Investir intelligemment dans l’immobilier durable
Le monde de l'immobilier est en pleine mutation. Les idées futuristes d'hier sont devenues la réalité d'aujourd'hui: villes vertes du quart d'heure, villages de soins de santé circulaires, lieux de travail hybrides et centres de données à haut rendement énergétique se multiplient. Découvrez comment les principes ESG, l'immobilier, la mobilité et l'investissement responsable convergent pour former une nouvelle réalité.
Les villes vertes remettent l'espace public à disposition de leurs habitants. Tous ces efforts profitent à la fois à l'environnement, à la cohésion sociale et à l'économie, en d'autres termes, à l'ensemble des aspects liés à l'ESG. Une palette intéressante pour les adeptes de l'investissement responsable.
Sabrina Reynen, portfolio manager chez KBC Asset Management
VILLES: des villes du quart d'heure aux jungles verticales
"La transformation urbaine bat son plein", assure Sabrina Reynen, portfolio manager chez KBC Asset Management. « Certaines villes comme Paris, Barcelone ou encore Melbourne s'engagent pleinement dans le concept de la ville du quart d'heure, où les habitants peuvent répondre à tous leurs besoins quotidiens - travail, école, shopping, soins de santé, loisirs - en moins de 15 minutes de chez eux, à pied ou à vélo. Rues réaménagées, places verdies et zones sans voitures ne sont que quelques-unes des nombreuses réalisations dans ces villes. L'espace public y est rendu aux habitants. Un modèle qui favorise non seulement la qualité de vie et la cohésion sociale, mais réduit aussi la pression du trafic, la pollution atmosphérique et les émissions de CO₂."
À Utrecht, le réaménagement du Merwede en un quartier urbain circulaire sans voiture, de 12 000 habitants, fait aussi la part belle à la mobilité, aux transports partagés et aux espaces verts. Wien Aspern Seestadt, en Autriche, est également un modèle de développement d'une ville intelligente, avec un mix de logements, de bureaux et d'infrastructures de loisirs, soutenu par l'infrastructure numérique et l'énergie renouvelable. Un autre exemple est celui de Brême, où un quartier entièrement sans voitures a été mis en place grâce à des solutions de mobilité intelligentes, telles que des trottinettes partagées, des vélos-cargos et un réseau de transport public intégré.
"Des initiatives existent aussi en Belgique" précise Sabrina Reynen. "À Louvain, le quartier Vaartkom a été transformé en zone urbaine dynamique à usage mixte, qui met l'accent sur la gestion de l'eau, la mobilité et la biodiversité. Gand expérimente pour sa part le développement urbain circulaire à travers le projet Oude Dokken, où l'habitat, les bureaux et les loisirs vont de pair. À Bruxelles, le site de Tour&Taxis, patrimoine historique local, a été réaménagé en un environnement résidentiel multifonctionnel inclusif et durable."
Les villes qui misent sur le verdissement sont non seulement plus agréables à vivre, mais aussi attrayantes sur le plan économique.
Sabrina Reynen, portfolio manager chez KBC Asset Management
L'"Urban greening" ou verdissement urbain joue un rôle clé dans cette transformation. Pensons aux toits verts, aux jardins verticaux, aux forêts urbaines et aux rues perméables. À Singapour, le complexe Marina One est conçu comme une jungle verticale, qui encourage la biodiversité et améliore le microclimat. À Milan, le "Bosco Verticale" a transformé deux tours résidentielles en une forêt verticale comptant plus de 900 arbres et 20.000 plantes. De telles interventions ont de nombreux bienfaits: amélioration de la qualité de l'air, atténuation du stress thermique et augmentation du bien-être des habitants.
"Ces villes sont non seulement plus agréables à vivre, mais aussi attrayantes sur le plan économique. Les biens immobiliers situés dans ces zones affichent des taux d'occupation plus élevés, des coûts d'exploitation plus faibles et une plus grande appréciation de leur valeur. L'intégration de l'ESG dans le développement urbain n'est désormais plus un luxe, mais une nécessité", avance notre interlocutrice.
BÂTIMENTS: des centres de données aux villages de santé
Les bâtiments sont responsables de près de 40% des émissions de CO² dans le monde. L'objectif est de réduire les émissions de CO² de l'immobilier résidentiel de 50 kg/m² en 2021 à 7 kg/m² d'ici 2050. "La transition vers des bâtiments intelligents et verts est donc cruciale", explique Sabrina Reynen. "Ces bâtiments sont équipés de capteurs, de plateformes de gestion de l'énergie pilotées par l'IA et de matériaux circulaires. Ils s'adaptent à l'usage, optimisent la consommation d'énergie et augmentent le confort des résidents et des employés."
