Is investeren in een appartement vandaag nog slim?

Appartementen blijven populair bij starters én investeerders, maar de rekensom is veranderd. De prijzen liggen hoger, energienormen worden strenger en de opbrengst hangt meer dan ooit af van de juiste keuzes. In dit artikel lees je waarop je best let: van ligging en verhuurmogelijkheden tot kosten, belastingen en je netto-opbrengst.

Veel kopers starten met een appartement. Dat is praktisch, vraagt weinig onderhoud en verhuurt vaak vlot. Door de schaarste stijgen de prijzen en gaat een appartement soms boven de vraagprijs weg. Dat maakt je investering duurder en dan is vooraf goed rekenen belangrijk.

Tegelijk wegen strengere energienormen zwaarder door. Koop je een appartement met een minder goede EPC-score? Hou dan rekening met extra investeringen. Energiezuinige appartementen zijn dan weer vaak aantrekkelijker op de huurmarkt. Dat weegt door op je kosten én op wat je kunt vragen aan huur.

Een hogere aankoopprijs zet je opbrengst onder druk. De ligging speelt daarbij een grote rol. Stadskernen hebben meestal een stabiele huurmarkt. De nabijheid van openbaar vervoer, winkels en scholen maakt verhuren makkelijker. In wijken met veel nieuwbouw is er vaak meer concurrentie. Kijk daarom vooral naar de vraag naar huurappartementen op lange termijn in de buurt, niet alleen naar de aankoopprijs.

De huurprijs hangt af van de EPC-score, de afwerking, het bouwjaar, het type appartement en de ligging. Een energiezuinig appartement verhuurt makkelijker, waardoor het risico op leegstand vermindert. 

Ook het type appartement speelt mee. In steden is een appartement met 1 slaapkamer vaak populair; in woonkernen spreken 2 slaapkamers dikwijls meer huurders aan.

Wie investeert in een appartement, heeft naast de kosten voor aankoop en notaris nog andere uitgaven.

• Kosten voor het beheer van het gebouw door een syndicus, zowel vaste bijdragen als extra kosten voor werken
• Grote werken die de Vereniging van Mede Eigenaars (VME) beslist, zoals dakrenovatie, isolatie of liftrenovatie
• Verzekeringen en onroerende voorheffing
• Investeringen om het appartement klaar te maken voor toekomstige energienormen

Als je deze kosten op voorhand inschat, vermijd je verrassingen en krijg je een realistischer beeld van je netto-opbrengst.

Hoeveel je kunt lenen, hangt af van je inkomen, je lopende leningen en de reserve die je voorziet voor kosten en onderhoud. Hou er ook rekening mee dat de bank bekijkt of de totale maandelijkse kosten haalbaar blijven, zeker wanneer je al een lopend woonkrediet hebt.

Verhuur je het appartement volledig of gedeeltelijk? Dan kan dat invloed hebben op je belastingaangifte en op je opbrengst. Laat je daarom goed informeren, zodat je weet welke gevolgen dat voor je heeft. Zo vermijd je dat je netto-opbrengst lager uitvalt dan verwacht.

Een goede berekening met voldoende reserve is belangrijk. Wat echt telt, is namelijk wat er overblijft na aftrek van alle kosten zoals onderhoud, syndicus, renovaties, leegstand en belastingen. Bruto geeft een eerste idee, maar netto bepaalt wat je echt overhoudt.

Een appartement kan vandaag nog altijd een goede investering zijn op voorwaarde dat

• Er voldoende vraag is naar huurappartementen op die plaats
• Het gebouw technisch en qua energie in goede staat is
• De aankoopprijs past bij de huurinkomsten die je verwacht
• Je voldoende reserve voorziet voor grote werken en onverwachte kosten
• De investering past in je financiële situatie

Hoe meer je vooraf analyseert en een reserve voorziet, hoe beter je beslissing op lange termijn.