Est-il encore judicieux d'investir dans un appartement?

Les appartements restent prisés par les primo-accédants et les investisseurs, mais la donne a changé. Les prix sont plus élevés, les normes énergétiques deviennent plus strictes et le rendement dépend plus que jamais du choix que l'on fait. Cet article attire votre attention sur les éléments à prendre en compte: l'emplacement, le potentiel locatif, les coûts, la fiscalité et le rendement net.

De nombreux acheteurs commencent par un appartement. Un appartement est pratique, demande peu d'entretien et se loue souvent sans problème. La pénurie pousse les prix à la hausse et il arrive qu'un appartement se vende plus cher que le prix demandé. Étant donné que cela augmente le prix de votre investissement, il importe de bien faire ses comptes dès le départ.

Par ailleurs, les normes énergétiques plus strictes pèsent plus lourd dans la balance. Si vous achetez un appartement affichant un moins bon score PEB, vous devrez prévoir des investissements supplémentaires. Les appartements économes en énergie attirent souvent davantage sur le marché locatif. Cela se répercute sur vos coûts ainsi que sur le loyer que vous pourrez demander.

Un prix d'achat plus élevé comprime votre rendement. L'emplacement joue ici un rôle important. Les centres urbains présentent la plupart du temps un marché locatif stable. La proximité des transports publics, des commerces et des écoles facilite la mise en location. Dans les quartiers abritant beaucoup de nouvelles constructions, la concurrence est souvent plus forte. Il convient donc d'évaluer la demande à long terme d'appartements à louer dans le quartier, et pas seulement le prix d'achat.

Le loyer dépend du score PEB, des finitions, de l'année de construction, du type d'appartement et de l'emplacement. Un appartement économe en énergie se loue plus facilement, ce qui réduit le risque de vacance. 

Le type d'appartement joue également un rôle. Dans les villes, un appartement une chambre est souvent recherché, alors que dans les zones résidentielles, les appartements deux chambres attirent davantage les locataires.

Investir dans un appartement engendre d'autres dépenses que les frais d'achat et de notaire.

• Frais de gestion de l'immeuble par un syndic (contributions définies et frais supplémentaires pour travaux).
• Travaux importants décidés par l'association de copropriétaires (ACP), tels que la rénovation de la toiture, l'isolation ou la rénovation de l'ascenseur.
• Assurances et précompte immobilier.
• Investissements visant à préparer l'appartement aux futures normes énergétiques.

Estimer ces coûts à l'avance permet d'éviter les mauvaises surprises et d'avoir une image plus précise du rendement net.

Le montant que vous pouvez emprunter dépend de vos revenus, de vos emprunts en cours et de la réserve que vous prévoyez pour les coûts et l'entretien. N'oubliez pas non plus que la banque examinera la faisabilité du coût mensuel total, surtout si vous avez déjà un crédit logement en cours.

Si vous louez l'appartement en tout ou en partie, cela peut avoir une incidence sur votre déclaration d'impôts et sur votre rendement. Il convient donc de bien s'informer afin de connaître les implications. Vous éviterez ainsi que votre rendement net soit plus faible que prévu.

Il est important de bien faire son calcul et de disposer d'une réserve suffisante. Car ce qui compte vraiment, c'est ce qui reste après déduction de tous les frais tels que l'entretien, le syndic, les rénovations, la vacance et les taxes. Le brut donne une première idée, mais le net est ce qu'il vous reste réellement.

Un appartement peut encore être un bon investissement dans les conditions suivantes:

• La demande d'appartements à louer est suffisante.
• Le bâtiment est en bon état tant sur le plan technique que sur le plan énergétique.
• Le prix d'achat correspond aux revenus locatifs escomptés.
• Vous avez des réserves suffisantes pour faire face à de gros travaux et à des frais imprévus.
• L'investissement convient à votre situation financière.

Plus vous analyserez la situation à l'avance et prévoirez une réserve, meilleure sera votre décision à long terme.