Le bâtiment Edge Olympic à Amsterdam en est l'illustration parfaite: il recueille des données en temps réel sur l'occupation, la qualité de l'air et la consommation d'énergie par l'intermédiaire d'une plateforme numérique. Grâce à une application, les utilisateurs peuvent personnaliser leur lieu de travail en termes de température, de lumière et de qualité de l'air. Le bâtiment est non seulement positif sur le plan énergétique, mais il est aussi conçu pour le travail hybride, avec des zones de travail flexibles et des installations partagées. On trouve un exemple similaire à Bruxelles. L'immeuble Quatuor de Befimmo y a reçu un certificat BREEAM "Outstanding".
Les centres de données sont le nouveau "must" en termes d'investissement immobilier. Ils constituent l'épine dorsale de notre société numérique.
Sabrina Reynen, portfolio manager chez KBC Asset Management
"Souvent très énergivores, les centres de données se veulent également plus verts. Intégrés dans les réseaux urbains, ils mettent l'accent sur l'efficacité énergétique et les matériaux de construction circulaires", explique Sabrina Reynen. En Suède, l'EcoDataCentre fonctionne entièrement à l'énergie renouvelable et réutilise la chaleur perdue pour le chauffage urbain. Microsoft expérimente même des centres de données sous-marins pour optimiser le refroidissement et réduire l'impact écologique. Les centres de données sont le nouveau "must" en matière d'immobilier. Ils constituent l'épine dorsale de notre société numérique. Des entreprises comme Equinix et Digital Realty Trust fournissent non seulement de l'électricité et du refroidissement, mais aussi une infrastructure hyper sécurisée pour le stockage de données piloté par l'IA", ajoute S. Reynen.
"Les centres logistiques se transforment en centres intelligents. Aux États-Unis, Prologis construit des entrepôts pour Amazon, FedEx et Walmart, où des robots préparent les commandes de manière autonome dans l'obscurité, avec un bon rendement énergétique et une grande efficacité. Ces centres ont de nouveaux objectifs en matière d'énergie. Leurs toits sont recouverts de panneaux solaires, ce qui leur permet de fournir aux occupants de l'énergie renouvelable et de réduire ainsi leur empreinte carbone. Les investisseurs devraient y être attentifs", glisse notre portfolio manager.
L'immobilier de soins est un autre segment où émergent des formes de logement innovantes. Elles existent depuis longtemps aux États-Unis, mais des villages de personnes âgées ou "villages de retraite" dotés d'équipements de luxe tels que piscines, terrains de golf et restaurants font également leur apparition au Royaume-Uni. Ces villages allient confort et assistance et les listes d'attente pour y entrer sont longues. Un village entier de seniors a récemment été inauguré au Danemark. Des personnes âgées y vivent de manière autonome dans un environnement vert et social, tout en bénéficiant de soins personnalisés. Au Japon, des capteurs intelligents sont déployés dans les résidences pour personnes âgées afin de détecter les chutes et d'organiser les soins de manière proactive. En Belgique, l'offre est encore limitée, mais le vieillissement de la population et la pénurie de personnel soignant en font un marché intéressant.
"L'immobilier pour les étudiants est également en plein essor", estime Sabrina Reynen. "Les fonds d'investissement immobilier (REIT) tels que Xior et Unite répondent à cette demande en proposant des logements modernes et bien équipés, axés sur le bien-être social. La demande dépasse l'offre, ce qui se traduit par des revenus locatifs stables et une appréciation de la valeur."
Le modèle de logement coopératif, qui combine les principes de l'ESG avec la vie en communauté, fait figure de nouveau venu dans le secteur. Les résidents investissent ensemble dans des projets de logement durable, partagent les installations et décident collectivement de leur gestion et de leur rénovation. Ce modèle gagne du terrain dans des villes comme Gand, Berlin et Copenhague, et s'inscrit parfaitement dans la tendance au logement inclusif, abordable et durable.
INFRASTRUCTURE ET MOBILITÉ: de l'éclairage intelligent aux pistes cyclables chauffées
Ponts à énergie positive, pistes cyclables chauffées, urban mining... Autant de concepts dont on n'entend pas forcément parler tous les jours. C'est pourtant ce type d'innovations émergentes qu'il convient de surveiller.
