Bouwkosten stuwen prijzen nieuwe en bestaande woningen omhoog

De prijzen voor bestaande en nieuwbouwwoningen kenden de afgelopen decennia in België een vrij gelijk opgaand verloop. Toch liepen zij op kortere termijn soms tijdelijk uit de pas. Dat was in het recente verleden vooral zo in de jaren na 2004. Bestaande woningen werden toen relatief duurder dan nieuwe, wat pas na enige tijd ook de nieuwbouwmarkt omhoog stuwde. Sinds 2016 lopen de prijzen voor bestaande en nieuwe woningen opnieuw gelijk. Het lijkt erop dat ditmaal de forse prijsstijging van nieuwbouw door de opwaartse druk van oplopende bouwkosten, mee een stuwende kracht is achter de eveneens forse prijsstijging van bestaande woningen.

Wie op zoek is naar een eigen woning moeten de afweging maken tussen het kopen van een bestaande woning of het bouwen van een nieuwe. De 2 zijn in zekere zin substituten. Nieuwbouwwoning zijn meestal duurder dan een bestaande woningen, maar de prijzen van beide woningcategorieën bewegen vrij parallel. Wanneer de prijs van de ene categorie sneller zou stijgen (zonder dat daar een evenredige kwaliteitsverbetering tegenover staat), wordt de andere categorie relatief aantrekkelijker. Door de toenemende vraag ernaar zal ook de prijs van die andere woningcategorie stijgen.

In de praktijk zijn bestaande en nieuwe woningen evenwel geen perfecte substituten. De prijzen kunnen vooral op kortere termijn toch enigszins uit de pas lopen. Verschillen in prijsontwikkeling kunnen zich voordoen door samenstellingseffecten. Dat zijn verschillen die ontstaan in de karakteristieken van beide woningcategorieën (type, grootte, energieprestatie, ligging, ...). Ook door veranderende woonvoorkeuren of een gebrek aan transparantie kunnen de prijzen van bestaande en nieuwe woningen toch (tijdelijk) uiteenlopen.

Figuur 1 toont dat het prijsverloop van bestaande en nieuwe woningen in België over een langere periode vrij gelijk was. STATBEL (het statistische bureau van de Belgische overheid) publiceert een opsplitsing van de prijscijfers voor beide woningcategorieën sinds 2005. Voor bestaande woningen zijn er ook cijfers voor vroegere jaren. Voor nieuwe woningen construeerden we voor de jaren voor 2005 zelf een benaderende index door het gemiddelde te nemen van de ABEX-bouwkostenindex en de bouwgrondprijs.

Tobin’s Q van de woningmarkt

In de literatuur staat de verhouding tussen de prijs van bestaande en nieuwe woningen gekend als de Tobin’s Q van de woningmarkt. Die geeft weer in welke mate op korte termijn de prijzen van de ene woningcategorie toch sterker toenemen dan die van de andere. Een toename van de Tobin’s Q betekent dat het relatief aantrekkelijker wordt om te bouwen in plaats van te kopen, en omgekeerd. In analyses over Tobin’s Q wordt vooral gefocust op de impact die de prijs van bestaande woningen kan uitoefenen op de markt voor nieuwbouw. In empirische studies worden voor heel wat landen significante correlaties gevonden tussen de Tobin’s Q en de omvang van de investeringen in nieuwe woongebouwen. Maar ook omgekeerd vindt men soms dat nieuwbouw de prijzen van bestaande woningen kan ‘besmetten’. Dan kan bijvoorbeeld wanneer die gepaard gaat met een modernisering en toenemende aantrekkelijkheid van de buurt waarin de nieuwe woningen worden opgetrokken.

Figuur 1 toont dat de Tobin’s Q van de Belgische woningmarkt de voorbije decennia wat schommelde op kortere termijn. In het recente verleden vallen de jaren na 2004 op: bestaande woningen werden relatief duurder dan nieuwe. Dat heeft er pas na enige tijd voor gezorgd voor extra investeringen in nieuwe wooneenheden en het opnieuw in de pas lopen van de prijzen voor beide woningcategorieën. Die wooninvesteringen betroffen vanaf 2013 vooral appartementen en pas vanaf 2018 ook iets meer woonhuizen (figuur 2). In vergelijking met veel andere Europese landen is het aanpassingsproces van de nieuwbouwmarkt in België eerder traag. Dat heeft te maken met de hoge bevolkingsdichtheid die tot grondschaarste leidt, en met de relatief zware regelgeving voor ruimtelijke ordening en procedures om een bouwvergunning te verkrijgen.

Impact van oplopende bouwkosten

Sinds 2016 vertonen de prijzen van bestaande en nieuwe woningen in België opnieuw een parallel verloop. Voor beide woningcategorieën trok de prijsdynamiek fors aan. Tussen begin 2016 en begin 2021 stegen de prijzen van bestaande en nieuwe woningen met liefst 22,8% en 21,9%. Het valt op dat deze nieuwe prijsboom gepaard ging een forse stijging van de kosten van nieuwbouw (figuur 3). De ABEX-index geeft de kosten van bouwmaterialen en -werken weer. Die index steeg sinds begin 2016 dubbel zo sterk (+17,1%) als de algemene consumptieprijsindex (+8,5%). De ontwikkeling houdt verband met nieuwe vereisten voor nieuwbouw (voor energieprestaties en veiligheid) en fors duurdere bouwmaterialen (recenter).

Het lijkt erop dat ditmaal de sterke prijsstijging van nieuwbouw door de opwaartse druk van de bouwkosten, mee een stuwende kracht is achter de eveneens sterke prijsstijging van bestaande woningen (naast andere gemeenschappelijke determinanten, waaronder de lage rente). Door de sterk gestegen bouwkosten is nieuwbouw voor velen niet langer haalbaar. Dat maakt bestaande woningen opnieuw relatief aantrekkelijker. Figuur 2 laat zien dat de sterkere vraag naar woningen de jongste jaren ook relatief terug meer bestaande woningen betreft. Om de Belgische woningmarkt ‘gezond’ (betaalbaar) te houden, moet erover worden gewaakt dat de bouwkosten onder controle blijven.

We volgen dit verder op en houden u op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen. Voor meer informatie kunt u terecht bij uw private banker of wealth manager.

Maak kennis met KBC Private Banking & Wealth
Inschrijven op onze nieuwsbrief

U mag dit nieuwsbericht niet beschouwen als een beleggingsaanbeveling of als advies.