De la recherche d'un kot à l'investissement
L'été est traditionnellement la période durant laquelle les étudiants cherchent un kot. Mais au-delà de cette quête annuelle, il faut aussi y voir un marché immobilier confronté à un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande. Or, c'est précisément cette tension qui fait aujourd'hui l'intérêt du logement étudiant pour les investisseurs. Car derrière chaque message indiquant qu'il n'y a "plus de chambres disponibles" se cache une réalité économique plus large.
Nous en parlons avec Sabrina Reynen, experte en immobilier et portfolio manager chez KBC Asset Management.
Un déséquilibre persistant entre l'offre et la demande
Le logement étudiant est de plus en plus souvent considéré comme un segment à part entière du marché immobilier.
Dans de nombreuses villes européennes, l'offre reste limitée, alors que la demande se renouvelle d'année en année. Cette situation se traduit par des taux d'occupation élevés et un marché locatif qui reste relativement robuste. Les chiffres européens montrent, par exemple, des taux d'occupation avoisinant les 98% et une hausse constante des loyers sur différents marchés.
Ce qui représente un défi pour les étudiants est, dans une perspective d'investissement, un indicateur de la demande structurelle.
Sabrina Reynen, experte en immobilier et portfolio manager chez KBC Asset Management
La démographie et l'internationalisation en tant que moteurs sous-jacents
Cette demande s'appuie en réalité sur un certain nombre de tendances à long terme.
Ainsi, la proportion de jeunes qui suivent des études supérieures continue d'augmenter, tout comme la mobilité des étudiants. Les villes universitaires attirent de plus en plus un public international, ce qui accentue encore la pression sur les marchés du logement locaux. Par ailleurs, des études démographiques indiquent que la population des jeunes appartenant à la tranche d'âge concernée va continuer de croître au cours des prochaines années.
Ces évolutions s'opèrent progressivement et peuvent, de ce fait même, constituer une base relativement stable pour la demande à long terme.
Inflation, revenus locatifs et capacité d'adaptation
Ces dernières années ont été marquées par l'inflation et la hausse des coûts. Dans ce contexte, l'immobilier est souvent considéré pour sa capacité à faire évoluer les flux de revenus avec le niveau des prix.
Le logement étudiant est en outre soumis à une dynamique spécifique. Comme les locataires changent souvent, les loyers peuvent être ajustés assez régulièrement aux conditions de marché. Dans plusieurs pays européens, on constate en outre que la hausse des loyers dans ce segment peut dépasser le taux d'inflation général.
Un kot, c'est bien plus que quatre murs. Dans certaines circonstances, cela peut également constituer une source de revenus à long terme résistants à l'inflation.
Sabrina Reynen, experte en immobilier et portfolio manager chez KBC Asset Management
Du climat des taux à la demande locative
Le contexte macroéconomique général joue également un rôle. La hausse des taux d'intérêt de ces dernières années a rendu le financement immobilier plus cher, freinant ainsi le marché acquisitif. Dans le même temps, cela a favorisé la demande de solutions locatives.
Aujourd'hui, les taux d'intérêt et l'inflation semblent se stabiliser quelque peu. Cela contribue à une reprise progressive du climat d'investissement. En matière de logement étudiant, cela signifie que plusieurs facteurs se conjuguent: une demande soutenue de biens locatifs, un rythme relativement limité de nouveaux développements de projets et, par conséquent, une pénurie persistante.
Mais une croissance structurelle ne garantit pas un rendement pour l'investisseur. Le marché britannique en est un exemple frappant.
L'exemple du marché britannique: un vent favorable structurel ne suffit pas à lui seul
Le marché britannique du logement étudiant continue de bénéficier du soutien structurel d'une demande robuste, d'un afflux important d'étudiants étrangers et d'une pénurie de chambres de qualité dans les principales villes universitaires. Mais cela ne simplifie pas pour autant l'investissement.
Ces derniers temps, il est apparu clairement qu'un marché aux fondamentaux solides pouvait lui aussi être vulnérable à d'autres forces. La hausse des loyers, le coût élevé des études et une pression générale sur le pouvoir d'achat rendent les étudiants plus sensibles aux prix. Le pouvoir de fixation des prix des exploitants est par conséquent mis sous pression, surtout en dehors des emplacements les plus prisés ou pour les biens moins typiques. Pour les investisseurs, cela signifie que la croissance de la demande ou des loyers ne se répercute pas directement sur le rendement.
S'ajoute à cela un nouveau facteur d'incertitude: l'impact potentiel de l'intelligence artificielle (IA) sur le marché du travail pour les jeunes diplômés. Si l'IA vient modifier certains postes de début de carrière dans des secteurs tels que le conseil, la finance ou la technologie, cela pourrait, à terme, influencer la perception que l'on a des formations coûteuses. Pour l'instant, les inscriptions ne s'en trouvent pas freinées, mais cela pourrait contribuer à une plus grande attention des étudiants et de leurs parents pour les coûts.
Le marché britannique montre surtout qu'un vent structurel favorable ne suffit pas à lui seul. La sélectivité, la discipline en matière de prix et la connaissance des marchés locaux prennent de l'importance à mesure que le secteur du logement étudiant gagne en maturité.
Sabrina Reynen, experte en immobilier et portfolio manager chez KBC Asset Management
Pour l'instant, la tendance ne semble pas s'être étendue à toute l'Europe. Globalement, les fondamentaux restent plus équilibrés, avec une demande soutenue, une nouvelle offre limitée et des facteurs structurels tels que la démographie, l'internationalisation et l'urbanisation croissante.
La qualité et la professionnalisation gagnent du terrain
Les attentes des étudiants évoluent. Alors qu'auparavant, l'emplacement et le budget étaient les critères déterminants, on observe aujourd'hui une demande croissante pour des hébergements de qualité, bien équipés et gérés de manière professionnelle, proposant des services supplémentaires, tels que des espaces communs, des espaces de coworking et des possibilités d'activités sociales.
En ce sens, le logement étudiant s'inscrit dans une évolution plus large du secteur immobilier, où confort, durabilité et expérience occupent une place de plus en plus importante.
Un accès plus large au marché immobilier
Tous les investisseurs ne choisissent pas d'investir directement dans l'immobilier. C'est pourquoi, dans le domaine de la gestion de patrimoine, des solutions indirectes, telles que les sociétés immobilières cotées en Bourse actives dans ce secteur, sont souvent proposées. Celles-ci peuvent offrir une exposition à plusieurs projets et régions, doublée d'une approche professionnelle.
Dans un portefeuille d'investissement diversifié, le logement étudiant, par exemple via des sociétés immobilières cotées en Bourse, peut jouer un rôle complémentaire, en fonction du profil et des objectifs de l'investisseur.
Sabrina Reynen, experte en immobilier et portfolio manager chez KBC Asset Management
Il reste bien sûr important de toujours replacer ce type d'investissements dans leur contexte plus large, en tenant compte de facteurs tels que l'évolution des taux d'intérêt, la réglementation locale et la dynamique du marché.
Voir au-delà…
À première vue, la recherche d'un logement étudiant semble être une décision individuelle, d'ordre pratique. Mais au-delà de cette quête annuelle, il faut aussi y voir un marché où se conjuguent des forces structurelles telles que la démographie, la mobilité et l'économie.
Pour les investisseurs, cela peut être précieux. Non pas comme une réponse unique, mais comme un élément possible dans une vision plus large de l'immobilier et de la diversification de portefeuille.
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