Sabrina Reynen, portfolio manager chez KBC Asset Management
"Qui dit villes intelligentes dit infrastructures intelligentes. Pensons aux ponts à énergie positive, à l'éclairage intelligent, à l'infrastructure de recharge des véhicules électriques et au contrôle numérique du trafic. À Copenhague, les pistes cyclables sont équipées d'un système de chauffage alimenté par la chaleur résiduelle afin de rester sûres, même en hiver", cite comme exemple Sabrina Reynen.
La mobilité évolue vers des transports partagés, électriques et autonomes. À Hambourg, Siemens Mobility teste un système de circulation intelligent qui intègre des navettes autonomes aux transports publics.
"L'infrastructure de gestion de l'eau évolue elle aussi. À Rotterdam, des pompes intelligentes et des réservoirs d'eau garantissent une ville à l'épreuve du climat, capable de faire face à de fortes précipitations. Anvers, de son côté, expérimente des systèmes d'assainissement circulaires qui traitent et réutilisent les eaux usées au niveau local."
"Les matériaux sont déployés de manière circulaire. À Londres, un pont a été construit en plastique recyclé. À Gand, on fait appel à l'urban mining, autrement dit la réutilisation de matériaux provenant de bâtiments démolis pour de nouvelles constructions. Cela réduit l'empreinte écologique et stimule l'emploi local", conclut Mme Reynen dans sa longue liste d'exemples.
INVESTISSEMENT RESPONSABLE: la pierre angulaire du développement durable
La transition vers des villes intelligentes et vertes requiert des investissements considérables. "C'est là que l'intégration ESG et l'investissement responsable entrent en jeu", explique Mme Reynen, forte de son expertise. "Les fonds d’investissement immobilier jouent un rôle clé en mobilisant des capitaux pour des projets immobiliers durables. Ils ne sont plus de simples fonds immobiliers, mais les piliers de la transformation ESG. Ils misent sur les rénovations écologiques, l'énergie solaire, les économies d'eau et la certification WELL, un label internationalement reconnu attestant qu'un bâtiment a été conçu et est géré en mettant l'accent sur la santé et le bien-être."
"Les investisseurs tiennent de plus en plus compte du score GRESB, qui évalue les REIT sur le plan de la durabilité", constate Mme Reynen dans la pratique. "Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à opter pour des fonds assortis de scores ESG élevés, parce que ceux-ci sont non seulement socialement responsables, mais aussi financièrement solides."
Prologis, le plus grand fonds d’investissement immobilier axé sur la logistique au monde, vise des émissions nettes nulles et prévoit une capacité solaire de près d'un gigawatt d'ici à la fin de 2025. C'est beaucoup, sachant qu'un gigawatt peut alimenter environ 1 million de foyers en électricité. URW (Unibail-Rodamco-Westfield), pour sa part, se concentre sur le développement urbain circulaire et vise le zéro déchet d'ici à fin 2025.
Les fonds d'investissement thématiques investissent activement dans des REIT qui promeuvent la durabilité par le biais de bâtiments écologiques, de technologies intelligentes et d’infrastructures résilientes.
Les investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les assureurs, s'intéressent également de plus en plus à l'investissement d'impact dans l'immobilier. Ils placent leurs capitaux dans des projets qui non seulement génèrent des rendements financiers, mais contribuent également à des objectifs climatiques, à l'inclusion sociale et à la résilience urbaine.
Les REIT sont les piliers de la transformation ESG. Celui qui cherche à investir de manière responsable trouvera dans les fonds d’investissement immobilier et les fonds thématiques engagés de puissants outils pour avoir un impact.
Sabrina Reynen, portfolio manager chez KBC Asset Management
"Les villes intelligentes et vertes ne sont plus futuristes. Elles constituent le décor de la rencontre entre les bâtiments innovants, les infrastructures et la mobilité. Des centres de données aux villages de santé, des plateformes logistiques aux logements d'étudiants, les éléments constitutifs sont là. Le défi se situe désormais dans les économies d'échelle, la coopération et les investissements intelligents. Celui qui cherche à investir de manière responsable trouvera dans les fonds d’investissement immobilier et les fonds thématiques engagés de puissants outils pour avoir un impact", conclut Sabrina Reynen.
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Cet article est purement informatif et ne peut être considéré comme un conseil en investissement.
