe aan het land van de ligging van het onroerend goed, maar men moet de (fictieve) inkomsten van het onroerend goed ook aangeven in de Belgische aangifte personenbelasting.

Bij verhuurd buitenlands vastgoed moet men het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen aangeven.

Bij niet-verhuurd vastgoed stelt zich de vraag wat onder de huurwaarde moet worden verstaan. Volgens de fiscus vertegenwoordigt dit de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men had kunnen verkrijgen, in geval van verhuring gedurende het belastbaar tijdperk en rekening houdende met de gebruiken van het land en de ligging van de goederen. De Administratie aanvaardt sinds 2016 (in navolging van het eerste arrest van het Hof van Justitie) echter ook dat de huurwaarde van een in het buitenland gelegen niet verhuurd onroerend goed kan worden bepaald aan de hand van een door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde waarde (bijvoorbeeld aan de hand van Franse “valeur locative brute”, Nederlandse “WOZ-waarde”, Spaanse “valor catastral’ of Italiaanse “rendita catastale”).

Men mag de buitenlandse belastingen, betaald met betrekking tot die onroerende inkomsten, in mindering brengen van de aan te geven huur(waarde). De aangegeven huurwaarde wordt door de fiscus automatisch verminderd met een kostenforfait van 40%.

Dit buitenlands onroerend inkomen zal meegeteld worden om de belastingen in België te bepalen op de andere inkomsten, maar zal in een latere fase van de belastingberekening wel vrijgesteld worden, dit noemt men een “vrijstelling met progressievoorbehoud”. In de praktijk zien wij dat dit progressievoorbehoud vaak neerkomt op een verhoging van de te betalen belastingen met ± 5 à 9 % van de aangegeven brutohuur/waarde (ervan uitgaande dat deze huurwaarde niet geneutraliseerd werd door betaalde intresten op een onroerend krediet). 

2 We merken op dat België dubbelbelastingverdragen heeft gesloten met (o.a.) alle landen van de EU.

Een Europees probleem.

Het Europese Hof van Justitie stelde reeds in 2014 dat het vrije verkeer van kapitaal zich ertegen verzet dat de inkomsten van een niet verhuurd onroerend, goed gelegen in andere lidstaat, op een hoger bedrag worden bepaald dan van niet-verhuurd Belgisch vastgoed. In navolging van dit arrest vaardigde de Administratie in 2016 een Circulaire uit waarin ze aanvaardde dat de huurwaarde van een in het buitenland gelegen niet verhuurd onroerend goed kan worden bepaald aan de hand van een “door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde waarde”.

Volgens de Europese Commissie volstond deze Circulaire evenwel niet om de schending ongedaan te maken:

- de versoepeling betreft alleen niet-verhuurde goederen,
- de huurwaarden, berekend door buitenlandse autoriteiten voor de vaststelling van hun belastingen, zijn niet altijd lager dan de op de vastgoedmarkt gehanteerde reële huurprijzen.


Bovendien merken we op dat de circulaire geen oplossing biedt voor goederen gelegen in een land waar men geen ‘forfaitair’ inkomen van vastgoed kent.

De Europese Commissie besloot dan ook de inbreukprocedure verder te zetten en België werd vervolgens in 2018 nogmaals door het Europese Hof van Justitie op de vingers getikt. Het Hof stelt vast dat Belgisch vastgoed dikwijls wordt belast aan de hand van het kadastraal inkomen en buitenlands vastgoed steeds aan de hand van de werkelijke huuropbrengsten of de reële huurwaarde. De kadastrale waarde van een in België gelegen onroerend goed werd echter in 1975 vastgesteld en - ondanks de indexatie en de vermeerdering met 40% - bedraagt dit nog steeds minder dan de reële huurwaarde en de werkelijke huur. 

Het hof voegde er in dit arrest aan toe dat er een gelijke behandeling zou moeten zijn van Belgisch en buitenlands vastgoed, ongeacht of het vastgoed al dan niet wordt verhuurd. De verschillende behandeling zou Belgen immers kunnen ontmoedigen om te investeren in vastgoed in andere EU-landen, zelfs al is het buitenlandse onroerend inkomen op zich vrijgesteld en speelt het fiscale nadeel alleen via het progressievoorbehoud.

De Europese Commissie drong er bij België op aan om zich in lijn te stellen met deze rechtspraak. Bij gebrek aan reactie van de Belgische overheid vroeg de Commissie uiteindelijk aan het Hof van Justitie om ons land formeel te veroordelen wegens niet-uitvoering van de Europese rechtspraak, wat met het arrest van 12 november jl. dan ook is gebeurd.

Mogelijke oplossingen?

De mogelijke ‘oplossingen’ kunnen bestaan in:

  1. een aanpassing van de belastbare grondslag van Belgisch vastgoed, 
  2. of in een aanpassing van de belastbare grondslag,
  3. of in een volledige hervorming van de vastgoedfiscaliteit.

  1. Theoretisch bekeken, is deze ‘oplossing’ eenvoudig. Als men Belgisch vastgoed (m.u.v. de gezinswoning) ook zou belasten op basis van de werkelijke huuropbrengsten of de reële huurwaarde, is er geen verschillende behandeling meer tussen Belgisch en buitenlands vastgoed. Bovendien zou op deze manier de verschillende behandeling in België tussen tweede verblijven/privaat verhuurd vastgoed en beroepsmatig verhuurd vastgoed ook verdwijnen. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat dit de belastingdruk op vastgoed in belangrijke mate zal doen toenemen, wat mogelijk zou verhaald worden op de huurders.

  2. Een andere ‘oplossing’ zou er in kunnen bestaan om de belastbare grondslag van buitenlands vastgoed aan te passen. Men zou bijvoorbeeld slechts een bepaald percentage van de buitenlandse huurwaarde kunnen weerhouden als belastbare grondslag. Volgens een persbericht van de Europese Commissie d.d. 2012 bedraagt het Belgische kadastraal inkomen ongeveer 20 tot 25% van de marktwaarde. Probleem is dat dit nog steeds geen echte gelijkschakeling is tussen Belgisch en buitenlands vastgoed en Europa dergelijke regeling mogelijk onvoldoende zal vinden.

  3. Er zou ook kunnen gedacht worden aan een volledige hervorming van de vastgoedfiscaliteit. Men zou onroerende inkomsten niet meer via de personenbelasting kunnen belasten, maar alleen nog via de onroerende voorheffing (die men zou kunnen verhogen voor andere woningen dan de eigen woning). Of men zou een belasting op de vermogenswaarde van onroerend goed kunnen heffen. Ook tegen deze oplossingen kunnen echter vele bezwaren rijzen.

Tot op heden is het onduidelijk welke piste de regering wil bewandelen. Federaal minister van Financiën Vincent Van Peteghem belooft alvast binnen enkel weken een ‘oplossing’. To be continued!

Maak nu kennis met KBC Private Banking & Wealth

Maak een afspraak

Wenst u op de hoogte te blijven van onze nieuwsberichten?

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.