Augmentation du loyer: quels sont les droits du bailleur? Et quels sont vos droits en tant que locataire?

Le loyer est fixé dès la signature du bail, mais il peut tout de même être modifié dans certaines situations. Il existe des règles claires à ce sujet, qui suscitent souvent des interrogations tant chez les propriétaires que chez les locataires. Comprendre la différence entre l'indexation et les autres formes d'augmentation du loyer vous permettra d'y voir plus clair.

Lorsque vous signez un contrat de bail, vous convenez du montant du loyer avec le propriétaire. En principe, ce montant vaut pour toute la durée du contrat et ne peut être modifié unilatéralement sans autre forme de procès. Autrement dit: un bailleur ne peut pas décider lui-même d'augmenter le loyer. Un changement n'est possible que dans des situations spécifiques, qui sont clairement définies.

L'indexation signifie que le loyer est adapté à l'évolution du coût de la vie, et ce, sur la base de l'indice santé, qui mesure la hausse générale des prix. Le propriétaire peut en principe indexer le loyer une fois par an, à chaque date anniversaire du bail. L'indexation n'a pas lieu automatiquement: c'est au propriétaire d'en faire la demande. Il s'agit donc d'un mécanisme spécifique, qui se distingue des majorations du loyer.

L'efficacité énergétique d'un logement a également un impact sur l'indexation: des règles différentes s'appliquent aux habitations dont la classe énergétique est moins favorable. Pour les anciens baux et les logements à PEB D, E ou F, l'indexation peut être limitée, en fonction du label énergétique et du type de contrat. Cela signifie donc que les locataires sont mieux protégés contre les fortes hausses.

Les autres situations dans lesquelles le loyer peut être adapté sont strictement réglementées.

• Révision à intervalles fixes. Dans le cas des baux de longue durée, la révision a lieu tous les trois ans. Vous devez la demander à temps et en discuter avec votre propriétaire. Si vous ne parvenez pas à un accord, c'est le juge de paix qui appréciera si la modification est justifiée.
• Révision en cas de changement de la valeur du logement. Pensez à un quartier qui devient très prisé: dans ce cas, votre bailleur doit démontrer que cette appréciation est suffisamment importante pour justifier une révision du loyer.
• Révision après des améliorations ou des travaux. Elles peuvent également entraîner une augmentation du loyer, mais dans des conditions précises. En général, vous parviendrez à un accord avec votre bailleur, sinon le juge de paix tranchera.

Un bailleur ne peut pas augmenter le loyer à tout moment, sans motif valable ni procédure régulière. Les accords unilatéraux conclus en dehors des moments prévus par le législateur ne sont pas contraignants: si vous recevez une telle proposition, vous n'êtes en principe pas tenu, en tant que locataire, d'accepter cette augmentation.

Vous vous demandez si une augmentation de loyer est justifiée? Vérifiez d'abord votre contrat de bail: il précise souvent comment et quand le loyer peut être adapté. Demandez si nécessaire des précisions à votre bailleur, par exemple sur le calcul de l'indexation ou les raisons d'une augmentation. Si vous ne parvenez pas à un accord avec lui, c'est le juge de paix qui appréciera si la modification est légale. 

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